Autor: Mgr. Juraj Filin
Keď sa rozhodnete pre biznis na Slovensku, často sa musíte rozhodnúť pre miesto, odkiaľ chcete podnikať. Či už hľadáte kanceláriu, továreň alebo sklad, vždy máte na výber medzi prenájmom alebo budovaním.
Pre tých z Vás, ktorí sa rozhodnete pre novostavbu, sme pripravili sériu článkov, kde Vám vysvetľujeme celý proces, ktorým budete musieť s súvislosti s výstavbou prejsť. Počnúc územným konaním a končiac stavebným povolením. Vo VGD Slovakia máme už niekoľko skúseností a vďaka našich klientom aj praktické know-how, ktoré Vám zaručene pomôžu orientovať sa v komplexných postupoch a zabezpečiť, aby ste začali využívať svoje priestory bez zbytočných prieťahov.
V druhom článku vysvetlíme druhú fáza procesu výstavby: ako získať stavebné povolenie.
1. Platné zákony
Právnu úpravu stavebného konania upravuje zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) (ďalej len „stavebný zákon“) a vo vyhláške MŽP SR č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona.
2. Vymedzenie stavebného konania
Stavebné konanie je konaním o možnosti uskutočniť stavbu. Výsledkom stavebného konania je právoplatné stavebné povolenie. Bez právoplatného stavebného povolenia nie je možné uskutočňovať (realizovať) stavbu! Stavebné konanie je možné začať až po právoplatnosti územného rozhodnutia, ak sa nespojí stavebné konanie s územným konaním!
Stavebné povolenie vydáva príslušný stavebný úrad na základe návrhu na vydanie stavebného povolenia.
Stavebný úrad môže spojiť do jedného spoločného konania územné konanie a stavebné konanie (§ 39a ods. 4 stavebného zákona) len pri:
- jednoduchej stavbe,
- drobnej stavbe,
- pri ostatných stavbách, len za predpokladu, že podmienky na umiestnenie stavby vyplývajú z územného plánu zóny.
Účastníkmi stavebného konania sú investor – stavebník, stavebný dozor, projektant, ktorý vypracoval projektovú dokumentáciu, a vlastníci susedných pozemkov a stavieb.
Investor pred podaním žiadosti o začatí stavebného konania musí zabezpečiť stanoviská dotknutých orgánov a organizácií, ktoré môžu v procese stavebného konania podávať svoje námietky.
Všeobecne sú dotknuté orgány identifikované v § 126 ods. 1 stavebného zákona.
3. Nevyhnutné kroky
Po tom ako nadobudne právoplatnosť územné rozhodnutie, investor by mal začať s prípravou dokumentácie potrebnej na vydanie stavebného povolenia.
Krok č. 1 - investor si musí nájsť a nechať spracovať potrebnú projektovú dokumentáciu k stavbe a vnútroareálovým komunikáciám a parkoviskám - je potrebné si nájsť architekta a nechať ho vypracovať projektovú dokumentáciu k stavebnému konaniu. Táto projektová dokumentácia je zložitejšia a musí byť vypracovaná konkrétnejšie ako projektová dokumentácia k územnému konaniu. Podľa našich skúseností a predošlých zrealizovaných developerských projektov a podľa zložitosti developerského projektu môže vypracovanie tejto projektovej dokumentácie trvať niekoľko mesiacov.
Krok č. 2 – po vypracovaní projektovej dokumentácie je potrebné vyžiadať stanovisko od všetkých dotknutých orgánov. K žiadosti o vydanie stanoviska sa prikladá projektová dokumentácia a každý dotknutý orgán vydá svoje stanovisko k predloženému projektu. Dotknuté orgány sú povinné vydať stanovisko do 30 dní odo dňa doručenie žiadosti (podľa našich skúseností nie všetky orgány túto lehotu dodržujú).
Krok č. 3 – po doručení všetkých stanovísk od dotknutých orgánov investor požiada príslušný stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia. K žiadosti priloží všetky stanoviská dotknutých orgánov a projektovú dokumentáciu. V závislosti od zložitosti projektu a od prípadných podmienok určených v stanoviskách dotknutých orgánov začne stavebné konanie – spravidla vytýčením ústneho pojednávania. Po uplynutí lehoty na podávanie námietok, ktorá nesmie byť kratšia ako 7 dní, vydá stavebný úrad do 30 dní stavebné povolenie. Stavebné povolenie sa doručí všetkých účastníkom konania a všetkým dotknutým orgánom. Každý účastník stavebného konania môže proti stavebnému povoleniu podať do 15 odo dňa doručenia odvolanie. Ak nikto nepodá odvolanie, stavebné povolenie nadobudne právoplatnosť. Z praxe vieme, že táto fáza (ak nikto nepodá odvolanie) môže rádovo trvať jeden až tri mesiace.
V prípade, ak niekto z účastníkov podá odvolanie, tak o jeho odvolaní rozhoduje príslušný okresný úrad a takomto prípade sa celý proces predĺži o niekoľko mesiacov.
Z vlastných skúseností vieme, že územné a stavebné konanie môže v závislosti od zložitosti developerského projektu trvať od 4 do 12 mesiacov! Pri veľmi zložitých projektoch s veľkým počtom účastníkov, prípadne s podanými odvolaniami môže trvať aj niekoľko rokov.
Veríme, že sme Vám v našom druhom článku podali dostatok informácií na to, aby Váš proces prebehol hladko. V prípade akýchkoľvek ďalších otázok či požiadaviek sa neváhajte obrátiť na odborníkov v našom VGD teame.