Úvod

Pomerne frekventovaným inštitútom ako v súčasnosti môžu veritelia dosiahnuť uspokojenie svojej pohľadávky bez nutnosti jej uplatňovania súdnou cestou a následného núteného výkonu súdneho rozhodnutia je výkon záložného práva na základe dobrovoľnej dražby.¹ Inštitút záložného práva je v praxi pomerne bežný a za vyše dvadsať rokov od jeho znovuzavedenia do nášho právneho poriadku je v súkromnom práve už dostatočne etablovaný. Vzhľadom na rôzne aplikačno-právne problémy predošlej právnej úpravy záložného práva bolo potrebné prijať pre túto oblasť nielen nový zákon o dražbách, ale aj zreformovať ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „Občiansky zákonník“ alebo „OZ“) a ostatných právnych predpisov, ktoré upravujú problematiku záložného práva. Prijatie takéhoto zákona reflektovalo výsledky snáh podnikateľskej sféry, predovšetkým bánk, ale aj právnej teórie a praxe, ktoré od vzniku tejto právnej úpravy podrobovali neustálej kritike úpravu záložného práva, predovšetkým nemožnosť realizácie záložného práva. Prijatie reformy bolo, v neposlednom rade, tiež podmienkou vstupu Slovenskej republiky do Európskej únie.²

V zmysle súčasne platných občianskoprávnych noriem záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva (ďalej len „záloh“), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.³

1.     Právna úprava dobrovoľných dražieb

Rámcovú úpravu dobrovoľných dražieb nachádzame v § 151j ods. 1 OZ, podľa ktorého, ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona, alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov, ak Občiansky zákonník alebo osobitný zákon neustanovuje inak. Občiansky zákonník teda v prípade dobrovoľných dražieb priamo odkazuje na použitie osobitného zákona.

Osobitnou – špeciálnou právnou reguláciou pre výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby je zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (ďalej ako „zákon o dobrovoľných dražbách“ alebo „ZoDD“), ktorý upravuje dobrovoľné dražby, kontrolu Ministerstva spravodlivosti SR nad dodržiavaním podmienok organizovania a priebehu dražieb a vznik, trvanie a zánik niektorých právnych vzťahov s tým súvisiacich.

Možno tak konštatovať, že výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby je riadne právom aprobovaná úprava ustanovujúca možnosť vydražiť napríklad nehnuteľnosť na dobrovoľnej báze, bez potreby vedenia dodatočného civilného sporu za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa. Napriek tomu, že samotný zákon o dobrovoľných dražbách predpokladá dobrovoľnosť dražby, jej faktická dobrovoľnosť je nezriedka sporná a vo väčšine prípadov možno o dobrovoľnosti hovoriť iba z pohľadu záložného veriteľa, keďže samotný záložca (dlžník) len málokedy súhlasí s postupom záložného veriteľa a síce, aby bola napríklad nehnuteľnosť záložcu, ktorú využíva pre vlastné bývanie, dražená na dobrovoľnej dražbe.⁴

Dobrovoľná dražba je v určitých prípadoch podaného návrhu záložným veriteľom vykonávaná na podklade dobrovoľnosti a súhlasu samotného vlastníka (záložcu). Dobrovoľnosť vlastníka tkvie v skutočnosti, že nie vždy musí ísť o prejav vôle vlastníka priamo v zmluve o vykonaní dražby, ale môže ísť aj o prejav vôle vlastníka už pri uzatváraní záložnej zmluvy, v ktorej vlastník už pri jej podpise dobrovoľne súhlasí s prípadným výkonom (realizáciou) záložného práva aj prostredníctvom dobrovoľnej dražby.⁵

Pre úplnosť je potrebné uviesť, že na účely zákona o dobrovoľných dražbách predstavuje dražba verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie.⁶

Dobrovoľná dražba je originárnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva, v ktorom dražbou dochádza k prechodu vlastníckeho práva, pretože udelením príklepu a uhradením ceny, dosiahnutej vydražením, sa vydražiteľ stáva vlastníkom predmetu dražby za predpokladu, že sú splnené podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách.⁷

2.     Neplatnosť dražby a oneskorené začatie dražby

Dôvody neplatnosti dražby sú predmetom úpravy špeciálneho zákona – zákona o dobrovoľných dražbách⁸, podľa ktorého, v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá  na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby.

Len v prípade porušenia ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách sa môže osoba, ktorej práva boli dotknuté, domáhať vyslovenia neplatnosti dražby, pričom zároveň musí ísť o také porušenie, ktorými je táto domáhajúca sa osoba priamo dotknutá na svojich právach, nepostačuje akékoľvek porušenie ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách.⁹

Ako je zrejmé z ustálenej judikatúry súdov, dobrovoľná dražba je neplatná, len ak jej neplatnosť vyslovil súd. Neplatnosť takejto dražby pritom súd nemôže posudzovať v inom konaní ako v konaní podľa ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách, a to ani ako predbežnú otázku.¹⁰

Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká (prekluzívna lehota), ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu (hmotnoprávna lehota) okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby  v čase príklepu hlásený trvalý pobyt. V tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto trojmesačnej lehoty.¹¹

Významné aspekty výkonu dražby pre správnu aplikáciu režimu a posúdenie relevantných otázok neplatnosti dražby predstavujú:

1. danú, existujúcu, splatnú a preukázanú pohľadávku čo do dôvodu a výšky,
2. splnenie ďalších hmotnoprávnych podmienok na výkon záložného práva podľa Občianskeho zákonníka a podľa osobitných právnych predpisov,
3. správny a zákonný procesný postup pri realizácii dražby a zachovanie práv dotknutých osôb.¹²

Ustanovenie § 21 ods. 6 ZoDD upravuje taxatívny výpočet výnimiek, ktoré v súlade so zákonom nebude možné súdom posúdiť ako dôvody pre neplatnosť dražby, a to:

1. z dôvodu oneskoreného začatia dražby, ak bolo príčinou oneskoreného začatia dražby konanie inej dražby tým istým dražobníkom na tom istom mieste,
2. ak neumožnil vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má k predmetu dražby iné ako vlastnícke právo, vykonať riadnu obhliadku predmetu dražby.

Vychádzajúc z citovaného ustanovenia sa naskytá otázka, či oneskorenie začatia dražby môže mať za následok vyhlásenie dražby za neplatnú aj bez splnenia podmienky, že príčinou takéhoto oneskoreného začatia bolo konanie inej dražby tým istým dražobníkom na tom istom mieste.

V okolnostiach prípadu je potrebné tento možný nedostatok postupu dražobníka skúmať s ohľadom na práva dotknutých osôb. Ponúka sa rigidný výklad ustanovenia, kedy akékoľvek iné omeškanie začatia dražby by malo bez ďalšieho za následok vyhlásenie neplatnosti dražby. Takýto výklad tiež možno vnímať ako preexponovane formalistický a dôvody neplatnosti dražby by mohli byť založené na „stopovaní“ včasnosti jej začatia. Oneskorenie začatia dražby tak nemusí byť vždy dôvodom pre neplatnosť dražby. Dôvodom neplatnosti však bude vždy vtedy, ak oneskorený začiatok viedol, prípadne spôsobil ohrozenie alebo porušenie práv dražbou dotknutých osôb, a to napríklad tak, že im hoci aj nepriamo znemožnil účasť na dražbe.¹³

Ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách je s ohľadom na ingerenciu súkromného dražobného procesu do práv a oprávnených záujmov osôb povinných zo záložného práva, potrebné a nevyhnutné vykladať ústavne, konformne, a teda aj z pohľadu účelu a zmyslu ochrany Ústavou garantovaných základných práv a slobôd. Dražobník ako súkromná osoba je preto povinný vykladať a aplikovať ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách a súvisiacich predpisov tak, aby nielenže neboli porušené, ale ani len ohrozené práva osôb negatívne dotknuté.¹⁴

Pri výklade všetkých ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách je treba vychádzať z účelu zákona, histórie (aj jeho vzniku), systematickej súvislosti princípov, ktoré majú základ v ústavne konformnom právnom poriadku ako významovom celku. Konajúci súd musí mať na zreteli nielen ochranu majetkových práv veriteľa či záložného veriteľa, uplatňujúceho nároky s odkazom na ustanovenie zákona o dobrovoľných dražbách, ale musí mať na zreteli aj ochranu tých istých práv vlastníka nehnuteľnosti, t. j. práv, ktoré majú garantovaný rovnaký rozsah ochrany. Vzájomné práva záložného veriteľa či vlastníka nehnuteľnosti, alebo aj vydražiteľa musia byť v tomto smere posudzované proporcionálne.¹⁵

Nie nezvyčajnou býva situácia, kedy sa dobrovoľná dražba začne s časovým oneskorením hoci aj 15 či 20 minút oproti pôvodne stanovenému času jej začatia z dôvodu, že tesne pred termínom otvorenia dražby sa dostavia ďalšie osoby, ktoré preukážu splnenie podmienok účasti na dražbe a ktorých splnenie podmienok je potrebné overiť, čo nepochybne vyžaduje určitú časovú „zaneprázdnenosť“ zo strany overujúcej osoby – dražobníka.

Takéto konanie dražobníka má nepochybne vplyv na účasť na dražbe (účasť na dražbe sa konaním dražobníka zvýši), a tak aj na konečný dosiahnutý výsledok dražby, a tým aj reálne na práva žalobcov domáhajúcich sa neplatnosti dražby, ktorí by mali ako záložcovia nárok na vydanie hodnoty výťažku z predaja bez zbytočného odkladu, ktorá prevyšuje zabezpečenú pohľadávku po odpočítaní nevyhnutných a účelne vynaložených nákladov v súvislosti s výkonom záložného práva v zmysle § 151m ods. 10 OZ¹⁶, resp. mali by nárok na vyrovnanie alebo poníženie vlastných dlhov, a to na uspokojenie (hoci aj čiastočné) pohľadávky.

Takýmto konaním dražobníka, aj za cenu oneskoreného začatia dražby, dochádza k uľahčeniu účasti na dražbe a naplneniu samotného ratio legis zákona o dobrovoľných dražbách.¹⁷

Je zrejmé, že uvedeným konaním zároveň dochádza k pochybeniu dražobníka, keď sa kvôli administratívnemu evidovaniu a pripusteniu účasti ďalších účastníkov „na poslednú chvíľu“ dražba nezačala v ohlásenom čase, avšak toto pochybenie nemá v prezentovanom prípade negatívny vplyv na výsledok dobrovoľnej dražby, a preto v  tomto smere nedošlo k porušeniu zákona o dobrovoľných dražbách.

Z uvedeného je tak evidentné, že nie každý neskorší začiatok dražby, bez naplnenia podmienky predpokladanej v § 21 ods. 6 ZoDD, musí bez ďalšieho spôsobovať neplatnosť dražby, ale uvedenú skutočnosť je vždy potrebné posudzovať a vykladať s ohľadom na jednotlivé okolnosti každého prípadu, na prípadné ohrozenie alebo porušenie práv dražbou dotknutých osôb a v súlade s ratio legis osobitného zákona o dobrovoľných dražbách.

Záver

Dražba predstavuje verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie.¹⁸

Jej predmetom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách. Zákon o dobrovoľných dražbách zároveň určuje, čo nemôže byť predmetom dražby, resp. čo nemožno dražiť.¹⁹

Osobitná právna regulácia – zákon o dobrovoľných dražbách – sa, okrem iného, zaoberá tiež neplatnosťou dražby, ktorej predpokladom môže byť situácia, že boli porušené ustanovenia tohto zákona. Zákon o dobrovoľných dražbách zároveň upravuje taxatívny výpočet výnimiek, ktoré nebude možné posúdiť ako dôvody pre neplatnosť dražby. Jedným z uvedených dôvodov je okolnosť, kedy dražba začne oneskorene v dôsledku konania inej dražby tým istým dražobníkom na tom istom mieste. V praxi však nastáva aj situácia, kedy dražba začne oneskorene bez splnenia skôr uvedených podmienok, a to napríklad z dôvodu, že tesne pred termínom otvorenia dražby sa dostavia ďalšie osoby, ktoré preukážu splnenie podmienok pre účasť na dražbe a ktorých splnenie podmienok je potrebné dražobníkom overiť.

Uľahčením a zvýšením účasti na dražbe fakticky dôjde k tomu, že sa zvýši počet dražiacich účastníkov, čím sa zvýši šanca na vydraženie predmetu dražby za vyššiu sumu (tým pádom aj príležitosť na získanie väčšieho výťažku dražby), čím následne stúpa možnosť na plnohodnotné uspokojenie pohľadávky, prípadne na získanie výťažku prevyšujúceho zabezpečenú pohľadávku, čím by zároveň žalobcom domáhajúcim sa neplatnosti dražby vznikol nárok na vydanie časti výťažku z dražby, prevyšujúcej zabezpečenú pohľadávku. Takéto konanie dražobníka je, nepochybne, v prospech záložného veriteľa aj záložcov.

Záverom je potrebné zdôrazniť, že nie každý neskorší začiatok dražby, aj bez splnenia podmienok vyžadovaných ustanoveniami zákona o dobrovoľných dražbách a priori spôsobuje neplatnosť dražby. Je nevyhnutné prihliadať na konkrétne okolnosti jednotlivých prípadov, na prípadné ohrozenie alebo porušenie práv dražbou dotknutých osôb a tieto skutočnosti vykladať v súlade so zmyslom špeciálneho zákona o dražbách.

           

Literatúra a ostatné zdroje

• BUDJAČ, M. a kol. Zákon o dobrovoľných dražbách. Komentár. Bratislava : Wolters Kluwer, 2017, 760 s. ISBN 978-80-8168-636-8.
• MAGDOLEN, M. Úskalia výkonu záložného práva pri dobrovoľných dražbách. In Historia et Theoria Iuris. 2019, roč. 11, č. 1, s. 87 – 96. ISSN 1338-0753.
• SUDZINA, M. Výnimky zo zásady nemo plus iuris so zameraním sa na nadobudnutie nehnuteľnosti od nevlastníka v slovenskom právnom poriadku. In Ius et Administratio. 2013, roč. 2013, č. 11, s. 82 – 92. ISSN 2300-4797.
• VALACHOVIČ, M., PERDÍK, M. Niekoľko poznámok k výkonu záložného práva a jeho premlčaniu. 1. časť.In Bulletin slovenskej advokácie. 2018,roč. 22, č. 12, s. 10 – 21. ISSN 1335-1079.
• VALOVÁ, K. et al. Zákon o dobrovoľných dražbách. Komentár. 3. vyd. Bratislava : C. H. Beck, 2018, 488 s. ISBN 978-80-89603-55-8.
• Rozsudok Krajského súdu v Prešove z 31.októbra 2017, sp. zn. 4 Co 53/2016.
• Rozsudok Krajského súdu v Trenčíne zo 16. septembra 2015, sp. zn. 17 Co 767/2014.
• Rozsudok Krajského súdu v Trenčíne zo 4. septembra 2014, sp. zn. 19 Co 62/2012.
• Uznesenie Najvyššieho súdu Českej republiky z 26. apríla 2018, sp. zn. 21 Cdo 4197/2018.
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.
• Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.