Aktuálne otázky k zániku krátkodobého nájmu bytu

Vydáno: 15. 06. 2018 36 minút čítania

Anotácia

Príspevok pojednáva o niektorých aspektoch zániku krátkodobého nájmu bytu, ktoré vyznievajú sporne a ktoré z tohto dôvodu rieši odborná verejnosť i samotná prax. Týkajú sa najmä charakteru výpovedných dôvodov (kogentné alebo dispozitívne), výpovednej lehoty a jej dĺžky a odstúpenia od nájomnej zmluvy. Autorka v príspevku problémy jednak pomenúva, zároveň však hľadá praktické riešenia či návrhy

de lege ferenda

Annotation

The article deals with some aspects of the termination of short-term lease of a flat that appear controversial and that is therefore handled by the professional public and the practice itself. They concern, in particular, the nature of the grounds for termination (mandatory or dispositive), the notice period and its duration and withdrawal from the lease. The author not only mentions problems, but at the same time looks for practical solutions or proposals

de lege ferenda

Kľúčové slová

nájomná zmluva, nájom bytu, krátkodobý nájom bytu, zánik nájmu, (slovenský) Občiansky zákonník, zákon o krátkodobom nájme bytu, výpoveď, odstúpenie od zmluvy

Key words

lease contract, lease of a flat, short-term lease of a flat, termination of the lease, (Slovak) Civil Code, the law on short-term lease of a flat, termination of contract, withdrawal from the contract

I. Úvod

"Naplňovanie práva na bývanie je výrazom zodpovednosti vlád za životné podmienky obyvateľstva. Deklarovanie bývania ako jedného zo základných ľudských práv vytvára záväzok pre verejné subjekty, aby sa angažovali pri jeho riešení."

¹⁾

Právo na bývanie je zaradené medzi

základné sociálne práva so zvláštnym charakterom

²⁾ . Nie je totiž chápané ako nárokovateľné právo jednotlivca voči spoločnosti, ale ako

právo

založené na

spoluzodpovednosti spoločnosti smerom k občanovi.

³⁾

Pri nájomnom bývaní si nájomca uspokojuje svoju bytovú potrebu prostredníctvom inej osoby - prenajímateľa, ktorému za bývanie uhrádza odplatu -

nájomné

. Viazanosť nájomcu na cudzie prostredie a na jeho vlastníka ho tak stavia do slabšej pozície (býva "v cudzom"), ktorú právo vyvažuje komplexom viacerých ochranných opatrení, rezonujúcich najmä pri

zániku nájmu

(§ 685 ods. 1 OZ: "...

Nájom bytu je

chránený

; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone

.").

Základom právnej úpravy nájmu v Slovenskej republike je

Občiansky zákonník

(zák. č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov, ďalej "Občiansky zákonník" alebo "OZ"). Jeho úprava platí pre celú sféru súkromného práva, bez ohľadu na právny status zmluvných strán (podnikateľ/nepodnikateľ). ⁴⁾ , ⁵⁾ Uspokojovania

bytových potrieb

sa týka buď všeobecná úprava nájmu, zaradená do § 663 až 684 OZ (napr. pri nájme rodinného domu) alebo niektoré druhy osobitných nájmov, predovšetkým nájom bytu a podnájom bytu/časti bytu (§ 685 - 716 OZ, § 719 OZ), prípadne nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie (§ 717 - 718 OZ).

Samotný nájom bytu upravujú v slovenskom právnom poriadku dva základné právne predpisy ⁶⁾ - Občiansky zákonník (§§ 685 - 716) a

zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu

(ďalej "zákon o krátkodobom nájme bytu" alebo "ZKNB"), ktorý čiastočne odstránil bariéru nadmernej ochrany nájomcov a to najmä tým, že

priniesol väčšiu ochranu prenajímateľom

a rieši tie náležitosti nájmu, ktoré boli

pre majiteľa bytu problematické a nevýhodné

. ⁷⁾

II. Zánik krátkodobého nájmu bytu a súvisiace otázky

Zákon o krátkodobom nájme bytu má pre zánik nájmu

vlastné právne dôvody

(§ 6); sú nimi:

uplynutie dohodnutého času,