Účelom zmluvnej pokuty nie je sankcionovať spotrebiteľa za to, že neuzavrie sprostredkovanú kúpnu zmluvu, ale zabezpečiť splnenie povinnosti zdržať sa konania, ktorým by bol zmarený účel sprostredkovateľskej zmluvy. Nevýhoda sprostredkovateľa spočívajúca v tom, že jeho nárok na províziu vzniká až uzatvorením sprostredkúvanej zmluvy, bola vyvažovaná práve povinnosťou žalovanej po dobu trvania sprostredkovateľskej zmluvy neuzatvoriť akúkoľvek zmluvu, v dôsledku ktorej by došlo k prevodu vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti. Zmluvná pokuta tak nepredstavuje jednostranný prostriedok zvýhodnenia sprostredkovateľa, ale nástroj vyvažujúci zmluvné postavenie strán v situácii, keď nárok sprostredkovateľa na províziu vzniká až dosiahnutím výsledku, ktorý môže byť konaním záujemcu ľahko zmarený.
Záväzok nepreviesť nehnuteľnosť bez súčinnosti sprostredkovateľa počas doby trvania zmluvy je legitímnym prejavom princípu zmluvnej autonómie príznačného pre občianskoprávne vzťahy a nemožno ho bez ďalšieho považovať za neprípustné obmedzenie spotrebiteľa.
Rozsudok Najvyššieho súdu SR , sp. zn. 4 Cdo 167/2024
Skutkový stav
Žalobca sa domáhal, aby súd zaviazal žalovanú zaplatením sumy vo výške 9 680 eur spolu s príslušenstvom pozostávajúcim z úrokov z omeškania. Súčasne žiadal priznať mu náhradu trov konania.
Svoju žalobu odôvodnil tým, že 15. júna 2022 žalovaná ako záujemca so žalobcom ako sprostredkovateľom uzatvorila Zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti (ďalej aj "zmluva"), na základe ktorej sa v zmysle čl. 1.5 žalobca zaviazal, že bude vyvíjať pre žalovanú činnosť smerujúcu k príležitosti uzavrieť s treťou osobou kúpnu zmluvu, na základe ktorej dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam definovaným v čl. I. zmluvy na tretiu osobu. Žalovaná sa v čl. 2.2 bod iv) zmluvy zaviazala, že počas trvania zmluvy neuzatvorí akúkoľvek zmluvu v dôsledku, ktorej dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a pre prípad, že poruší tento svoj záväzok, sa v zmysle čl. 3.4 zmluvy žalobca so žalovanou dohodli, že žalovaná zaplatí zmluvnú pokutu vo výške 4% z ceny uvedenej v čl. 1.6 zmluvy (t. j. 12 680 eur). Záväzok podľa čl. 2.2 bod iv) zmluvy žalovaná porušila. Dňa 1. decembra 2022 previedla vlastnícke práva k nehnuteľnostiam, ktoré boli predmetom zmluvy, na tretiu osobu, na základe čoho žalobcovi vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 12 680 eur.
Po opakovaných písomných a telefonických výzvach právneho zástupcu žalobcu žalovaná 14. októbra 2022 žalobcovi čiastočne uhradila zmluvnú pokutu vo výške 3 000 eur na bankový účet žalobcu. Predžalobnou výzvou z 5. decembra 2022 žalobca vyzval žalovanú na úhradu dlžnej sumy vo výške 9 680 eur. Žalovaná si zásielku, ktorá bola uložená od 6. decembra 2022, neprevzala v odbernej lehote a táto sa žalobcovi vrátila 28. decembra 2022. Žalobca si voči žalovanej uplatňoval nárok na zvyšnú časť zmluvnej pokuty vo výške 9 680 eur. Keďže žalovaná nesplnila svoju povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu riadne a včas, t. j. ku dňu 28. decembra 2022,