Nájom nebytového priestoru

Povinnosť rešpektovať autonómiu vôle platí nielen pre súdy, ktoré právo interpretujú a aplikujú, ale aj pre zmluvné strany, ktoré túto vôľu určitý čas akceptovali (pacta sunt servanda). Ide o všeobecný právny princíp právneho štátu.

I. Právna úprava skončenia nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas obsiahnutá v § 9 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je komplexná, v dôsledku čoho je na skončenie nájmu vylúčená aplikácia ustanovení všeobecného predpisu (Občianskeho zákonníka) o skončení nájmu. II. Ustanovenie § 676 ods. 2 OZ o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Situácia, v akej sa ocitá nový vlastník nebytového priestoru, ktorý je predmetom nájmu dohodnutého na určitý čas, môže viesť k niekoľkým komplikáciám. Nový vlastník môže mať napríklad s nebytovým priestorom vlastné plány, do ktorých existujúci nájom nemusí zapadať. Alebo sa mu nemusí pozdávať výška nájomného či iné zmluvné podmienky. Jeho záujmom preto bude nájom predčasne ukončiť. No môže chcieť aj presný opak: existujúce podmienky sú tak výhodné, že bude mať záujem na tom, aby nájomca pokračoval v nájme až do uplynutia dohodnutej doby. Odpoveď, ktorú bude chcieť počuť od svojho právnika, bude v prvom prípade taká, že nájom ukončiť môže; v druhom zasa naopak, že nájomca nájom ukončiť nemôže. To, čo môže spôsobiť jeho právnikovi vrásky na čele, je fakt, že výslovné odpovede - či už také, alebo onaké - v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov nenájde.1) Určite ale nájde úpravu § 680 ods. 2 a 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj "Občiansky zákonník" alebo "OZ"). Podľa nej nový vlastník vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa (odsek 2), pričom nájom môže vypovedať len pri hnuteľnej veci; pri nehnuteľnosti tak môže urobiť len nájomca (odsek 3). Je síce pravda, že všeobecne sa právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktoré sa týkajú nehnuteľností,2) no je otázne, či zákon o nájme aplikáciu § 680 ods. 3 OZ na nebytové priestory nevylučuje. A odpoveď na túto otázku nie je jednoduchá. Aby sme ju našli, v prvom rade musíme pochopiť vzťah medzi zákonom o nájme a Občianskym zákonníkom.