Situácia, v akej sa ocitá nový vlastník nebytového priestoru, ktorý je predmetom nájmu dohodnutého na určitý čas, môže viesť k niekoľkým komplikáciám. Nový vlastník môže mať napríklad s nebytovým priestorom vlastné plány, do ktorých existujúci nájom nemusí zapadať. Alebo sa mu nemusí pozdávať výška nájomného či iné zmluvné podmienky. Jeho záujmom preto bude nájom predčasne ukončiť. No môže chcieť aj presný opak: existujúce podmienky sú tak výhodné, že bude mať záujem na tom, aby nájomca pokračoval v nájme až do uplynutia dohodnutej doby. Odpoveď, ktorú bude chcieť počuť od svojho právnika, bude v prvom prípade taká, že nájom ukončiť môže; v druhom zasa naopak, že nájomca nájom ukončiť nemôže. To, čo môže spôsobiť jeho právnikovi vrásky na čele, je fakt, že výslovné odpovede - či už také, alebo onaké - v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov nenájde.1) Určite ale nájde úpravu § 680 ods. 2 a 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj "Občiansky zákonník" alebo "OZ"). Podľa nej nový vlastník vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa (odsek 2), pričom nájom môže vypovedať len pri hnuteľnej veci; pri nehnuteľnosti tak môže urobiť len nájomca (odsek 3). Je síce pravda, že všeobecne sa právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktoré sa týkajú nehnuteľností,2) no je otázne, či zákon o nájme aplikáciu § 680 ods. 3 OZ na nebytové priestory nevylučuje. A odpoveď na túto otázku nie je jednoduchá. Aby sme ju našli, v prvom rade musíme pochopiť vzťah medzi zákonom o nájme a Občianskym zákonníkom.
O výpovedi nájmu nebytových priestorov pri zmene vlastníctva
Vydáno:
31 minút čítania
O výpovedi nájmu nebytových priestorov pri zmene vlastníctva
Milan
Hlušák
Advokátsky koncipient, vyučujúci telekomunikačného práva na Slovenskej technickej univerzite v Bratislave
I.
Klasický výrok, že medzi uvedenými predpismi ide o vzťah všeobecného právneho predpisu, ktorým je Občiansky zákonník, a predpisu osobitného, ktorým je zákon o nájme, nás sprevádza od vysokoškolských čias.3)Jeho pravdivosť potvrdzuje tak § 720 OZ:
"Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.",
ako aj judikatúra:
"Ustanovenia zákona o nájme sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. OZ špeciálne."
4) Niet preto dôvodu o ňom pochybovať.Tento vzťah v sebe obsahuje pravidlo, že
"na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (špeciálny) zákon"
5)
. A contrario
, ak osobitný zákon niečo upravuje, všeobecná úprava sa nepoužije. Otázkou teda je, či zákon o nájme ako zákon osobitný otázku výpovede nájmu na dobu určitú pri zmene vlastníctva rieši, alebo nie. A tu sa odpoveď môže zdať jasná. Zákon o nájme
"nerieši otázku právnych dôsledkov zmeny v osobe prenajímateľa v dôsledku zmeny v osobe vlastníka veci, ktorá je predmetom nájmu. Preto aj na takýto prípad je potrebné aplikovať § 680 ods. 3 OZ".
6)Právna náuka tento záver aprobuje. Tak napríklad Križan k tomu uvádza, že
"vzhľadom na postavenie Občianskeho zákonníka ako lex generalis, všeobecné pravidlá o výpovedi z nájmu sú primerane aplikovateľné aj na právne vzťahy, vznikajúce podľa zákona o nájme. Z toho dôvodu preto platí, že ak dôjde k zmene vlastníctva k nebytovému priestoru, je nájomca oprávnený vypovedať nájom, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú."
7) Rovnaký názor s odkazom na subsidiaritu Občianskeho zákonníka k zákonu o nájme zastáva aj Turčan8). V podobnom duchu sa vyjadruje Fekete9), redakcia časopisu Zo súdnej praxe10), ako aj česká náuka11). Tento záver zároveň podporuje aj vývoj právnej úpravy v Českej republike, kde bolo v roku 2005 do zákona o nájme doplnené výslovné pravidlo, že ak nebolo dohodnuté inak, nájomca ani prenajímateľ nemôže pri zmene vlastníctva nájom vypovedať (§ 11). Dôvodová správa túto zmenu odôvodňovala snahou odstrániť zvýhodnenie, ktoré nájomcovi poskytoval § 680 ods. 3 OZ12). Z tohto odôvodnenia teda vyplýva, a to je pre nás dôležité, že český zákonodarca použiteľnosť § 680 ods. 3 OZ na nájom nebytových priestorov pripúšťal; inak by táto zmena bola zbytočná.II.
Predtým, ako odsúhlasíme judikatúrou aj právnou náukou dogmaticky vnímanú použiteľnosť § 680 ods. 3 OZ aj na nájom nebytových priestorov, skúsme sa nad otázkou zamyslieť ešte raz. Videli sme, že Najvyšší súd Slovenskej republiky nám odkázal, že na nájom nebytových priestorov sa uplatní Občiansky zákonník len vtedy, ak danú otázku neupravuje zákon o nájme.13) Ešte raz: ak danú otázku neupravuje zákon o nájme. Je ale naozaj pravda, že zákon o nájme otázku prípustnosti výpovede pri zmene vlastníctva neupravuje?Všimnime si v prvom rade jeho § 9 ods. 2 písm. h) a i), ktoré prenajímateľovi umožňujú vypovedať nájom takého nebytového priestoru, ktorý mu bol vrátený v rámci reštitúcií.14) Ak teda došlo k zmene vlastníctva z takýchto dôvodov, výpoveď bola možná, no len zo strany prenajímateľa; nájomca takúto možnosť nemal.15) Výpočet výpovedných dôvodov v § 9 zákona