Inštitút neodkladného opatrenia má nezastupiteľné miesto v Civilnom sporovom poriadku, pričom práve na základe vydaného neodkladného opatrenia možno dosiahnuť, aby porušené právo podielového spoluvlastníka mohlo byť v súdnom konaní úspešne uplatnené, a tým by bola v konečnom dôsledku naplnená ochrana toho spoluvlastníka, ktorého predkupné právo bolo porušené. Nie vždy však zdanlivo jasná procesná úprava povedie k želanému výsledku vo vzťahu ku konaniu vo veci samej, a preto sa snažíme poukázať na niektoré praktické problémy, ktoré s týmto inštitútom, ako aj s následným zápisom vecného práva do katastra nehnuteľností súvisia. V závere formulujeme aj návrhy na zmenu právnej úpravy tak, aby sa posilnila právna ochrana podielového spoluvlastníka, ktorý sa domáha nárokov z porušeného predkupného práva.
Úvod
Právna úprava podielového spoluvlastníctva
1)
a nárokov, ktoré vyplývajú z jeho porušenia, má v slovenskom právnom poriadku stabilné miesto. Vznik spoluvlastníckych podielov na spoločnej veci sa prejavuje predovšetkým pri pozemkoch, keďže rozdrobenosť pozemkov v pomeroch Slovenskej republiky dlhodobo predstavuje Achillovu pätu ich zmysluplného užívania či nakladania s nimi, no závery skúmanej problematiky je možné uplatniť aj pri spoluvlastníckych podieloch na stavbách či iných veciach.
Esenciálnou súčasťou vlastníckeho práva je právo s vecou nakladať podľa vlastného uváženia. V prípade spoluvlastníckeho podielu je toto právo vlastníka spoluvlastníckeho podielu limitované predkupným právom ostatných podielových spoluvlastníkov k spoločnej veci, ktoré sa prejavuje v ponukovej povinnosti
2)
toho podielového spoluvlastníka, ktorý chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť na inú osobu. Nezriedka sa však stáva, že prevádzajúci podielový spoluvlastník úmyselne či z dôvodu neznalosti právnych predpisov svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu prevedie bez toho, aby dodržal zákonné predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov. Pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe,
3)
ostatní podieloví spoluvlastníci majú viacero možností na ochranu svojich práv, ktoré im Občiansky zákonník priznáva.
Najvyšší súd judikoval,
4)
že spoluvlastník, ktorý je oprávnený z predkupného práva, má pri porušení povinnosti ponúknuť spoluvlastnícky podiel na predaj zo strany spoluvlastníka, ktorý je povinný z predkupného práva, na výber, či:
- sa bude žalobou domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníka na tretiu osobu;
- sa bude domáhať voči nadobúdateľovi (tretej osobe ako singulárnemu právnemu nástupcovi pôvodného podielového spoluvlastníka), aby mu nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpil od pôvodného podielového spoluvlastníka; alebo
- sa uspokojí s tým, že mu zostáva predkupné právo, avšak už voči nadobúdateľovi.
Na účely tohto článku sa zameriame na nárok uvedený pod písmenom b), a teda že podielový spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené (ďalej aj "dotknutý spoluvlastník"), sa chce domáhať voči nadobúdateľovi spoluvlastníckeho podielu nahradenia prejavu vôle tak, aby do svojho vlastníctva získal sporný spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok, za akých ho získal nadobúdateľ (tretia osoba) v dôsledku porušenia predkupného práva.
Spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, sa o tomto porušení dozvie spravidla z výpisu z listu vlastníctva, na ktorom už nefiguruje pôvodný vlastník spoluvlastníckeho podielu, ale tretia osoba. Za takéhoto stavu, keď na liste vlastníctva nie je vyznačená poznámka (typicky) o ďalšom prebiehajúcom vkladovom konaní ohľadom dotknutého spoluvlastníckeho podielu, t. j. situácia je "pokojná", dotknutý spoluvlastník je relatívne komfortný v podaní žaloby o nahradenie prejavu vôle.
5)
Iná situácia nastane v prípade, ak dotknutý spoluvlastník zistí, že na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore, prebieha vkladové konanie, predmetom ktorého je rozhodovanie o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetnému spoluvlastníckemu podielu z nového nadobúdateľa na inú osobu. Pokiaľ si chce dotknutý spoluvlastník uplatniť predpokladaný nárok a neuspokojí sa so zachovaním predkupného práva voči novému nadobúdateľovi, neostáva mu spravidla nič iné, než pred podaním žaloby vo veci samej, prípadne spolu so žalobou vo veci samej podať na súd aj návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, aby ďalšiemu prevodu dočasne zabránil.
Cieľom tohto príspevku je preskúmanie možnosti postupu orgánu katastra nehnuteľností a v konečnom dôsledku aj samotného dotknutého s