Autor sa venuje náhrade škody v nájomnej zmluve, pričom sa obmedzuje výlučne na nároky prenajímateľa ako poškodeného. Cieľom príspevku je systematizovať a analyzovať osobitný kompenzačný systém nájomnej zmluvy, ktorý sa vymyká štandardnému režimu náhrady škody a je výnimkou z princípu jednotného civilného deliktu. Autor vytvára prehľad súčasného stavu poznania problematiky a konfrontuje viaceré závery judikatúry či prevládajúcej mienky. Okrem toho otvára aj dosiaľ nediskutované otázky.
1. Úvod
Slovenské právo náhrady škody je vybudované na princípe jednotného civilného deliktu. To znamená, že náhradu škody nemáme upravenú zvlášť pre zmluvné záväzky a zvlášť pre mimozmluvné záväzky (záväzky zo zákona), ale pre oba druhy obligácií máme (aspoň z hľadiska generálnej klauzuly) spoločné pravidlá. Občiansky zákonníkzakotvuje jednotný civilný delikt v § 420 ods. 1 tak, že porušenie právnej povinnosti (tradične prvá podmienka zodpovednosti) môže plynúť tak zo zmluvy, ako aj z porušenia zákona a vo zvyšku platí dobre známy zodpovednostný režim.
1)
Vďaka jednotnému civilnému deliktu sme si teda aj pri zmluvných záväzkoch zvykli na to, že ak vznikne škoda pre porušenie zmluvnej povinnosti, v princípe siahame po všeobecnej klauzule v § 420 OZ. Napokon nás k tomu často rôznymi formulkami nabáda samotný zákonný text. Vo všeobecnej časti záväzkov sa napríklad zvykne upozorňovať, že istý inštitút nevylučuje uplatnenie (nedotýka sa) nároku na náhradu škody, ako povedzme pri zodpovednosti za vady (§ 510 OZ) alebo omeškaní (§ 519 OZ). Preto ak napríklad pre neskoré dodanie pece na pizzu zo strany predávajúceho nemožno generovať príjem v pizzerii (omeškanie dlžníka), v zásade by mal vzniknúť nárok na náhradu škody podľa § 420 OZ vo forme ušlého zisku (§ 442 ods. 1 OZ). Alebo ak maliar pri maľovaní bytu v rámci zmluvy o dielo rozbije objednávateľovi drahú vázu, zodpovedá za škodu podľa § 420 OZ pre porušenie sekundárnej zmluvnej povinnosti ochrany a starostlivosti, resp. aj pre porušenie všeobecnej prevenčnej povinnosti (§ 415 OZ). Podobný presun do § 420 OZ by sme realizovali aj pri škode z ostatných zmluvných typov.
Z opísaných zákonitostí sa vymyká zodpovednosť za škodu pri jednom veľmi dôležitom zmluvnom type, a to pri nájomnej zmluve. Tu síce má svoje miesto aj generálna klauzula náhrady škody, no do popredia vystupuje osobitný zodpovednostný režim. Napriek tomu, že nároky na náhradu škody pri nájomnej zmluve sa objavujú pomerne často a majú celkom špecifickú úpravu s nejedným úskalím, nevenuje sa im mnoho pozornosti. Aspoň sčasti to chce napraviť tento príspevok, pričom sa venuje iba náhrade škody z pohľadu prenajímateľa ako poškodeného.
Pri náhrade škody z nájomnej zmluvy prichádzajú do úvahy až tri použiteľné ustanovenia - § 683, § 693 a § 420 OZ. Každé z nich má odlišné podmienky aplikácie a dokonca na všetky nedopadajú rovnaké pravidlá plynutia času. Zaváži preto, pod ktoré ustanovenie sa subsumuje konkrétny nárok. O kvalifikácii rozhoduje jednak povaha prenajímanej veci, ale aj typ spôsobenej škody.
2. Všeobecná zodpovednosť nájomcu v nájomnej zmluve
Ustanovenie § 683 sa nachádza vo všeobecných ustanoveniach o nájomnej zmluve Občianskeho zákonníka. Slúži na kompenzovanie poškodenia či nadmerného opotrebenia v dôsledku zneužitia prenajatej veci. Nárokovať si možno peňažnú náhradu škody, ale nemalo by sa vylúčiť ani uvedenie do predošlého stavu (naturálna reštitúcia, § 442 ods. 3 OZ
per analogiam
). Nevidíme dôvod, prečo by sa mala zatarasiť cesta naturálnej reštitúcii tak, ako to bez ďalšieho uvádza český najvyšší súd s odkazom na niektorú českú spisbu.
2)
Ani len samotný text § 683 ods. 1 OZ nenúti zúžiť potenciálne nároky prenajímateľa iba na peňažnú náhradu, keď hovorí len to, že nájomca zodpovedá za tam uvedené škody. Rakúska rozhodovacia činnosť vo vzťahu k miestnej paralele voči slovenskému § 683 OZ(§ 1111 ABGB) bez debaty pripúšťa naturálnu reštitúciu, a to dokonca prednostne.
3)
Ustanovenie § 683 OZ dopadá na všetky nájmy v čo i len čiastočnej pôsobnosti Občianskeho zákonníka. Podstatnou výnimkou je nájom bytu, pri ktorom sa namiesto § 683 OZ používa § 693 OZ (k tomu ďalej). Ustanovenie § 683 OZ teda dopadá hlavne na nájom nebytových priestorov (zákon č.