Občianske právo

Výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou nehnuteľnosti slúžiacej na bývanie (ZSP 40/2026)

Vydáno: 02. 11. 2026 35 minút čítania

§ 3 ods. 1, § 853 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka

§ 3 ods. 6, § 7 ods. 2, § 14 ods. 1, § 17 ods. 1 písm. f) zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách

§ 421 ods. 1 písm. b) Civilného sporového poriadku

Ak sa pri výkone záložného práva má na dobrovoľnej dražbe predať nehnuteľnosť slúžiaca na bývanie, dochádza tým k stretu dvoch základných práv, a to práva záložného veriteľa vlastniť majetok (čl. 20 Ústavy) a práva vlastníka predmetu zálohu na obydlie (čl. 21 Ústavy). Nemožno zachovať obe tieto základné práva, a preto je nevyhnutné zistiť, či výkon záložného práva sledujúci ochranu práva záložného veriteľa vlastniť majetok proporcionálne/primerane zasahuje do práva na nedotknuteľnosť obydlia. Je potom potrebné zodpovedať, či výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou bol vhodne zvoleným prostriedkom na dosiahnutie žiadaného cieľa (test vhodnosti), či výkon nezasahuje do základného práva vo väčšom rozsahu, než je prípustné (test potrebnosti alebo nevyhnutnosti) a či závažnosť zásahu a ťarcha dôvodov, ktoré tento zásah ospravedlňujú, sú vo vzájomnom vzťahu (test pomeriavania, proporcionality v užšom slova zmysle).

Existujú aj alternatívne možnosti uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa, ako napríklad exekúcia. Záložný veriteľ však nemá povinnosť pristúpiť k takémuto alternatívnemu spôsobu uspokojenia svojej pohľadávky. Takýto spôsob by si okrem toho vyžiadal predchádzajúce uplatnenie pohľadávky v súdnom konaní za účelom získania exekučného titulu, na základe ktorého by bolo možné exekúciu viesť. Aj dobrovoľná dražba, vykonávaná podľa zákona o dobrovoľných dražbách, môže byť vyhlásená za neplatnú, ak sa prostredníctvom nej vykonáva záložné právo neprimeraným spôsobom.

Z ustanovení § 14 ods. 1, § 17 ods. 1 písm. f) zákona o dobrovoľných dražbách vyplýva, že v prípade, že dražobník bude vyžadovať od prípadného účastníka dražby zloženie dražobnej zábezpeky (čo nie je jeho povinnosť, len možnosť), musí ju umožniť zložiť v peňažnej forme alebo vo forme bankovej záruky. Ak má byť dražobná zábezpeka zložená v peniazoch, možno ju zložiť priamo dražobníkovi alebo do notárskej úschovy, a to v hotovosti alebo bezhotovostne (najmä bankovým prevodom, prostredníctvom pošty, príp. ak to dražobník v oznámení o dražbe umožnil, aj platobnou kartou alebo šekom). Spôsob zloženia dražobnej zábezpeky v peňažnej forme, bezhotovostne dražobníkovi i do notárskej úschovy, v hotovosti do notárskej úschovy a v deň konania dražby aj dražobníkovi, nijako nediskriminuje ani neobmedzuje potenciálnych záujemcov o účasť na dražbe.

Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 1 Cdo 119/2024

Skutkový stav

Žalobca sa podanou žalobou domáhal, aby súd určil, že dobrovoľná dražba, ktorej priebeh bol osvedčený notárskou zápisnicou č. N 85/2019, Nz 8358/2019, NCRls 8529/2019 z 18. marca 2019, vyhotovená notárkou, ktorej predmetom je nehnuteľnosť zapísaná na liste vlastníctva ako byt, je neplatná.

Svoju žalobu odôvodnil tým, že na základe návrhu správcu vykonal žalovaný v 2. rade dražbu predmetnej nehnuteľnosti pôvodne vo výlučnom vlastníctve žalobcu. Dražba nehnuteľnosti sa mala uskutočniť 18. marca 2019 o 11:00 hod. Jej priebeh bol osvedčený notárskou zápisn

Máte predplatné? Prihláste sa