Článok sa zaoberá inštitútom zákonného záložného práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v intenciách zákona č. 63/2019 Z.z., ktorým sa s účinnosťou od 1.4.2019 novelizoval § 15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z.z.). Dikcia zákona bola precizovaná spôsobom zodpovedajúcim potrebe odstránenia aplikačnej praxe, ktorá potláčala až negovala pôvodnú funkciu zákonného záložného práva vlastníkov. Autorka sa však v článku venuje aj predchádzajúcej právnej úprave a jej výkladu, ktorý v praxi (nie úplne odôvodnene) vyvolával interpretačné spory a podnietil tak normatívnu zmenu.
The paper deals with the institute of the statutory lien of the owners of apartments and non-residential premises in accordance with Act No. 63/2019 coll., amending § 15 of the Act No. 182/1993 Coll. on the ownership of apartments and non-residential premises with effect from 1 April 2019.The wording of the act has been refined in a manner commensurate with the need to eliminate the application practice, which suppressed the original function of the legal lien of the owners. The author also deals with the previous legislation and its interpretation, which in practice (not quite justified) caused interpretative disputes and caused a change in the legal diction.
PACALAJOVÁ, N.: K opodstatnenosti ostatnej novely zákonného záložného práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov; Justičná revue, 72, 2020, č. 5, s. 617 - 627.
Úvod
Dňa 1. apríla 2019 vstúpila do účinnosti novela zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len ako "zákon o vlastníctve bytov" alebo "ZVB"), ktorá bola uskutočnená zákonom č. 63/2019 Z.z.
1)
Na základe tejto novely získal § 15 ZVB už svoju štvrtú podobu, pričom jej cieľom bolo definitívne ukončiť nejednoznačnost aplikačnej praxe, ktorá prehliadala základný zmysel zákonného záložného práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako "zákonné záložné právo vlastníkov"). Katastrálne odbory okresných úradov totiž zaužívali prax, kedy sa na zápis záložného práva vyžadovalo aj predloženie dokladu o existencii pohľadávky.
Ako však ďalej v texte uvádzame, táto novela by vôbec nebola nutná, keby pri interpretácii § 15 ods. 1 ZVB nedochádzalo k potláčaniu teleologického výkladu, ktorý možno považovať za zavŕšenie interpretačných úvah v rámci metodologického postupu výkladu právnej normy.
2)
Ústavný súd Českej republiky k tomu napr. vo svojom náleze zo dňa 17.12.1997, sp. zn. Pl. ÚS 33/97, uviedol, že
"Mechanická aplikace abstrahující, resp. neuvědomující si, a to buď úmyslně nebo v důsledku nevzdělanosti, smysl a účel právní normy, činí z práva nástroj odcizení a absurdity.".
Pri správnej interpretácii § 15 ods. 1 ZVB bolo preto potrebné vychádzať jednak z účelu zákonného záložného práva vlastníkov, a tiež zo špecifickej povahy inštitútu, ktorý vzniká na základe zákona. V prípadoch zákonného záložného práva vzniká na základe určitej právnej skutočnosti priamo samotné záložné právo a nielen nárok na jeho zriadenie.
3)
Predpokladom vzniku zákonného záložného práva vlastníkov je existencia ustanovenia § 15 ZVB, ktoré jeho vznik od počiatku spája s právnou skutočnosťou, ktorou je nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru.
1 Právna povaha zákonného záložného práva vlastníkov
Zákon o vlastníctve bytov upravuje v § 15 zákonné záložné právo, ktorého účelom je jednak posilnenie postavenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (ďalej len "dom") pri realizácii ich vlastníckeho práva voči dlžníkom, ktorými sú iní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ale tiež preventívne pôsobenie na vlastníkov bytov a nebytových priestorov s cieľom riadneho plnenia si povinností, ktoré im ako vlastníkom vyplývajú zo zákona a zmluvy. Podstata zákonného záložného práva podľa tohto zákona spočíva v tom, že na zabezpečenie pohľadávok z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k jeho bytu alebo k nebytovému priestoru záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Týmito pohľadávkami sú v zmysle § 10 ods. 1 ZVB mesačné preddavky poukazované vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len ako "mesačné preddavky"), a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, pričom výšku preddavku určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.