V máji minulého roku nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Práve dňom účinnosti zákona o krátkodobom nájme bytu sa v slovenskej civilistike začala písať nová etapa komerčného nájmu bytu s adekvátnou právnou úpravou a z nej vyplývajúceho právneho režimu. Cieľom príspevku je v stručnosti predstaviť nový inštitút krátkodobého nájmu bytu a upriamiť pozornosť na najdôležitejšie prvky jeho koncipovania.
Krátkodobý nájom bytu a náčrt osobitostí jeho právneho režimu
JUDr. Ing.
Milan
Budjač
PhD.
zamestnanec Sekcie legislatívy Ministerstva spravodlivosti SR; Autor v príspevku prezentuje svoje vlastné odborné názory a postoje, ktoré vychádzajú z praxe koncipovania a uplatňovania jednotlivých inštitútov občianskeho práva.
Úvod
Historické1) koncipovanie nájmu bytu v Občianskom zákonníku v podmienkach slovenského právneho poriadku výhradne ako "chráneného nájmu" bolo pri súčasnej úrovni vymožiteľnosti práva v početných koncepčných materiáloch zameraných na bytovú politiku a nájomné bývanie označované ako (legislatívna) prekážka rozvoja nájomného sektora. Už Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2015 pomenovala potrebu prijatia právnej úpravy, ktorá v súvislosti s nájmom bytu vyváži práva prenajímateľa a nájomcu.
Inak spoločensky želaná rigidnosť právnej úpravy nájmu bytu v Občianskom zákonníku viedla v aplikačnej praxi v niektorých prípadoch až k dojednávaniu neplatných zmluvných podmienok v nájomných zmluvách, k snahe obísť zákon a k voľbe rôznych mimoprávnych prostriedkov a riešení sporných situácií pri nájme bytu, ako napríklad k použitiu svojpomoci, výmene zámkov na byte, odpájaniu dodávok energií, plynu a pod., a to v snahe prekonať súkromnoprávnu rovnosť subjektov a zabezpečiť si "vymoženie" svojho práva. Právna neistota v otázkach platnosti nájomnej zmluvy v celkovom meradle iba prispievala k neprehľadnosti uplatňovaných nárokov a aj k stimulovaniu možného obchádzania zákona pri dojednávaní nájmu bytu a priznaní jeho formálno-právnej existencie. Pred zákonodarcom stála náročná úloha priblíženia právnej úpravy potrebám spoločenskej praxe, no pri zachovaní primeranosti výkonu práv a rešpektovaní požiadaviek ústavného poriadku Slovenskej republiky. Reálne hrozilo, že logikou extrémneho prístupu k právam nájomcu a ich ochrane dôjde aj k extrémnemu prístupu a prevalencii práv prenajímateľa na strane druhej, kde prenajímateľ je síce vlastníkom prenajímaného bytu, no s týmto bytom sa môže spájať "domov" a obydlie jeho nájomcu, ktoré rovnako poníma ústavnú ochranu.
Z vykonaných analýz s poukazom na uvedené dôvody zákonodarca ustálil potrebu konštruovania osobitného právneho režimu, ktorý bude prehľadne upravovať práva a povinnosti zmluvných strán a bude náležite zohľadňovať potrebu rozvoja tohto významného spoločenského sektora. Účelom osobitného právneho režimu malo byť účinné zabezpečenie vyrovnanejšieho a flexibilnejšieho postavenia zmluvných strán oproti preferovanému chránenému nájomnému bývaniu. S ohľadom na zistenia z aplikačnej praxe, že v oblasti prenájmu bytov existuje predpoklad určitého podielu sivej ekonomiky, spojený s porušením registračnej povinnosti prenajímateľa v súvislosti so vznikom nájomného vzťahu k orgánom finančnej správy, mal osobitný právny režim nájmu bytu vytvoriť aj právny mechanizmus, ktorý by takéto porušovanie právnych predpisov účinne a preventívne eliminoval.
Krátkodobý nájom bytu ako osobitný inštitút upravený mimo rámca právnej úpravy Občianskeho zákonníka
Návrh zákona o krátkodobom nájme bytu bol pripravený v režime spolupráce podpredsedu vlády SR pre investície a ministra spravodlivosti a po jeho schválení vládou SR na rokovaní 8. januára 2014 bol 19. marca 2014 schválený Národnou radou Slovenskej republiky 99 hlasmi poslancov Národnej rady Slovenskej republiky.
S ohľadom na legislatívny proces zákonodarca účinnosť zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "ZKN" alebo "zákon o krátkodobom nájme bytu") ustálil na 1. máj 2014. Práve dňom účinnosti zákona o krátkodobom nájme bytu sa v slovenskej civilistike začala písať nová etapa komerčného nájmu bytu s adekvátnou právnou úpravou a z nej vyplývajúceho právneho režimu.
Inštitút krátkodobého nájmu bytu je budovaný na osobitnom vecno