DVOŘÁK, T.: Některé otázky právní úpravy společných částí nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice. Právny obzor, 105, 2022, č. 5, s. 420 – 436.
https://doi.org/10.31577/pravnyobzor.2022.5.04
Some issues of legal regulation of common parts of real estate in housing co-ownership according to the Civil Code in the Czech Republic. This article deals with some issues of legal regulation of common parts of divided real estate. Due to the extensiveness and complexity of this matter, attention is focused only on some issues of their regulation, namely on the concept of common parts, co-ownership of common parts, the definition of individual common parts (including the division into mandatory and optional common parts) and the right of joint and exclusive use some common parts.
Key words: common parts, co-ownership of common parts, the definition of individual common parts, right of joint and exclusive use some common parts
Úvod
Právní úprava bytového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice
1)
je dosti složitá a značně rozsáhlá. Vzhledem k tomu se tento článek zabývá pouze některými otázkami právní úpravy společných částí dělené nemovitosti (dále jen "společné části"). Konkrétně se pozornost věnuje pojmu společných částí, spoluvlastnictví společných částí, vymezení jednotlivých společných částí (včetně rozdělení na obligatorní a fakultativní společné části) a problematice práva společného a výlučného užívání (některých) společných částí.
1. Pojem společných částí
Každá dělená nemovitost
2)
je (právně, nikoliv fakticky) rozdělena na části výlučné (jež náleží do výlučného vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek
3)
) a společné (jež náleží do spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek).
Výlučné části tvoří byty a nebytové prostory, jež jsou součástmi jednotlivých jednotek. Společné části pak tvoří vše, co není vymezeno jako výlučná část.
Právní úprava nemůže dobře vytvořit kritérium, podle něhož by se společné části mohly jednotně určit u všech domů, s tím, že by to zřejmě nebylo ani vhodné, neboť různé domy jsou objektivně značně různé s ohledem na jejich odlišné stavebně technické uspořádání a vybavení.
4)
To je jistě pravda zejména se zřetelem k funkčnímu pojetí, neboť má-li být právní úprava bytového spoluvlastnictví aplikovatelná na domy stavebnětechnicky velmi různorodé, pořízené v časových odstupech desetiletí, ba někdy dokonce i staletí, rozličnými stavebními technologiemi, při existenci různých technických norem, s diferenční hladinou vybavenosti a vyprojektovaných a postavených k různým účelům rozdílnými architekty a inženýry, pak jen stěží může zákon pro všechny případy předepsat jednotné měřítko.
Při vymezování výlučných a společných částí je třeba - kromě zákona - respektovat objektivní stav konkrétní dělené nemovitosti; subjektivní hlediska původního vlastníka, resp. vlastníků jednotek jsou zde bez významu.
Dojde-li v důsledku rozhodnutí stavebního úřadu ke změně užívání (části) stavby v tom směru, že se např. určitá společná část změní na "nebytový prostor de facto", nemá tato skutečnost žádný vliv ani na její zařazení do společných částí, ani na vymezení výlučných a společných částí; to neplatí, pokud zároveň došlo k příslušné změně prohlášení vlastníka (civ. R 61/2008).
Pokud původní vlastník některé části opomene v prohlášení vlastníka vymezit, pohlíží se na ně jako na společné části, pokud je nelze označit za součást jednotky ve smyslu dalších místností v domě, jako jsou sklepní místnosti, komory apod. Určující je tedy vymezení jednotky v souladu se zákonem a vše, co není předmětem vlastnictví jako jednotka nebo její součást, je společnou částí.
5)
Společné části nelze bez dalšího vymezit jako součást jednotky. Samotný zápis takto vymezené jednotky do katastru nemovitostí neznamená, že zapsané právo existuje. jestliže zápisy v katastru neodpovídají skutečnosti, má skutečnost převahu nad zápisem uvedeným v katastru nemovitostí.
6)
Společné části lze rozlišit na ty, které jsou před vznikem bytového spoluvlastnictví:
1. právně nesamostatnou součástí jiné věci, a
2. právně samostatnými věcmi. Okamžikem, kdy se doposud samostatná věc stane společnou částí, ztrácí svůj charakter právně samostatné věci.
Společnou částí nemůže být nic, co není:
a) ve vlastnictví původního vlastníka při vydání prohlášení vlastníka, nebo
b) ve spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech po dobu trvání bytového spoluvlastnictví konkrétní dělené nemovitosti.
Tento závěr plyne z logiky věci. jsou-li společné části ve spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek, pak společnou částí nemůže být nic, co předmětem tohoto spoluvlastnictví není. Skutečnost, že určitá věc je funkčně naprosto nezbytná pro zajištění správy domu a pozemku (dále jen "správa domu"), je zde bez významu.
Zjevně chybné je v daném kontextu stanovisko prezentované v důvodové zprávě k návrhu občanského zákoníku, podle něhož nemusí mít vlastníci jednotek k některé společné části vlastnický titul, neboť např. určitá zařízení určená k užívání společně s domem mohou být ve vlastnictví jiné osoby, ať již v důsledku smluvního ujednání (určité věci mohou být do domu pořizovány na leasing, koupeny s výhradou vlastnického práva apod.), nebo v důsledku úprav ve zvláštních zákonech upravujících např. rozvod energií, plynu nebo vody.
7)
Tato zařízení apod. ve vlastnictví třetích osob mohou být vlastníky jednotek (výlučně nebo společně) užívána, nemohou však být společnými částmi; věcně to však žádný problém není, neboť zajištění společného užívání těchto zařízení, jakož i všech ostatních otázek s tím spojených je věcí správy domu