Príspevok pojednáva o diskutovanej otázke - nájomcovi bytu so statusom právnickej osoby. Autorka sa odvoláva na názory publikované v odbornej literatúre, na rozhodnutia súdov, ako aj na vývoj práva v tejto oblasti v Českej republike. Formuluje vlastné závery, ktoré sa čiastočne odrazili v prvej ucelenej pracovnej verzii návrhu nového Občianskeho zákonníka z roku 2015.
Byt v nájme právnickej osoby
doc. JUDr.
Denisa
Dulaková Jakúbeková,
PhD.
Fakulta práva Paneurópska vysoká škola
Úvod
Odborná teória aj aplikačná prax sa opakovane zaoberá otázkou, či môže v zmluve o nájme bytu vystupovať na strane nájomcu právnická osoba. V slovenských právnych pomeroch sa na ňu zatiaľ uspokojivá odpoveď nenašla. Jej vyriešenie sťažuje, okrem iného, dualizmus právnej úpravy nájmu bytu, keďže v slovenskom práve upravujú tento inštitút dva právne predpisy - Občiansky zákonník (§ 685 a nasl.) a zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu1).
Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka
Pred účinnosťou novely Občianskeho zákonníka, uskutočnenou zákonom č. 509/1991 Zb., ktorá do Občianskeho zákonníka
zaviedla inštitút nájmu
, vrátane nájmu bytu, a ktorá zároveň
zrušila dovtedajší inštitút osobného užívania bytu
, bola odpoveď na položenú otázku jednoznačná. Osobným užívateľom bytu mohol byť totiž iba
občan
, t. j. fyzická osoba2)(§ 153:
"Štátne, družstevné a iné socialistické organizácie
prenechávajú byty občanom do osobného užívania
bez určenia doby užívania, a to za úhradu, ak nie je právnym predpisom ustanovené inak"
).Po zavedení nájmu do Občianskeho zákonníka, ktorý za subjekty nájmu označuje prenajímateľa a nájomcu, bez ich špeciálnej väzby na právnické či fyzické osoby, sa prijal názor, že
nájomcom bytu môže byť aj právnická osoba
(čo nie je zakázané, je dovolené), a to napriek tomu, že z jeho viacerých ustanovení prirodzene vyplýva, že sa môžu vzťahovať len na fyzické osoby3). Tento názor sa však nestretol so všeobecnou podporou. Vyplýva to najmä z judikatúry českých súdov. Najvyšší súd ČR vydal napríklad rozhodnutie sp. zn. 26 Cdo 2080/2009 z 21.1.2011, ktorým nadviazal na ustálenú judikatúru Najvyššieho súdu ČR a na svoje predchádzajúce rozhodnutia (napr. sp. zn. 1385/2005 z 29.3.2006, 26 Cdo 1973/2006 z 26.10.2006 a 26 Cdo 638/2007). V uvedenom konaní sa Najvyšší súd ČR zaoberal otázkou, či môže právnická osoba platne uzavrieť nájomnú zmluvu v režime § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v režime chráneného nájmu. Najvyšší súd ČR zastal názor, že tento režimu je pre právnickú osobu - nájomcu neprípustný. Svoj názor odôvodnil tým, že účelom práva nájmu bytu ako špecifického nájomného vzťahu, upraveného v § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, je zabezpečiť
uspokojenie bytových potrieb
, ktoré patria medzi základné
ľudské potreby
. Podľa Najvyššieho súdu ČR právnická osoba túto (ľudskú) potrebu nemá, a preto nemôže uzatvoriť zmluvu o nájme bytu v právnom postavení nájomcu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka. Najvyšší súd ČR v citovanom rozhodnutí zastal n