Anotácia
Príspevok sa zameriava na právny status nájomcu bytu a z toho vyplývajúci rozsah právnej ochrany nájomcu. Vo všeobecnosti platí, že nájom bytu je chránený, pričom za slabšiu stranu vzťahu sa považuje nájomca, ktorý si prostredníctvom nájmu uspokojuje svoje základné sociálne právo - právo na bývanie. Je však tento predpoklad splnený aj v prípade, ak je nájomcom bytu právnická osoba?
Annotation
The article focuses on the legal status of tenants of flats and the related scope of the legal protection of the tenant. In general, the lease of an apartment is protected, while the weaker side of the relationship is considered to be a tenant who, through the lease, satisfies his basic social right - the right to housing. However, is this requirement fulfilled if the tenant of the flat is a legal person?
Kľúčové slová
nájom, nájom bytu, prenajímateľ, nájomca, právo na bývanie, právny status, právna ochrana
Key words
lease, rent of flat, landlord, lessee, right to housing, legal status, legal protection
1. Úvod
Stranami nájomnej zmluvy sú vo všeobecnosti
prenajímateľ a nájomca
1)
.Prenajímateľom
je spravidla vlastník prenajímanej veci, môže ním však byť aj osoba, ktorá má k veci iné ako vlastnícke právo
2)
(napr. správca majetku štátu podľa zák. č. 278/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov, záložný veriteľ v rámci výkonu záložného práva podľa § 151j ods. 1 zák. č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov; ďalej len "OZ" alebo "Občiansky zákonník") za predpokladu, že právo prenechať vec do užívania ďalšej osobe nie je s takýmto právom v rozpore.Prenajímateľom môže byť
fyzická osoba, právnická osoba
, aj
štát
.Nájomca
(nájomník)
3)
je osoba, ktorá preberá do užívania cudziu vec od osoby, ktorá je oprávnená s vecou týmto spôsobom nakladať. Nájomcom, rovnako ako prenajímateľom, môže byť
fyzická osoba, právnická osoba
, i
štát
.2. Špecifiká nájmu bytu a ich dopad na právny status subjektov nájmu
Právo na bývanie je zaradené medzi základné sociálne práva so zvláštnym charakterom
4)
. Nie je totiž chápané ako nárokovateľné právo jednotlivca voči spoločnosti, ale ako právo založené na spoluzodpovednosti spoločnosti smerom k občanovi
5)
.
Od začiatku 20. storočia preto smeruje právny vývoj v kontinentálnom systéme práva k právnej ochrane nájomcov bytov, vnímaných ako slabších účastníkov nájomného pomeru. Prejavuje sa to v prijímaní osobitných úprav, ktoré regulujú právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom bytu prísnejšie, najmä v otázkach skončenia nájmu
6)
.
Keďže je však nájom bytu (podobne ako nájom iných objektov, určených na trvalé bývanie, najmä rodinných domov - pozn. autor
7)
), spájaný primárne s uspokojovaním bytových potrieb nájomcu a práve z tohto dôvodu mu zákonodarca venuje osobitnú pozornosť, odborná teória aj aplikačná prax sa opakovane zaoberá viacerými otázkami - primárne, či môže v zmluve o nájme bytu vystupovať na strane nájomcu právnická osoba a ak áno, či je namieste poskytovať jej rovnakú právnu ochranu ako nájomcovi - fyzickej osobe, keďže právnická osoba bytovú potrebu nemá. V slovenských právnych pomeroch jednoznačné odpovede na tieto otázky nenájdeme -
expressis verbis
ich nerieši zodpovedajúca právna úprava (t.j. príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka, ani zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu
8)
)
9)
a presvedčivú oporu nenájdeme ani v ustálenej rozhodovacej praxi slovenských súdov.3. Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka de lege lata
Pred účinnosťou zák. č. 509/1991 Zb., ktorá do Občianskeho zákonníka (a do občianskeho práva ako takého)
prinavrátila inštitút nájmu
10)
, vrátane nájmu bytu, a ktorá zároveň
zrušila dovtedajší inštitút osobného užívania bytu
, bola odpoveď na položenú otázku pomerne jednoznačná.