Článok sa zaoberá hľadaním hraníc medzi nájmom bytu ako pasívnou správou vlastného majetku a nájmom bytu vykonávaným ako zárobková činnosť, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania. V kontexte slovenského právneho poriadku článok analyzuje podmienky, za ktorých sa nájom bytu považuje za podnikanie podľa Obchodného zákonníka, živnostenského zákona a judikatúry. Právna úprava nájmu bytu je konfrontovaná s ustanoveniami o zmluve o ubytovaní, ako aj s českou právnou úpravou. Osobitná pozornosť je venovaná problémom spojeným s využívaním digitálnych platforiem na sprostredkovanie krátkodobého ubytovania (napr. Airbnb). Cieľom článku je kriticky zhodnotiť právnu úpravu nájmu bytu a navrhnúť možné riešenia de lege ferenda.
Úvod
Právo vlastniť majetok vrátane jeho správy, ako aj právo podnikať sú základné práva garantované Ústavou SR. Hoci samotná Ústava SR tieto pojmy výslovne nedefinuje, stavia ich do určitého kontrastu a zdôrazňuje potrebu ich rozlišovania - najmä v prípadoch, keď pri výkone niektorých verejnoprávnych funkcií vyžaduje, aby ich nositelia nevykonávali podnikateľskú alebo inú hospodársku či zárobkovú činnosť, s výnimkou správy vlastného majetku, vedeckej, pedagogickej, literárnej alebo umeleckej činnosti.
1)
Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti je status podnikateľa determinujúci pre aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitých ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "zákon o krátkodobom nájme"), ustanovení o ochrane spotrebiteľa alebo ochrane hospodárskej súťaže. Z pohľadu verejnoprávneho rámca je relevantné najmä posúdenie potreby podnikateľského oprávnenia, určenie daňových a účtovných povinností, ako aj otázka objektívnej zodpovednosti prenajímateľa v prípade spáchania správneho deliktu.
1. Prenájom bytu ako správa vlastného majetku
Nájom bytu je v slovenskom právnom poriadku upravený dvoma právnymi predpismi - Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu, ako aj osobitnú právnu úpravu, tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme predstavuje špeciálny predpis súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu. Jeho cieľom bolo vytvoriť vyváženejší a flexibilnejší rámec pre zmluvné strany v porovnaní s ochranou nájomného bývania podľa Občianskeho zákonníka.
Na základe nájomnej zmluvy ohľadom bytu prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie odplatu - nájomné. Kedy možno takúto činnosť prenajímateľa považovať za správu vlastného majetku a kedy ide o podnikanie?
Pojem "správa vlastného majetku" je použitý v Ústave SR a je obsiahnutý vo verejnoprávnych normách,
2)
súkromné právo ho však nepozná. Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 OZ právo vlastniť majetok zahŕňa právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Pokiaľ ide o správu vlastného majetku, hovoríme predovšetkým o práve nakladať so svojím majetkom.
Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zničenie, opustenie, odpustenie dlhu, zachovanie hodnoty majetku. V zmysle judikatúry sa správou majetku rozumie ale aj inve