Článok sa zaoberá hľadaním hraníc medzi nájmom bytu ako pasívnou správou vlastného majetku a nájmom bytu vykonávaným ako zárobková činnosť, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania. V kontexte slovenského právneho poriadku článok analyzuje podmienky, za ktorých sa nájom bytu považuje za podnikanie podľa Obchodného zákonníka, živnostenského zákona a judikatúry. Právna úprava nájmu bytu je konfrontovaná s ustanoveniami o zmluve o ubytovaní, ako aj s českou právnou úpravou. Osobitná pozornosť je venovaná problémom spojeným s využívaním digitálnych platforiem na sprostredkovanie krátkodobého ubytovania (napr. Airbnb). Cieľom článku je kriticky zhodnotiť právnu úpravu nájmu bytu a navrhnúť možné riešenia de lege ferenda.
Úvod
Právo vlastniť majetok vrátane jeho správy, ako aj právo podnikať sú základné práva garantované Ústavou SR. Hoci samotná Ústava SR tieto pojmy výslovne nedefinuje, stavia ich do určitého kontrastu a zdôrazňuje potrebu ich rozlišovania - najmä v prípadoch, keď pri výkone niektorých verejnoprávnych funkcií vyžaduje, aby ich nositelia nevykonávali podnikateľskú alebo inú hospodársku či zárobkovú činnosť, s výnimkou správy vlastného majetku, vedeckej, pedagogickej, literárnej alebo umeleckej činnosti.
1)
Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti je status podnikateľa determinujúci pre aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitých ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "zákon o krátkodobom nájme"), ustanovení o ochrane spotrebiteľa alebo ochrane hospodárskej súťaže. Z pohľadu verejnoprávneho rámca je relevantné najmä posúdenie potreby podnikateľského oprávnenia, určenie daňových a účtovných povinností, ako aj otázka objektívnej zodpovednosti prenajímateľa v prípade spáchania správneho deliktu.
1. Prenájom bytu ako správa vlastného majetku
Nájom bytu je v slovenskom právnom poriadku upravený dvoma právnymi predpismi - Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu, ako aj osobitnú právnu úpravu, tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme predstavuje špeciálny predpis súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu. Jeho cieľom bolo vytvoriť vyváženejší a flexibilnejší rámec pre zmluvné strany v porovnaní s ochranou nájomného bývania podľa Občianskeho zákonníka.
Na základe nájomnej zmluvy ohľadom bytu prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie odplatu - nájomné. Kedy možno takúto činnosť prenajímateľa považovať za správu vlastného majetku a kedy ide o podnikanie?
Pojem "správa vlastného majetku" je použitý v Ústave SR a je obsiahnutý vo verejnoprávnych normách,
2)
súkromné právo ho však nepozná. Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 OZ právo vlastniť majetok zahŕňa právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Pokiaľ ide o správu vlastného majetku, hovoríme predovšetkým o práve nakladať so svojím majetkom.
Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zničenie, opustenie, odpustenie dlhu, zachovanie hodnoty majetku. V zmysle judikatúry sa správou majetku rozumie ale aj investícia do cenných papierov, účasť v obchodnej spoločnosti,
3)
hospodárenie na vlastnom majetku, a bez ďalšieho aj prenájom bytu. Aj keď pri nájme, ako aj pri ostatných zmienených činnostiach môže byť naplnený znak sústavnosti a ide o činnosti generujúce zisk alebo zamerané na zisk, ak nie sú naplnené ďalšie znaky podnikania, nepôjde o podnikanie.
4)
2. Kedy je prenájom bytu podnikaním?
Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. 1 OBZ popisuje podnikanie ako
"sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu"
. Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: 1) sústavnosť, 2) samostatnosť, 3) vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, 4) za účelom zisku, tzv. materiálne znaky podnikania, ktoré odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku. V niektorých prípadoch je jednoduché odlíšiť podnikanie od iných činností, inokedy je to zložité. Tak je tomu aj pri posúdení, kedy je prenájom bytu podnikaním a kedy ide o správu vlastného majetku. Z tohto pohľadu je dôležité posúdiť najmä, či ide o sústavnú činnosť zameranú na zisk.V prvom rade možno vylúčiť náhodné konanie alebo príležitostné konanie. Ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu ďalšej osobe, nepôjde o sústavnú, resp. opakovanú činnosť alebo plánovanú sezónnu činnosť. Na druhej strane postačuje zámer vykonávať sústavnú činnosť.
Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu a udržiavať ho v stave spôsobilom na prenájom. Na plnenie týchto povinností vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť fakt, či mu prenájom generuje reálny zisk. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk. Rozhodujúce je, s akým zámerom prenajímateľ koná - či je cieľom jeho činnosti dosiahnutie zisku.
V porovnaní so slovenskou právnou úpravou podnikania podľa § 420 ods. 1 českého OZ sa na to, aby sa osoba považovala vzhľadom na svoju zárobkovú činnosť za podnikateľa, okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, sústavnosti a za účelom dosiahnutia zisku vyžaduje, aby táto činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. Hulmák v požiadavke živnostenským alebo obdobným spôsobom vidí požiadavku na mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť činnosti, trvalosť a časovú náročnosť takejto organizácie na to, aby sa činnosť považovala za podnikanie. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku, výške investície, ale na charaktere a náročnosti správy daného majetku. Tieto znaky zároveň odlišujú podnikanie od správy vlastného majetku.
5)
Napriek rozdielnosti právnych úprav, aj v slovenskej právnej úprave možno predpokladať, že na to, aby sa činnosť pokladala za podnikanie, musí ísť o aktívnu činnosť smerujúcu k dosiahnutiu zisku.
6)
Aj z pohľadu nájmu bytu by sa, podľa nášho názoru, mala inak posudzovať intenzita a náročnosť na organizáciu pri prenájme jedného bytu na dva roky jednému nájomcovi v porovnaní s prenájmom viacerých bytov na kratšiu dobu viacerým nájomcom.
Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom podnikania status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa: a) osoba zapísaná v obchodnom registri, b) osoba, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia, c) osoba, ktorá podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov (napr. advokát, notár, lekár, psychológ, banka a pod.), d) fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu (t.j. samostatne hospodáriaci roľník zapísaný do evidencie obce podľa zákona č. 105/1990 Zb. o súkromnom podnikaní občanov), e) zahraničná osoba, ktorá má právo podnikať v zahraničí. Spoločným znakom týchto osôb je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok stanovených zákonom, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia. Pri porovnaní slovenskej právnej úpravy so zahraničou právnou úpravou status ponikateľa ako formálna požiadavka na vykonávanie podnikateľske činnosti nerezonuje v českej,
7)
rakúskej
8)
ani nemeckej
9)
právnej úprave. Uvedené právne poriadky vymedzujú podnikateľa predovšetkým situačne, podľa činnosti, ktorú vykonáva.
Požiadavka statusu podnikateľa ako ďalšej požiadavky na to, aby sa činnosť považovala za podnikanie, prináša viaceré aplikačné a výkladové problémy.
10)
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, znamená to, že automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť? Mohol by nepodnikateľský subjekt naplniť skutkovú podstatu neoprávneného podnikania?
11)
Viacerí autori sa zhodujú na tom, že neoprávneného podnikania sa dopúšťa a) osoba, ktorej bolo zakázané podnikať, alebo b) fyzická alebo právnická osoba nemá podnikateľské oprávnenie a tieto osoby nie sú podnikateľmi, alebo c) osoba, ktorá síce má podnikateľské oprávnenie, ale nie také, ktoré je potrebné na výkon predmetnej podnikateľskej činnosti.
12)
Z tohto dôvodu nepovažujeme za rozhodujúce, či má prenajímateľ status podnikateľa, na to, aby sme odlíšili, či prenájom bytu je správou vlastného majetku alebo ide o podnikanie.
3. Prenájom bytu a živnostenský zákon
Problematika podnikateľského oprávnenia je v súvislosti s prenájmom bytu riešená v zákone č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) (ďalej aj "ŽZ"), ktorý upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Podľa § 2 ŽZ je živnosťou
"sústavná činnosť prevádzkovaná samostatne, vo vlastnom mene, na vlastnú zodpovednosť, za účelom dosiahnutia zisku alebo za účelom dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu, a za podmienok ustanovených týmto zákonom."
Ďalej § 4 ŽZ s názvom "Činnosti spojené s prenájmom nehnuteľností" uvádza, že
"prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom"
.Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. Dôvodová správa k živnostenskému zákonu však uvádza, že
"živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sa popri základných službách, ako sú vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, poskytujú aj ďalšie služby (napr. domy hotelového typu)"
. Možno sa teda domnievať, že zámerom zákonodarcu bolo zdôrazniť, že nesmie ísť o poskytovanie ubytovacích služieb alebo pohostinských činností.Na základe judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Ide najmä o služby spočívajúce v zabezpečení dodávky vody, plynu, elektrickej energie, tepla a teplej úžitkovej vody, odvoze komunálneho odpadu, odvode odpadovej vody, upratovaní spoločných priestorov (nie však upratovaní samotných prenajatých priestorov) a pod.
13)
Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba, teda ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného a úhrad spojených s prenájmom bytu aj za upratovanie bytu alebo inú službu. Judikatúra bližšie uvádza, že nie je podstatnou otázkou, či podnikateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj služby iné, t.j. ubytovacie, ako napríklad výmena uterákov, výmena posteľnej bielizne, poskytnutie hygienických potrieb (mydlá).
14)
Stojí za zamyslenie sa, či prenájom nehnuteľnosti, ktorá je vybavená vnútorným zariadením ako nábytok a spotrebiče, má vplyv na to, aby išlo o podnikanie. Živnostenský zákon v § 4 hovorí o činnostiach, resp. o službách spojených s prenájmom, nehovorí o tom, že rozlišovacím kritériom je vnútorné zariadenie nehnuteľnosti. Charakter vnútorného zariadenia ale môže byť dôležitý na rozlíšenie, o aký charakter vzťahu ide, či ide o prenájom, ubytovacie služby, stravovanie, alebo či by mohlo ísť o osobitný nájom hnuteľných vecí odvíjajúcich sa od zariadenia, ktoré sa v nehnuteľnosti nachádza.
Napriek snahám o výklad možno § 4 ŽZ považovať za nejednoznačný a spôsobujúci problémy. Ako možno dovodiť aj z rozhodnutí súdov, vytvára priestor na zneužívanie jeho formulácií, najmä s cieľom vyhnúť sa riadnemu plneniu daňových povinností, keďže daňové a iné verejnoprávne predpisy nadväzujú na súkromnoprávnu úpravu podnikania. Ubytovatelia sa často snažia presvedčiť daňové úrady, že nimi vykonávaná činnosť predstavuje prenájom nehnuteľností, hoci v skutočnosti ide o poskytovanie ubytovania ako podnikateľskú činnosť. V Českej republike bol § 4 ŽZ zrušený práve z dôvodu jeho nejednoznačného výkladu.
15)
Prenájom nehnuteľností, bytov a nebytových priestorov bol zaradený medzi činnosti, ktoré nie sú živnosťami, pričom ak sa s prenájmom poskytuje služba, ktorá má charakter živnosti, predmetom živnostenského podnikania je táto služba.
16)
Možno teda konštatovať, že "holý nájom" bytu
17)
nie je živnosťou, to znamená, že sa na túto činnosť nevyžaduje verejnoprávne oprávnenie. Nie je však vylúčené, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Nemožno tiež vylúčiť, že sa v tomto prípade nebude považovať postavenie prenajímateľa za postavenie obchodníka.
18)
Na to, aby sa mohlo uvažovať o nájme bytu ako o podnikaní, musela by byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Bude sa vyžadovať, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len od písacieho stola, ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu. Jednoznačné pravidlá, kedy ide o podnikanie, nie sú dané ani v právnych poriadkoch Nemecka, Rakúska alebo v Českej republike. V Rakúsku súdy orientačne vyžadujú, aby išlo o prenájom piatich bytov. Veľkosť majetku nie je však jediným kritériom.
19)
4. Prenájom bytu cez digitálne platformy alebo hľadanie hranice medzi nájmom bytu a ubytovaním
Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking, o čom svedčí, okrem iného, aj prijatie nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 z 11. apríla 2024 o zbere a poskytovaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania (ďalej aj "nariadenie o poskytovaní údajov").
20)
Aké sú
z pohľadu súkromného a verejného práva povinnosti osôb, ktoré poskytujú ubytovanie cez digitálne platformy, a aké je ich právne postavenie? Majú osoby účastné na "zdieľanej ekonomike" potrebné oprávnenia, plnia si svoje daňové povinnosti a sektorové regulačné pravidlá (napr. hygienické predpisy)?
21)
Za zmienku stojí rozhodnutie Mestského súdu v Prahe, ktorý posudzoval, či poskytovanie ubytovania cez digitálnu platformu Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj iné služby ako záverečné upratovanie, čisté uteráky a toaletné potreby. V tomto prípade poskytovateľka tvrdila, že predmetnú nehnuteľnosť prenajíma
22)
a nejde o poskytovanie ubytovania, preto svoju činnosť subsumovala pod § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, teda pod príjem z nájmu. Mestský súd síce nevylúčil, že by v prípade poskytovania ubytovania cez Airbnb mohlo ísť o prenájom bytu, je však potrebné posúdiť všetky okolnosti, za ktorých sa ubytovanie poskytuje. Mestský súd v tomto prípade vyslovil názor podľa ktorého
"nie je až tak podstatné, či je nájom definovaný ako tzv.,holý nájom', ale spôsob, akým je táto činnosť vykonávaná, ako uviedol žalovaný v odôvodnení napadnutého rozhodnutia (či ide o pravidelnú činnosť, či sa poskytuje na relatívne krátke alebo vopred určené prechodné obdobie, či je ponúkaná spôsobom, ktorý nasvedčuje tomu, že je zameraná na osoby, ktoré nehľadajú uspokojenie bytovej potreby, ale potreby prechodného ubytovania - internet, tlač, letáky; okrem ubytovania sú poskytované aj ďalšie služby ako upratovanie, neuskutočňuje sa bežná údržba, cena je viazaná na krátke časové obdobie). Všetky tieto aspekty podľa názoru súdu vedú k záveru, že je potrebné rozlíšiť vyššie uvedené právne inštitúty."
23)
Podľa § 685 ods. 1 OZ nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.
Podľa § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.
Podľa § 754 až 755 OZ zo zmluvy o ubytovaní vznikne objednávateľovi právo, aby mu ubytovateľ poskytol prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu alebo na dobu vyplývajúcu z účelu ubytovania v zariadení na to určenom (hotely, nocľahárne, ubytovne a iné zariadenia). Za ubytovanie a služby s ním spojené je objednávateľ povinný zaplatiť ubytovateľovi cenu v lehotách určených ubytovacími poriadkami. Ubytovaný má právo užívať priestory, ktoré mu boli na ubytovanie vyhradené, ako aj užívať spoločné priestory ubytovacieho zariadenia a používať služby, ktorých poskytovanie je s ubytovaním spojené.
Oba právne inštitúty predpokladajú časovo obmedzené trvanie užívania nehnuteľnosti. Prechodnosť sa však javí ako časovo ohraničenejšia než dočasnosť. V niektorých prípadoch je prechodný charakter vzťahu zrejmý už zo samotných okolností, inokedy je rozdiel medzi prechodnosťou a dočasnosťou ťažko rozlíšiteľný. V uvedenom súdnom spore žalobkyňa využívala služby Airbnb, pričom počas ôsmich mesiacov prijala 134 platieb. Z toho možno vyvodiť, že išlo o prechodný charakter poskytovania služby, ako aj o sústavné poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré napĺňa znaky podnikania.
Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. V nájomných zmluvách týkajúcich sa bytu rezonuje účel uspokojovania bytových potrieb.
24)
Účel právneho vzťahu možno vyvodiť jednak zo zmluvy, zo správania účastníkov, ako aj z toho, ako si plnia svoje povinnosti. V nájomnej zmluve sa spravidla nachádzajú ustanovenia o drobných opravách, ktoré nie sú typické pre zmluvu o ubytovaní.
Vychádzajúc z ustanovení Občianskeho zákonníka ohľadom ubytovania, ďalším diferenčným znakom medzi nájmom bytu a ubytovaním je skutočnosť, že ubytovanie predpokladá poskytovanie ďalších služieb, ktoré presahujú rámec samotného prenájmu priestoru. Ide najmä o služby ako pravidelné upratovanie izieb, zabezpečenie recepčných služieb, výmena posteľnej bielizne a uterákov, prípadne aj poskytovanie raňajok či technickej podpory počas pobytu. Naopak, pri nájme bytu sa zmluvný vzťah zameriava predovšetkým na poskytnutie priestoru na bývanie bez ďalších služieb. Nájomca si zabezpečuje upratovanie, údržbu a ostatné potreby samostatne, čo zodpovedá charakteru dlhodobejšieho bývania. Nájom bytu predpokladá pasívnejšiu činnosť oproti ubytovaniu, ktoré predpokladá aktívnu činnosť.
V súlade s pripravovanou implementáciou nariadenia o poskytovaní údajov v Slovenskej republike sa má zaviesť povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Tieto pravidlá sa vzťahujú na poskytnutie ubytovania za odplatu, či už profesionálnymi, alebo neprofesionálnymi hostiteľmi, prostredníctvom online platforiem. Krátkodobý prenájom ubytovania v zmysle nariadenia o poskytovaní údajov zahŕňa vzhľadom na rôzne prístupy v členských krajinách
"napríklad izby v hlavnom alebo vedľajšom bydlisku hostiteľa alebo celého obydlia, buď na pozemku, alebo na vode prenajatého na obmedzený počet dní v roku, alebo jednej či viacerých nehnuteľností kúpených hostiteľom ako investícia, ktoré sa prenajímajú v krátkodobom horizonte zvyčajne na menej ako rok počas celého roka. Poskytovanie zariadeného ubytovania na trvalejšie používanie, zvyčajne na jeden rok alebo viac, by sa nemalo považovať za krátkodobé poskytovanie. Služby krátkodobého prenájmu ubytovania by sa nemali obmedzovať na jednotky prenajaté na turistické alebo rekreačné účely, ale mali by zahŕňať krátkodobé pobyty na iné účely, ako je podnikanie alebo štúdium."
Cieľom právnej úpravy je zabezpečiť dostupnosť spoľahlivých údajov o identite hostiteľa, lokalite ubytovania, trvaní prenájmu a ďalších relevantných parametroch. Tieto informácie sú nevyhnutné pre orgány verejnej správy na účely efektívneho dohľadu, tvorby verejných politík, štatistického spracovania a správy daní. V rámci implementácie sa predpokladá zriadenie národného registra ubytovacích jednotiek a jednotného digitálneho kontaktného miesta, ako aj zavedenie povinností pre hostiteľov a platformy týkajúce sa registrácie a zdieľania údajov.Podľa spôsobu, akým je nariadenie o poskytovaní údajov formulované, zber a poskytovanie údajov by sa v Slovenskej republike mali týkať tak ubytovacích služieb, ako aj prenájmu bytu (či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona o krátkodobom nájme bytu), ak trvá menej ako jeden rok a zároveň sú pri ňom využívané služby digitálnych platforiem - bez ohľadu na to, či ide o podnikanie alebo nie.
V zmysle nariadenia o poskytovaní údajov by sa povinnosti týkajúce sa zberu a poskytovania údajov nemali vzťahovať na prenájom bytu, ktorý trvá dlhšie ako jeden rok. Transparentnosť, o ktorú sa nariadenie o poskytovaní údajov usiluje, by mohla v Slovenskej republike v obmedzenej miere prispieť k riešeniu problematiky poskytovania ubytovania prostredníctvom digitálnych platforiem a k plneniu verejnoprávnych povinností.
Záver
"Holý nájom" bytu bez poskytovania iných (ako základných) služieb má vo všeobecnosti charakter správy vlastného majetku. Živnostenský zákon vylúčil, aby v prípade "holého nájmu" bytu išlo o živnostenské podnikanie. O prenájme bytu ako o podnikateľskej činnosti podľa Obchodného zákonníka, mimo živnostenského podnikania, možno uvažovať vtedy, ak osoba poskytuje prenájom bytu a táto činnosť dosahuje intenzitu podnikania - teda je vykonávaná sústavne, vo vlastnom mene, na vlastnú zodpovednosť a za účelom dosiahnutia zisku. Vzhľadom na organizáciu, plánovanie a komplexnosť by takáto činnosť presahovala rámec správy vlastného majetku.
V súčasnosti narastá trend cielenej kúpy bytov s cieľom ich prenájmu. Ak by osoba kúpila väčší počet bytov a ich správa a prenájom by si vyžadovali komplexnú a aktívnu činnosť, domnievame sa, že takáto činnosť by mohla nadobudnúť charakter podnikania podľa Obchodného zákonníka. Vzhľadom na špecifickosť nájmu bytu považujeme za žiadúce, aby táto problematika bola podrobnejšie upravená právnymi predpismi, najmä v rámci ochrany spotrebiteľa a hospodárskej súťaže. Riešenie vidíme tiež v zmene nazerania na právnu úpravu podnikateľa a podnikateľskej činnosti. Podnikateľ by mal byť posudzovaný predovšetkým podľa toho, akú činnosť vykonáva. Jasne by malo byť definované, čo sa považuje za podnikateľskú činnosť a čo je ešte správa vlastného majetku, resp. iná činnosť.
Považujeme za potrebné tiež odlišne upraviť právnu úpravu ohľadom potreby živnostenského oprávnenia v prípade nájmu nehnuteľností. Tak, ako je v súčasnosti upravená, prináša aplikačné a výkladové problémy. Rozlišovacím znakom je poskytovanie alebo neposkytovanie základných služieb spolu s prenájmom, pričom zákon toto kritérium ďalej nerozvádza. Zákon by mal buď bližšie definovať, čo sa týmto slovným spojením myslí, resp. túto problematiku podrobnejšie rozviesť, alebo takýto diferenciačný znak vôbec nepoužívať.
Za dôležité považujeme upozorniť, že ku dňu vydania tohto článku je v príprave návrh zákona o poskytovateľoch ubytovania a niektorých podmienkach podnikania, ktorým sa má implementovať nariadenie o poskytovaní údajov. Cieľom návrhu je upraviť nielen pravidlá zberu informácií, ale aj povinnosti hostiteľov a online platforiem pre krátkodobé prenájmy, pôsobnosť kontrolných a dohliadajúcich orgánov, sankcie za porušenie povinností, zriadenie národného registra jednotiek na poskytovanie ubytovania a zriadenie jednotného digitálneho kontaktného miesta.
25)
1) Napríklad čl. 137 ods. 2 písm. a) Ústavy SR.
2) Ustanovenie § 3 ods. 1 a 2 zákona č. 278/1993 Z.z. o správe majetku štátu: "Správa majetku štátu je súhrn oprávnení a povinností správcu k tej časti majetku štátu, ktorý mu štát zveril do správy. Správca je oprávnený a povinný majetok štátu užívať na plnenie úloh v rámci predmetu činnosti alebo v súvislosti s ním, nakladať s ním podľa tohto zákona, udržiavať ho v riadnom stave, využívať všetky právne prostriedky na jeho ochranu a dbať, aby nedošlo najmä k jeho poškodeniu, strate, zneužitiu alebo zmenšeniu."
3) Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Cdo 109/03 z 26.11.2003: "Samotná účasť žalobcu, ako spoločníka v obchodných spoločnostiach s ručením obmedzeným, nie je vykonávaním jeho vlastnej podnikateľskej činnosti, ale je len určitou formou dispozície s vlastným majetkom, oprávňujúcou ho podieľať sa na výkone práv a povinností vyplývajúcich z jeho kapitálovej účasti v spoločnosti. Vykonávaním, resp. prevádzkovaním podnikateľskej činnosti právnickou osobou treba rozumieť aktívnu činnosť smerujúcu k dosiahnutiu zisku."
4) HULMÁK, M. Správa vlastního majetku a podnikání. In Právník. 2021, roč. 160, č. 3, s. 153 - 176.
5) Tamže, s. 162.
6) Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Cdo 109/03 z 26.11.2003: "Vykonávaním, resp. prevádzkovaním podnikateľskej činnosti právnickou osobou treba rozumieť aktívnu činnosť smerujúcu k dosiahnutiu zisku."
7) Podľa § 420 ods. 1 českého OZ: "Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele."
8) Podľa § 1 ods. 1 a 2 UGB je podnikateľom ten, kto prevádzkuje podnik, pričom podnikom je každá na trvalé vykonávanie zameraná organizácia samostatnej hospodárskej činnosti, aj keď nie je zameraná na dosahovanie zisku.
9) V zmysle § 1 ods. 1 a 2 HGB sa považuje za obchodníka ten, kto vykonáva obchodnú činnosť. Takouto obchodnou činnosťou nie je činnosť, ktorá svojou povahou a rozsahom nedosahuje intenzitu živnostensky organizovanej činnosti.
10) OVEČKOVÁ, O., CSACH, K. Obchodné právo 1: Všeobecná časť a súťažné právo. Bratislava: Wolters Kluwer, 2020, s. 114. V staršej literatúre sa status podnikateľa uvádza ako prvý znak podnikania, v neskoršej literatúre je na poslednom miesta. Patakyová podmienku status podnikateľ nezaraďuje do znakov podnikania, ale uvádza, že podnikanie je späté so statusom podnikateľa (PATAKYOVÁ, M. In PATAKYOVÁ, M. a kol. Obchodný zákonník. Komentár. Bratislava: C. H. Beck, 2022, s. 14 - 16).
11) To síce nemá vplyv na platnosť právnych úkonov takejto osoby, avšak zakladá jej zodpovednosť za prípadné škody spôsobené neoprávneným podnikaním a zodpovednosť za správny delikt (neoprávnené podnikanie) podľa § 63 a § 64 ŽZ alebo trestný čin (neoprávnené podnikanie) podľa § 251 zákona č. 300/2005 Z.z. Trestný zákon. Podľa § 3 OBZ "(1) Platnosť právneho úkonu nie je dotknutá tým, že sa určitej osobe zakázalo podnikať alebo že určitá osoba nemá oprávnenie na podnikanie. (2) Osoba, ktorá bez oprávnenia na podnikanie vykonáva túto činnosť, a osoby, ktoré túto činnosť uskutočňujú v jej mene a na jej účet, zodpovedajú za škodu, ktorú tým spôsobili. Tým nie je dotknutá ich zodpovednosť podľa osobitných predpisov."
12) LUKÁČKA, P. In LUKÁČKA, P., HUČKOVÁ, R., KUBINEC, M. a kol. Obchodný zákonník. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2025, s. 18 - 19.
13) Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Ndob 7/2023 z 22.8.2023.
14) Rozsudok Najvyššieho súd SR sp. zn. 8 Sžo 376/2009 z 9.12.2010.
15) Dôvodová správa k zákonu č. 130/2008 Sb., kterým se mění zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon).
16) Nevylučuje to však skutočnosť, že samotný nájom bytu nedosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka.
17) Myslí sa tým nájom bytu bez poskytovania iných ako základných služieb.
18) JURČOVÁ, M. Ubytovanie vs. nájom, podnikateľ vs. nepodnikateľ. In Súkromné právo. 2017, č. 3: "Myslíme, že dané možno aplikovať aj v prípade definície obchodníka, ktorý nahradil definíciu dodávateľa. Podľa § 52 ods. 3 OZ obchodníkom je osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania, a to aj prostredníctvom inej osoby, ktorá koná v jej mene alebo na jej účet."
19) HULMÁK, M. Správa vlastního majetku a podnikání. In Právník. 2021, roč. 160, č. 3, s. 166 - 168.
20) "Služby krátkodobého prenájmu ubytovania, ktoré ponúkajú hostitelia, existujú mnoho rokov ako doplnok k iným ubytovacím službám, ako sú hotely, hostely alebo penzióny. Objem poskytovaných služieb krátkodobého prenájmu v celej Únii značne rastie vďaka rastu platformovej ekonomiky. Hoci služby krátkodobého prenájmu ubytovania vytvárajú množstvo príležitostí pre hostí, hostiteľov a celý ekosystém cestovného ruchu, ich rýchly rast vyvolal obavy a výzvy, najmä pre miestne komunity a orgány verejnej moci, napríklad tým, že prispievajú k menšej dostupnosti nehnuteľností na bývanie určených na dlhodobý prenájom a zvyšovaniu nájomného a cien bývania. Toto nariadenie sa zameriava na jednu z hlavných výziev, a to na nedostatok spoľahlivých informácií o službách krátkodobého prenájmu ubytovania, ako je totožnosť hostiteľa, miesto, kde sa tieto služby ponúkajú, a ich trvanie. Nedostatok takýchto informácií sťažuje orgánom posúdenie skutočného vplyvu služieb krátkodobého prenájmu ubytovania a prípravu vhodných a primeraných politických reakcií a ich presadzovanie."
21) OVEČKOVÁ, O., CSACH, K. Obchodné právo 1: Všeobecná časť a súťažné právo. Bratislava: Wolters Kluwer, 2020, s. 116.
22) Podľa § 3 ods. 3 písm. ah) zákona č. 455/1991 Sb.: "Živností dale není pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor."
23) Rozsudok Mestského súdu v Prahe sp. zn. 6 Af 20/2020-28 z 19.8.2021.
24) Bytové potreby vyplývajú z komplexneho posúdenia jednotlivých ustanovení o nájme bytu, ako aj z dôvodovej správy. Pre jednoznačnosť právnej úpravy by bolo vhodné, aby bytové potreby boli zakomponované priamo v definícii nájomnej zmluvy ohľadom bytu. V tejto súvoslosti považujeme za potrebné zdôrazniť, že v slovenskej právnej úprave chýba komplexná právna úprava bývania, ktorá by sa týkala napríklad aj rodinných domov.
25) Predbežná informácia (podľa § 9 zákona č. 400/2015 Z.z. o tvorbe právnych predpisov a o Zbierke zákonov Slovenskej republiky) dostupná na: <https://mincrs.sk/predbezna-informacia-podla-%C2%A7-9-zakona-c-400-2015-z-z-o-tvorbe-pravnych-predpisov-a-o-zbierke-zakonov-slovenskej-republiky-a-o-zmene-a-doplneni-niektorych-zakonov-2/>.