Nájomné právo

Text pojednává o nájmu obecně, o nájmu bytu a nájmu domu, nájmu družstevního bytu a nájmu služebního bytu. Pojednává též o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, pronájmu věcí movitých a o nájmu dopravního prostředku. Obsahem článku je i pacht, zemědělský pacht a pacht závodu.

Anotácia Súčasný stav riešenia bytovej otázky v Slovenskej republike je výsledkom zložitého historického vývoja v prostredí rôznych hospodárskych a politických pomerov. Pred rokom 1989 sa celý systém financovania výstavby odvíjal od systému plánovaného riadenia národného hospodárstva. Na financovaní výstavby sa v rámci systému komplexnej bytovej výstavby podieľal v celom rozsahu štát, a teda aj starostlivosť o bývanie a zodpovednosť za bývanie bola v zásadnej miere záležitosťou štátu. Privatizácia bytového fondu, ku ktorej došlo v deväťdesiatych rokoch minulého storočia celkom prepísala koncepciu bytovej otázky - zo Slovenska sa stala krajina "vlastníkov" a zodpovednosť za bývanie sa preniesla zo štátu na občana. Z dostupných štatistík vyplýva, že iba 10 % našej populácie si svoje obydlie prenajíma, z toho nájom bytov predstavuje necelých 6 %, v rámci ktorých tvorí nájom dojednaný v tzv. zvýhodnenom režime iba približne 3 %. Táto nelichotivá situácia vyvoláva požiadavku na riešenie už dlhodobo, no napriek proklamovaným stratégiám a prijatým koncepciám bol úspech dosahovaný skôr formálne než reálne. Prijatie zákona o štátnej podpore nájomného bývania z roku 2022 by mohol posunúť veci k lepšiemu, keďže však jeho realizácia závisí od politických priorít a tie sa budú v blízkej dobe s najväčšou pravdepodobnosťou opäť meniť, jeho efektívnosť, meraná dosahovaním konkrétnych výsledkov, je otázna.

Problematika modifikácie výšky nájomného je vzhľadom na súčasnú svetovú situáciu a vývoj ekonomiky veľmi aktuálna. Predkladaný článok má preto za cieľ bližšie analyzovať právnu úpravu zmeny výšky nájomného v oblasti bývania, jej prípadné nedostatky, ako aj to, ako súdy nazerajú na túto problematiku. V článku sú rozobrané nasledujúce právne problémy: (1) zmena nájomného všeobecne, (2) porovnanie právnej úpravy zmeny nájomného pri jednotlivých druhoch nájmov, (3) dohoda o zmene nájomného, (4) jednostranné zvýšenie nájomného prenajímateľom, (5) modifikácia nájomného súdom a (6) porovnanie slovenskej právnej úpravy vo veci nájomného s právnou úpravou v Českej republike vrátane úvah de lege ferenda.

Situácia, v akej sa ocitá nový vlastník nebytového priestoru, ktorý je predmetom nájmu dohodnutého na určitý čas, môže viesť k niekoľkým komplikáciám. Nový vlastník môže mať napríklad s nebytovým priestorom vlastné plány, do ktorých existujúci nájom nemusí zapadať. Alebo sa mu nemusí pozdávať výška nájomného či iné zmluvné podmienky. Jeho záujmom preto bude nájom predčasne ukončiť. No môže chcieť aj presný opak: existujúce podmienky sú tak výhodné, že bude mať záujem na tom, aby nájomca pokračoval v nájme až do uplynutia dohodnutej doby. Odpoveď, ktorú bude chcieť počuť od svojho právnika, bude v prvom prípade taká, že nájom ukončiť môže; v druhom zasa naopak, že nájomca nájom ukončiť nemôže. To, čo môže spôsobiť jeho právnikovi vrásky na čele, je fakt, že výslovné odpovede - či už také, alebo onaké - v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov nenájde.1) Určite ale nájde úpravu § 680 ods. 2 a 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj "Občiansky zákonník" alebo "OZ"). Podľa nej nový vlastník vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa (odsek 2), pričom nájom môže vypovedať len pri hnuteľnej veci; pri nehnuteľnosti tak môže urobiť len nájomca (odsek 3). Je síce pravda, že všeobecne sa právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktoré sa týkajú nehnuteľností,2) no je otázne, či zákon o nájme aplikáciu § 680 ods. 3 OZ na nebytové priestory nevylučuje. A odpoveď na túto otázku nie je jednoduchá. Aby sme ju našli, v prvom rade musíme pochopiť vzťah medzi zákonom o nájme a Občianskym zákonníkom.