Zmena výšky nájomného pri prenájme priestorov na účely bývania

JUDr. Miroslava Mikušová

Vydáno: 01. 06. 2023 23 minút čítania

Problematika modifikácie výšky nájomného je vzhľadom na súčasnú svetovú situáciu a vývoj ekonomiky veľmi aktuálna. Predkladaný článok má preto za cieľ bližšie analyzovať právnu úpravu zmeny výšky nájomného v oblasti bývania, jej prípadné nedostatky, ako aj to, ako súdy nazerajú na túto problematiku. V článku sú rozobrané nasledujúce právne problémy: (1) zmena nájomného všeobecne, (2) porovnanie právnej úpravy zmeny nájomného pri jednotlivých druhoch nájmov, (3) dohoda o zmene nájomného, (4) jednostranné zvýšenie nájomného prenajímateľom, (5) modifikácia nájomného súdom a (6) porovnanie slovenskej právnej úpravy vo veci nájomného s právnou úpravou v Českej republike vrátane úvah de lege ferenda.

1. Všeobecne o zmene nájomného

Prenájom priestorov na účely bývania je v Slovenskej republike upravený rôznymi ustanoveniami právnych predpisov, i keď sa týkajú tej istej potreby nájomcu a tou je bývanie. Na prenájom domu alebo časti domu sa použijú všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve podľa § 663 až 684 OZ, prenájom bytu upravujú osobitné ustanovenia § 685 až 716 OZ o nájme bytu alebo zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj "zákon o krátkodobom nájme"), na prenájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie sa použijú § 717 až 718 OZ a osobitne ustanovenia § 719 OZ upravujú podnájom bytu alebo jeho časť. Rozdiely medzi jednotlivými druhmi nájmov možno badať aj v právnej úprave zmeny výšky nájomného.

Charakteristickým znakom nájmu je jeho odplatnosť, ktorá spočíva v povinnosti nájomcu platiť nájomné. Výška a forma nájomného sa určuje predovšetkým vzájomnou dohodou nájomcu a prenajímateľa, no v niektorých prípadoch je výška nájomného, na rozdiel napríklad od právnej úpravy v Českej republike, naďalej určená cenovými predpismi. ¹⁾

Počas trvania nájomnej zmluvy sa výška nájomného môže meniť, pričom do úvahy prichádza niekoľko situácií, pri ktorých dochádza k jej modifikácii. V prvom rade ide o situáciu, keď sa zmluvné strany po uzatvorení nájomnej zmluvy rozhodnú dodatočne zmeniť výšku nájomného vo forme dodatku k nájomnej zmluve.

Zmenu nájomného môže predpokladať už samotná nájomná zmluva. Formou doložky si zmluvné strany dohodnú, že nájomné sa po uplynutí určitej doby automaticky zmení. Výška nájomného môže byť napríklad určená konkrétnou sumou nájomného, percentom alebo môže ísť aj o tzv. inflačnú doložku, pri ktorej závisí prispôsobenie nájomného od vývoja inflácie. Zmluvné strany si určia, že nájomné sa bude meniť napríklad raz za rok podľa špecifického indexu, spravidla jedného zo spotrebiteľských indexov. ²⁾

V závislosti od subjektu, ktorý je oprávnený zmeniť výšku nájomného, možno rozlišovať napríklad doložku, ktorá na zmenu nájomného oprávňuje tretiu stranu, alebo doložku, ktorá oprávňuje súd, aby rozhodol o zmene nájomného. Modifikáciu nájomného si zmluvné strany môžu dohodnúť aj tak, že sa nájomné bude meniť po splnení podmienok vopred dohodnutých v nájomnej zmluve.

S určitou dávkou nepresnosti možno považovať za zmenu nájomného aj prípady, keď zmena nájomného vyplýva z uplatnenia iného práva. Ide o

Máte predplatné? Prihláste sa