Text pojednává o nájmu obecně, o nájmu bytu a nájmu domu, nájmu družstevního bytu a nájmu služebního bytu. Pojednává též o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, pronájmu věcí movitých a o nájmu dopravního prostředku. Obsahem článku je i pacht, zemědělský pacht a pacht závodu.
The paper deals with renting in general, renting an apartment and renting a house, renting a cooperative apartment and renting a business apartment. It also deals with the rent of premises used for business, rental of movable property and rental of means of transport. The content of the article, further on, the lease, agricultural lease and the lease of a plant.
MAREK, K.: Nájem a pacht (1. část); Justičná revue, 76, 2024, č. 6-7, s. 693 – 709.
Klíčová slova: občanské právo, občanský zákoník, smlouva, nájem, nájem bytu a domu, nájem prostoru sloužícího k podnikání, pronájem věcí movitých, nájem dopravního prostředku, pacht, zemědělský pacht, pacht závodu.
Key words: Civil law, Civil Code, contract, renting, renting an apartment and a house, rental of premises used for business, rental ofmovable assets, rental of means of transport, lease, agricultural lease, lease of a plant.
Právní předpisy/legislation: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (tzv. nový občanský zákoník.); zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (tzv. starý občanský zákoník); zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.
Obecná úprava nájmu
Nájem je v občanském zákoníku upraven v ustanovení § 2201 - § 2325. U nájmu je vždy třeba především uvést, že pojmovými znaky nájmu je přenechání věci jiné osobě, a to dočasně a za úplatu.
Věc může být pronajata na dobu určitou i neurčitou. Pokud doba není ve smlouvě uvedena vůbec, pak platí, že jde o nájem na dobu neurčitou.
Pokud se bude jednat o dočasné přenechání věci bezúplatně, může jí to jiné smluvní řešení, např. při využití smlouvy o výpůjčce nebo může jít o výprosu.
Věci přenechání k užívání na základě smlouvy o nájmu jsou věci obecně nezuživatelné, a to nezuživatelné věci movité a věci nemovité nebo jejich části. Mohou to být však i věci zuživatelné, pokud nemá dojít k jejich spotřebování. Mohou to pak být i věci nehmotné.
Pronajmout lze i věc, která v budoucnu teprve vznikne, je-li možné dostatečně přesně určit při uzavření nájemní smlouvy (§ 2202).
Je-li pronajatá věc (podle § 2203) zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci, nebo s jeho souhlasem nájemce. To platí i o pachtu. Nájem lze do veřejného seznamu zapsat při splnění všech zákonných podmínek.
Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu (viz § 2204) platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Jde o nevyvratitelnou právní domněnku. Jedná se rovněž o ustanovení, které platí i u pachtu.
Následující ustanovení (§ 2204/2) je shodné s textem ustavení, které zákonodárce použil i pro pacht. Ujednají-lisi strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. V tomto ustanovení se jedná o použití domněnky vyvratitelné (má se za to). Vyvrátit ji lze provedením důkazu opaku a prokázat jinou skutečnou vůli smluvního vztahu.
Následující ustanovení (§ 2205) určuje, k čemu pronajímatele zavazuje nájemní smlouva.
Zavazuje pronajímatele:
- přenechat vše nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu,
- udržovat vše v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata,
- zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.
Toto ustanovení je dispozitivní a není např. vyloučeno smluvně předvídat změny, ke kterým může vést opotřebování nebo, naopak, zhodnocení věci v průběhu užívání.
Takovéto změny je třeba lišit od změn odsouhlasených (podle § 667 odst. 1).
Pronajímatel odevzdá nájemci věc v ujednané době, jinak v den následující poté, co jej o to nájemce požádá. Přitom pronajímatel odevzdá nájemci věc se vším, co je třeba k řádnému užívání věci (§ 2206). Toto ustanovení je dispozitivní, pro požádání nájemce není předepsaná žádná forma.
Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržba věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Přitom pronajímatel neodpovídá za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly, a které nebrání užívání věci (§ 2207).
Strany se však v těchto otázkách mohou dohodnout i jinak. Mohou se tedy obecně dohodnout i tak, že nájemce bude zajišťovat i podstatné opravy, popř. provede rekonstrukci či modernizaci.
Zákonná úprava řeší i otázky vad věci ve vztahu k jejímu užívání s obtížemi, event. je-li užívání znemožněno zcela. Oznámí-li nájemce věci řádně pronajímateli vadu věci a jde o vadu, kterou má pronajímatel odstranit a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požádat náhradu účelně vynaložených nákladů. Jestliže však ztěžuje vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li užívání z cela, má nájemce právo na prominutí nájemného, nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2208 odst. 1).
Přitom má nájemce právo započíst si to, co může (podle § 2208 odst. 1) žádat od pronajímatele až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší až do výše nájemného.
Pokud však nájemce neuplatní právo (podle § 2208 odst. 1) na slevu, náhradu nebo prominutí nájemného do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zj