Pri vykonaní záznamu o vlastníckom práve k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností príklepom licitátora na dražbe na základe realizácie záložného práva prednostného veriteľa je potrebné do katastra nehnuteľností zapísať i zánik záložného práva ostatných záložných veriteľov. V prípade viacerých registrovaných záložných práv k tej istej nehnuteľnosti je pre postup orgánu katastra záväzné ich poradie zapísané v katastri nehnuteľností. Skúmanie identity a existencie zabezpečenej pohľadávky v súvislosti s poradím registrovaných záložných práv patrí v takomto prípade do právomoci civilného súdu (rozsudok Najvyššieho správneho súdu SR z 27. apríla 2022, sp. zn. 10 Sžrk 6/2020).
Skutkový stav
Vydražiteľka bytu (majúca v konaní pred súdom postavenie ďalšieho účastníka konania), nadobudla byt dobrovoľnou dražbou. Dobrovoľná dražba sa uskutočnila na návrh ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu kvôli nedoplatkom pôvodného vlastníka na byte a na podklade zákonného záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome. Dňa 19. marca 2018 bola Okresnému úradu G., katastrálny odbor (prvostupňový správny orgán) doručená na vykonanie záznamu notárska zápisnica a potvrdenie o zaplatení k notárskej zápisnici. Potvrdením bolo deklarované, že cena dosiahnutá vydražením bola v plnej výške zaplatená po udelení príklepu licitátora, a teda boli splnené všetky zákonné podmienky na prevod vlastníckeho práva na vydražiteľku. Notárska zápisnica preukazovala skutočnosť, že navrhovateľ dražby, ktorým boli ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, disponoval záložným právom na zabezpečenie svojej pohľadávky a toto záložné právo bolo na liste vlastníctva vydražených nehnuteľností zapísané ako prvé v poradí pod číslom Z - 5901/07, číslo zmeny 82/08. Ako druhé v poradí bolo na list vlastníctva vydražených nehnuteľností v minulosti pod č. V - 4868/10 zapísané záložné právo v prospech Slovenskej sporiteľne, a. s. (žalobca v konaní pred súdom, sťažovateľka v administratívnom konaní a v konaní pred kasačným súdom). Vklad záložného práva v prospech sťažovateľky bol povolený 19. novembra 2010. Vydražiteľka nadobudla vlastnícke právo k vydraženým nehnuteľnostiam záznamom č. 2112/18. Napriek uvedenému v časti D listu vlastníctva, na ktorom boli evidované vydražené nehnuteľnosti, nebolo vymazané záložné právo sťažovateľky. Vydražiteľka žiadosťou o opravu chyby v katastrálnom operáte podľa § 59 ods. 1 písm. a) katastrálneho zákona (podľa právnej úpravy katastrálneho zákona účinného do 30. 09. 2018), doručenej 28. júna 2018 na Okresný úrad D. S., katastrálny odbor, žiadala o prešetrenie existencie záložného práva v prospech sťažovateľky.
Administratívne konanie
Okresný úrad G., katastrálny odbor ako prvostupňový správny orgán rozhodujúci o žiadosti vydražiteľky, túto preskúmal a vyžiadal od správcu bytového domu stanovisko k veci. Správca bytového domu odpoveďou adresovanou prvostupňovému orgánu 18. septembra 2018 tomuto oznámilo, že pohľadávka ostatných vlastníkov v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej aj " zákon č. 182/1993 Z. z.") vznikla nadobudnutím prvého vlastníckeho práva k bytu, ktorý bol 25. septembra 2007 a súčasne, že dlh na mesačných preddavkoch, na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv vznikol na danom byte, ktorý bol predmetom dražby vznikol v máji roku 2001. Na žiadosť sťažovateľky prvostupňový správny orgán vyžiadal od správcu bytového domu zaslanie listiny, preukazujúcej skutočnosť, že záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. k nehnuteľnostiam, ktoré boli predmetom dražby existovalo od mája roku 2001. Správca bytového domu doručil 21. novembra 2018 prvostupňovému orgánu rozpis nedoplatkov od mesiaca máj 2001.
Na podklade všetkých zaslaných podkladov vydal prvostupňový správny orgán 3. decembra 2018 rozhodnutie č. X - 90/2018 (ďalej len "prvostupňové rozhodnutie"), ktorým zrušil záložné právo v prospech sťažovateľky. V odôvodnení rozhodnutia, okrem iného,
konštatoval, že nepatrí do jeho kompetencie posudzovať a kontrolovať vedenie účtovníctva správcu domu, a teda ani to, či zákonné záložné právo ostatných vlastníkov bolo zapísané do katastra ako prvé v poradí a až neskôr bolo registrované záložné právo v prospech sťažovateľky
. Opieral sa pritom o § 151k ods. 1 a § 151 ma ods. 3 Občianskeho zákonníka. V súvislosti s uvedenými ustanoveniami podľa prvostupňového správneho orgánu platí, že zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bolo registrované ako prvé v poradí, čo znamená, že má v zmysle § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka prednostný charakter, a teda v nadväznosti na