Zápis poznámky v katastri má, resp. môže mať závažné dôsledky v katastrálnom konaní a eventuálne aj v oblasti občianskeho práva hmotného (ak bola totiž v katastri vyznačená napríklad poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov katastra, dotknutá osoba sa nemôže odvolávať na to, že je dobromyseľná ohľadom toho, že jej patrí nehnuteľnosť). Napriek tejto skutočnosti odborná verejnosť venuje inštitútu poznámky minimálnu pozornosť. Aplikačnú prax pritom trápia viaceré problémy vyplývajúce z nedostatočnej právnej úpravy tohto inštitútu v katastrálnom zákone. Autori tohto príspevku analyzujú inštitút poznámky, poukazujú na nedostatky jeho právnej úpravy de lege lata a problémy aplikačnej praxe. Zároveň sa autori zmieňujú o úvahách de lege ferenda.
Zápis poznámky do katastra nehnuteľností
Mgr.
Róbert
Jakubáč
PhD.
Úrad geodézie, kartografie a katastra SR, člen komisie na rekodifikáciu súkromného práva
Mgr.
Andrej
Polák
Okresný úrad Piešťany, katastrálny odbor
Úvod
Inštitút poznámky ako nástroj na informovanie verejnosti o skutočnostiach vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť alebo na osobu oprávnenú z práva k nehnuteľnosti má v našom právnom poriadku pomerne dlhú tradíciu. Tento inštitút poznalo už naše knihovné právo pred rokom 19511)a bol prevzatý aj do zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) - ďalej aj ako "katastrálny zákon". Dôvodová správa k návrhu katastrálneho zákona vo vzťahu k inštitútu poznámky uvádza, že
"(v) záujme právnej istoty pri nakladaní s nehnuteľnosťami, ako aj v záujme istoty potencionálnych záujemcov o kúpu nehnuteľnosti je potrebné, aby kataster obsahoval informácie o skutočnostiach, ktoré súvisia s právami k nehnuteľnostiam. V katastri sa budú vyznačovať na základe oznámení štátnych orgánov a dlžníkov, prípadne na základe právoplatných rozhodnutí. V záujme aktualizácie aj týchto poznámok je potrebné v zákone určiť túto povinnosť a zároveň lehotu na jej vykonanie."
Žiaľ, v rámci odbornej literatúry sa inštitútu poznámky venuje len minimálny priestor, a to napriek tomu, že aplikačnú prax trápia viaceré nejasnosti spojené s týmto inštitútom.Právna úprava inštitútu poznámky je v súčasnosti obsiahnutá v prvom rade v katastrálnom zákone. Zápis poznámky do katastra však upravujú aj niektoré ďalšie osobitné právne predpisy, napríklad zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov2) alebo zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) v znení neskorších predpisov.3) V rámci prameňov právnej úpravy inštitútu poznámky je potrebné spomenúť aj vyhlášku č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej aj ako "vyhláška č. 461/2009").
Povaha a účinky zápisu poznámky v katastri
Katastrálny zákon v § 5 ods. 3 ustanovuje, že poznámka je úkon okresného úradu, ktorý je určený na vyznačenie skutočností alebo pomeru vzťahujúceho sa na nehnuteľnosti alebo na osobu a ktorý nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. Ďalej katastrálny zákon v § 38 ustanovuje, že poznámka vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti. Poznámka má teda informatívny charakter.
Z ustanovenia § 5 ods. 3 a § 38 katastrálneho zákona je zrejmé, že zákonodarca koncipoval inštitút poznámky pomerne široko. Takéto široké poňatie inštitútu poznámky považujeme za správne a sme toho názoru, že je potrebné ho zachovať aj v budúcnosti. Kataster by totiž mal poskytovať širokú škálu informácií o skutočnostiach podstatných z hľadiska nakladania s nehnuteľnosťou.
Poznámky boli v minulosti v zásade delené na poznámky informatívne (evidované na liste vlastníctva pod označením P2) a poznámky obmedzujúce (evidované na liste vlastníctva pod označením P1). Za informatívne poznámky sa považovali tie, ktoré informovali o skutočnostiach súvisiacich s vlastníkom alebo s nehnuteľnosťou a za obmedzujúce sa považovali tie poznámky, ktoré bránili nakladaniu s nehnuteľnosťou, a tým napríklad aj povoleniu vkladu práva do katastra.4) Od takéhoto formálneho rozlišovania sa upustilo.
Katastrálny zákon neobsahuje taxatívny výpočet skutočností, na základe ktorých sa vyznačuje poznámka do ka