V druhej časti príspevku venovaného problematike neplatnosti právnych úkonov z hľadiska katastra nehnuteľností sa autori zameriavajú na ďalšie čiastkové otázky ako napríklad vymedzeniu nehnuteľnosti v právnom úkone, ktorým sa nakladá s nehnuteľnosťou. Ďalej autori prezentujú svoje stanovisko k dôsledkom porušenia obmedzení pri nakladaní s nehnuteľnosťami podľa niektorých osobitných predpisov. Následne sa pozornosť autorov obracia k otázkam posudzovania platnosti právneho úkonu v rámci katastrálneho konania.
Legislatívno-technické vyjadrenie (ne)platnosti právnych úkonov a katastrálne konanie - 2. časť
Mgr.
Róbert
Jakubáč
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, externý doktorand na Katedre občianskeho práva Právnickej fakulty Univerzity Pavla Jozefa Šafárika.
Mgr.
Andrej
Polák
Okresný úrad Piešťany
(Pokračovanie z minulého čísla)
5. Určitosť vymedzenia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom právneho úkonu
Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj "OZ") pre platnosť právneho úkonu vyžaduje v § 37 ods. 1 jeho určitosť. Zákonodarca vo vzťahu k právnym úkonom, ktorými sa nakladá s nehnuteľnosťami, ustanovil v katastrálnom zákone, akým spôsobom sa má špecifikovať nehnuteľnosť, ktorá je určitou zmluvou dotknutá - osobitné požiadavky na špecifikáciu bytu a nebytového priestoru v zmluve o prevode bytu a v zmluve o prevode nebytového priestoru sú uvedené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.1) V aplikačnej praxi sa však vyskytujú zmluvy, v ktorých nie je nehnuteľnosť špecifikovaná v súlade s požiadavkami zákonodarcu - právny úkon (zmluva) je v takomto prípade v rozpore so zákonom. Aj tu vyvstáva otázka, či je možné takéto nedostatky zmluvy dodatočne odstrániť, resp. kedy je možné dodatočne nedostatky v špecifikácii nehnuteľnosti ešte odstrániť a kedy už nie.
Podľa § 42 ods. 2 písm. c) zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (ďalej aj "katastrálny zákon") zmluva, ktorou sa nakladá s nehnuteľnosťou, obsahuje označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra "C" alebo parcela registra "E", druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku. Motív tejto právnej úpravy je v dôvodovej správe k § 42 katastrálneho zákona vysvetlený tak, že
"(o)krem náležitostí ustanovených osobitnými zákonmi je, z hľadiska riadneho fungovania katastra, potrebné, aby listiny, ktoré sú podkladom na zápis, obsahovali ďalšie náležitosti, ktoré zákon taxatívne ustanoví".
Dôvodová správa k obdobnému ustanoveniu nového českého zákona o katastri nehnuteľností uvádza, že
"(p)ožiadavka jednotného spôsobu označovania nehnuteľností v listinách zabezpečí, že nebude môcť pri zápise dôjsť k ich zámene za iné. Je totiž potrebné zabezpečiť, aby pre zápis do katastra boli nehnuteľnosti v listinách identifikované štandardnými údajmi používanými v katastri".
Formulácia
"zmluva obsahuje"
, ktorá je použitá v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona, je nevhodná - zákonodarca totiž môže ustanoviť
"iba"
to, aké údaje má určitá zmluva obsahovať, ale to, aké náležitosti bude konkrétna zmluva skutočne obsahovať, je vecou toho, kto zmluvu spisuje, resp. vecou zmluvných strán. V aplikačnej praxi sa daná formulácia vysvetľuje tak, že zmluva, ktorá je právnym titulom pre zápis práva do katastra nehnuteľností, musí obsahovať údaje uvedené v § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona. Návrh nového katastrálneho zákona už vhodne používa práve formuláciu, podľa ktorej zmluva, ktorá je právnym titulom pre zápis práva do katastra nehnuteľností, musí obsahovať určité údaje.Zákonodarca vyžaduje pomerne podrobnú špecifikáciu nehnuteľnosti v zmluvách relevantných z hľadiska katastra (bez ohľadu na to, či ide o zmluvu, na základe ktorej sa zápis práva do katastra vykonáva vkladom alebo záznamom). Na