Autori sa v tomto príspevku venujú problematike spoločnej nehnuteľnosti v katastrálnej praxi v nadväznosti na právnu úpravu obsiahnutú v zákone č. 97/2013 Z.z. Predmetom ich záujmu je vymedzenie inštitútu spoločnej nehnuteľnosti v zákone č. 97/2013 Z.z., jej evidovanie v katastri nehnuteľností, ako aj možnosť oddelenia novovytvoreného pozemku od pozemku alebo pozemkov tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť. Ďalej sa autori vyjadrujú k právnej úprave prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti, prevodu oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti, nájmu pozemku alebo pozemkov tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť, ako aj k možnosti zriadenia vecného bremena k takýmto pozemkom. Napokon sa autori venujú dôsledkom zrušenia a zániku pozemkového spoločenstva z hľadiska katastra nehnuteľností.
Spoločná nehnuteľnosť v katastrálnej praxi
Mgr.
Róbert
Jakubáč
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky
JUDr.
Dominika
Vargová
PhD.,
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky
1. Úvod
Právny poriadok Slovenskej republiky obsahuje niekoľko špecifických právnych inštitútov spôsobujúcich v aplikačnej praxi značné problémy, medzi ktoré nepochybne patria aj inštitút spoločnej nehnuteľnosti a inštitút pozemkového spoločenstva.1) Tieto dva právne inštitúty prešli v priebehu 20. storočia pomerne komplikovaným vývojom.2) Ťažkostiam s uchopením spomínaných inštitútov a s ich normatívnou úpravou nasvedčuje skutočnosť, že až v poradí ako tretí do legislatívneho procesu predložený návrh nového zákona o pozemkových spoločenstvách bol schválený Národnou radou Slovenskej republiky,3) ako aj pomerne malý záujem akademickej verejnosti o tento právny inštitút.4)
Dňa 1. mája 2013 nadobudol účinnosť zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len "zákon č. 97/2013 Z. z.") a nahradil tak dovtedajší zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov (ďalej len "zákon č. 181/1995 Z. z."). Tento právny predpis predstavuje (okrem iných) novú právnu úpravu právneho postavenia pozemkových spoločenstiev a nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou.5)Predmetom nášho záujmu v tomto príspevku budú iba tie ustanovenia zákona č. 97/2013 Z. z., ktoré sa bezprostredne dotýkajú evidencie spoločnej nehnuteľnosti a práv k spoločnej nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností, ako aj ustanovenia bezprostredne týkajúce sa katastrálneho konania, a to s dôrazom na občianskoprávne hľadisko, pričom sa pokúsime poukázať na všetky rozhodujúce súvislosti v tomto smere. Pri výklade právnych noriem týkajúcich sa nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou, resp. s novovytvoreným pozemkom oddeleným od pozemku alebo pozemkov tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť a nakladania s podielom na spoločnej nehnuteľnosti budeme vychádzať z interpretačných zásad prezentovaných v aktuálnej rozhodovacej praxi najvyšších súdnych autorít Slovenskej republiky a Českej republiky, najmä zo zásady, že
"je nutné vykladať ustanovenie o neplatnosti právnych úkonov pre rozpor so zákonom reštriktívne a nie extenzívne"
6), ďalej zo zásady, že
"k výkladu právnych predpisov a ich inštitútov nemožno pristupovať len z hľadiska textu zákona, a to ani v prípade, keď sa text môže javiť ako jednoznačný a určitý, ale predovšetkým podľa zmyslu a účelu zákona"
7), ako aj zo zásady, že
"pri posudzovaní neplatnosti právnych úkonov je potrebné zohľadniť aj zmysel a účel právnej úpravy, ktorá s určitým nedostatkom právneho úkonu spája právny následok v podobe jeho neplatnosti"
.8)2. Spoločná nehnuteľnosť
Napriek tomu, že už zákon č. 181/1995 Z. z. výslovne používal pojem "spoločná nehnuteľnosť"9), do 1. mája 2013 bol tento pojem vymedzený iba v judikatúre, resp. v odbornej literatúre vzťahujúcej sa k uvedenému právnemu predpisu.10)Pomerne často je v súdnej praxi citovaná (podľa nášho názoru nevydarená) definícia spoločnej nehnuteľnosti podaná Ústavným súdom Slovenskej republiky, ktorý vo svojom náleze z roku 2010 uviedol, že
"pojem ,spoločná nehnuteľnosť' nie je explicitne definovaný v právnom poriadku Slovenskej republiky, avšak z účelu a zmyslu zákona o pozemkových spoločenstvách možno vyvodiť, že zákonodarca pri kreovaní a používaní tohto pojmu v samotnom texte zákona mal na mysli majetkový substrát pozemkového spoločenstva a nie každý jednotlivý pozemok identifikovaný parcelným číslom"
.11)2.1 Vymedzenie spoločnej nehnuteľnosti v zákone č. 97/2013 Z. z.
V zákone č. 97/2013 Z. z. pristúpil zákonodarca k legálnemu vymedzeniu pojmu "spoločná nehnuteľnosť".12) Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 97/2013 Z. z.13) sa spoločnou nehnuteľnosťou rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov, pričom spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná okrem prípadov ustanovených zákonom;14) možnosť zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva spoločnej nehnuteľnosti podľa všeobecných ustanovení o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva je zo zákona vylúčená.15) Spoločnú nehnuteľnosť môžu tvoriť pozemky, ktoré nemajú spoločné hranice a dokonca sa môžu nachádzať v rôznych katastrálnych územiach. Pri pozemkoch tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť má byť na liste vlastníctva vyznačený príslušný kód.16) Súčasný stav zápisov spoločnej nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností17) vo všeobecnej rovine však nemožno považovať za uspokojivý - zarmucujúce sú najmä tie prípady, keď je ako vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti evidované v katastri nehnuteľností samotné pozemkové spoločenstvo,18) ak bol zápis vykonaný bez právneho dôvodu alebo v rozpore so zákonom.
Ak ide o možnosť zväčšenia rozsahu spoločnej nehnuteľnosti, platná právna úprava nijako nebráni tomu, aby mohli vlastníci podielov na spoločnej nehnuteľnosti nadobúdať ďalšie pozemky, ktoré sa stanú súčasťou už existujúcej spoločnej nehnuteľnosti. Pozemky, ktoré by sa eventuálne mali stať súčasťou spoločnej nehnuteľnosti, nemusia mať žiadnu spoločnú hranicu s pozemkami, ktoré už tvoria spoločnú nehnuteľnosť. Zákon č. 97/2013 Z. z. ustanovuje totiž iba záka