Dňa 14. marca 2018 sa Národná rada SR uzniesla na zákone č. 110/2018 Z.z., ktorým bol v rozsiahlej miere zmenený zákon č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej aj "ZoPS" alebo "zákon o pozemkových spoločenstvách") a ktorého väčšina ustanovení nadobudla účinnosť 1. júla 2018 (ďalej aj "novela"). Táto novela priniesla do života pozemkových spoločenstiev (ďalej aj "spoločenstvá") mnoho pozitívneho. V nasledujúcom článku sa však chceme zamerať práve na tie body novely, ktoré, podľa nášho názoru, môžu jej adresátom skôr uškodiť ako pomôcť, resp. na nedostatky či nesprávnosti, ktoré v tejto novele a dôvodovej správe k nej zákonodarca uvádza.
NEDOSTATKY NOVELY ZÁKONA O POZEMKOVÝCH SPOLOČENSTVÁCH Z ROKU 2018
JUDr.
Marek
Maslák
PhD.
odborný asistent, Katedra občianskeho a obchodného práva, Právnická fakulta Trnavskej univerzity v Trnave, advokátsky koncipient, Advokátska kancelária Nagyová Tenkač, s. r. o., spoluautor komentára k zákonu o pozemkových spoločenstvách
1. Porušenie predkupného práva pri prevode spoluvlastníckeho podielu k spoločnej nehnuteľnosti na tretiu osobu - relatívna alebo absolútna neplatnosť?
Novelou zákonodarca marginálne zasiahol do dikcie § 9 ods. 7 ZoPS v znení do 30. júna 2018, ktorý sa týkal predkupného práva pri prevodoch spoluvlastníckych podielov na spoločnej nehnuteľnosti. V súčasnosti je táto úprava predmetom § 9 ods. 7 a 8 ZoPS v platnom znení.
Podľa § 9 ods. 7 ZoPS v znení do 30. júna 2018 platilo: "
Na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve,15) ak nejde o prevod podľa § 11 ods. 2.1) Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, musí ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru; ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe.
" Legislatívna poznámka pod čiarou č. 15 odkazuje na § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej aj "Občiansky zákonník" alebo "OZ").Podľa § 9 ods. 7 ZoPS v platnom znení platí: "
Na prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve, 15) ak nejde o prevod podľa § 11 ods. 2
." Pritom legislatívna poznámka pod čiarou č. 15 takisto odkazuje na § 140 OZ.Podľa § 9 ods. 8 ZoPS v platnom znení: "
Ak vlastník podielu na spoločnej nehnuteľnosti prevádza spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, je povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti; podiel možno ponúknuť prostredníctvom výboru. Ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov alebo v ich mene spoločenstvo podľa odseku 10, možno ho previesť tretej osobe
."Zákonodarca teda ponechal vylúčenie inštitútu predkupného práva pri prevode podielov na spoločnej nehnuteľnosti, ak nedochádza k prevodu na tretiu osobu. Drobná zmena spočíva v tom, že vylúčenie predkupného práva sa týka len prevodov medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti, a nie medzi členmi spoločenstva (ako tomu bolo podľa právnej úpravy platnej pred novelou). To z toho dôvodu, že zákon o pozemkových spoločenstvách v § 2 ods. 1 písm. d) pozná aj spoločenstvá, ktoré sú založené vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností, pričom jednou zo spoločne obhospodarovaných nehnuteľností môže byť aj spoločná nehnuteľnosť (§ 12 ods. 1 druhá veta ZoPS v platnom znení). V takomto prípade, ak spoluvlastník spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj podiel členovi spoločenstva, ktorý však nie je spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti (ale je vlastníkom inej spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti), predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti sa tu podľa nového znenia § 9 ods. 7 ZoPS v platnom znení výslovne uplatní.
Ak sa však prevádza podiel na spoločnej nehnuteľnosti na osobu, ktorá nie je spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti (tretia osoba), prevádzajúci je povinný ponúknuť podiel ostatným spoluvlastníkom spoločnej nehnuteľnosti. Uplatní sa tu teda predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti. V tomto smere novela nič nezmenila. Zmena, ktorá bola zavedená novelou v tomto smere, spočíva v tom, že podľa v súčasnosti platného a účinného znenia zákona ponuka na uplatnenie predkupného práva už nemusí byť urobená prostredníctvom výboru, je tu len možnosť tak urobiť. Zákonodarca teda umožňuje urobiť ponuku na uplatnenie predkupného práva aj inými spôsobmi, čo však bude značne komplikované najmä pri spoločenstvách s veľkým počtom členov, ktorých je väčšina. Navyše, aj spoločenstvo (či už v mene spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, alebo vo vlastnom mene) môže za určitých okolností nadobúdať podiely na spoločnej nehnuteľnosti, a teda je osobou oprávnenou uplatniť predkupné právo, preto zmena o možnosti a nie povinnosti urobiť ponuku prostredníctvom výboru vyznieva iluzórne.
A napokon, v § 9 ods. 8 ZoPS v platnom znení pribudla možnosť uplatnenia si predkupného práva spoločenstvom v mene ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, čo dovtedy nebolo možné.2) V tejto súvislosti však treba dodať, že pre mnohé spoločenstvá bude náročné rozpočítať pomer nadobudnutia podielu ostatnými spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti, keďže často ide o veľmi drobné podiely a spoluvlastníkov sú stovky.
Cieľom tejto časti článku je však reagovať na konštatovanie zákonodarcu v dôvodovej správe, pokiaľ ide o dôsledok porušenia predkupného práva ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti: "
Ani platný zákon, a ani návrh jeho novely sa netýka osobitnej situácie prevodu na blízku osobu, nezasahuje do inštitútu relatívnej neplatnosti, a ani nezasahuje do konania katastrálneho orgánu, t. j. že zákon nezveruje katastrálnemu orgánu oprávnenie preverovať, či došlo alebo nedošlo k porušeniu predkupného práva, a vyvodzovať z toho následok v podobe nepovolenia vkladu, pretože jediným orgánom kompetentným zriadiť nápravu pri porušení predkupnéh