Nájom poľnohospodárskych pozemkov - zabudnutý nájom?

Podoba právnej úpravy nájmu poľnohospodárskych pozemkov¹⁾ ilustruje nepriazeň legislatívneho osudu k tejto oblasti užívacích vzťahov. Po roku 1989²⁾ bolo najprv jej jadrom nariadenie vlády,³⁾ ktoré bolo samostatným zákonom nahradené v roku 2003.⁴⁾ Nie je jasné, či má byť zakotvenie do samostatného zákona vnímané ako pocta alebo odsunutie za hranice zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj "Občiansky zákonník" alebo "OZ"), čo symbolizuje prístup zákonodarcu k tejto problematike, preukázateľne si však uvedomoval, že žiaducou je regulácia na úrovni zákona.⁵⁾

Podľa štátnych analytických podkladov⁶⁾ mala poľnohospodárska pôda ku koncu roku 2017 výmeru 2,4 mil. ha (z toho približne 1,4 mil. ha orná pôda), pričom jednu parcelu vlastnilo v priemere 12 osôb a jeden vlastník disponoval spoluvlastníckymi podielmi v priemere k 23 parcelám. Tieto štatistické údaje vystihujú význam nájmu poľnohospodárskych pozemkov (polovica územia Slovenskej republiky je tvorená poľnohospodárskou pôdou, pričom absolútna väčšina je predmetom nájmu), ale aj problematickú rozdrobenosť vlastníctva. Možno sa opodstatnene domnievať, že spolu s nájmom bytov a s nájmom nebytových priestorov patrí v tomto príspevku rozoberaný nájom medzi užívacie inštitúty dotýkajúce sa značnej časti spoločnosti; vyžaduje si preto primeranú pozornosť všetkých inštitúcií podieľajúcich sa na tvorbe legislatívy.

Napriek tomu je vývoj právnej úpravy nájmu poľnohospodárskych pozemkov od roku 2003 veľmi rozpačitý. Po viacerých drobných novelách, ktoré charakterizuje absencia koncepcie a nesystémové presadzovanie parciálnych záujmov, sa zákon v ostatnom období dočkal väčších zásahov.⁷⁾ Možnosť pre skvalitnenie zákonných noriem predstavuje rekodifikácia súkromného, resp. záväzkového práva, ktorá by nájmu poľnohospodárskych pozemkov mala priniesť dôstojný legislatívny formát.

Nájom agropozemkov sa vyznačuje neustálym hľadaním rovnováhy medzi záujmami prenajímateľa ako vlastníka poľnohospodárskeho pozemku a záujmami nájomcu, ktorý je v najširšom kontexte predstaviteľom spoločenského dopytu na čo najlepšie spravovanom poľnohospodárstve. Pomenovať všetky formálne a obsahové nedostatky súčasnej právnej úpravy tento príspevok nechce a sústredí sa, vychádzajúc z najčastejších aplikačných problémov, na legislatívno-technické a koncepčné nedostatky zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Cieľom je ponúknuť súbor úvah, ktorými sa možno pri hľadaní lepších zajtrajškov užívacích vzťahov k poľnohospodárskej pôde aspoň trochu inšpirovať.

Zákon pozostáva z úpravy nájmu k trom rozličným predmetom právnych vzťahov (poľnohospodársky pozemok/podnik na poľnohospodársku výrobu/lesný pozemok). Samotný nájom poľnohospodárskych pozemkov je roz