Zmluvy o prevode nehnuteľnosti a § 47 ods. 2 OZ

JUDr. Milan Hlušák PhD.

Vydáno: 28. 07. 2023 26 minút čítania

Autor sa v príspevku venuje otázke, či sa § 47 ods. 2 OZ, ktorým sa zakotvuje fikcia odstúpenia od zmluvy, ku ktorej zákon vyžaduje rozhodnutie príslušného orgánu, môže uplatniť aj na zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Dospieva pritom k záveru, že to možné je. Argumentuje tým, že časové obmedzenie viazanosti strán zmluvou je potrebné aj teleologicky opodstatnené a zároveň, že § 47 ods. 1 OZ umožňuje aj taký výklad, aby sa rozhodnutím o povolení vkladu nepodmieňovala účinnosť celej zmluvy. To znamená, že § 47 OZ nevylučuje, aby záväzkové účinky zmluvy nastali aj skôr, než nastanú účinky vecné.

1. Úvod

Hovorí sa, že skôr hľadáme dôvod, pre ktorý sa niečo nedá, než cestu, ako sa to dá. Namiesto toho, aby sme sa zamysleli nad tým, či by určité riešenie nemohlo byť pre nás prínosné a ako by sa dalo zrealizovať, si všímame skôr ťažkosti, ktoré by s ním mohli byť spojené, pričom namiesto ich eliminácie, riešenie ako celok radšej odmietneme. Zdá sa nám, že presne takýto je niekedy náš prístup k § 47 ods. 2 OZ, teda k fikcii odstúpenia od zmluvy, ak sa do troch rokov od jej uzavretia nepodal návrh na rozhodnutie príslušného orgánu, ktoré je podľa zákona k tejto zmluve potrebné. Často túto fikciu odmietame bez toho, aby sme preskúmali, či by predsa len nebola prínosom pre naše právne prostredie a či sa prípadné ťažkosti s ňou spojené nedajú predsa len prekonať. Na nasledujúcich riadkoch preto chceme práve z týchto hľadísk preskúmať, či je naozaj správne odmietať, aby sa fikcia odstúpenia od zmluvy uplatňovala aj pri zmluvách o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ako to niekedy tvrdí súčasná súdna prax ¹⁾ i právnická spisba. ²⁾

Iste, nejde o otázku veľkého praktického významu, pretože vo väčšine prípadov sa návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podáva ihneď alebo v krátkej dobe po uzavretí zmluvy. No nie je to tak vždy. Predovšetkým v súvislosti s úmrtím strany zmluvy a následným dedičským konaním môže byť okamih podania návrhu na vklad značne posunutý. Relevanciu môže mať táto otázka aj v prípade, ak sa strany dohodnú, že vklad bude podaný až po splnení rôznych podmienok, ktorých splnenie môže byť zdĺhavé.

2. Prínos fikcie odstúpenia

Naše úvahy nad vzťahom medzi § 47 ods. 2 OZ a prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti začnime preskúmaním, či by v kontexte takéhoto prevodu mohla byť fikcia odstúpenia prínosná, resp. či by bolo jej uplatnenie aj pri zmluvách o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v súlade s hodnotovým zameraním nášho súkromného práva.

Účelom fikcie odstúpenia je nepochybne zabezpečiť, že žiadna zmluvná strana nebude vystavená účinkom zmluvy, ak ani ona, ani druhá strana neurobili po dlhú, trojročnú dobu nič, aby tieto účinky nastali. Výsledkom je, že po uplynutí určitej, dlhej doby nie je možné dosiahnuť účinky zmluvy jednostranne. Pretože ak sa žiadna strana v lehote troch rokov neusilovala o to, aby zmluva vyvolala zamýšľané účinky, potom sa dá predpokladať, že strany o tieto účinky stratili záujem, i keď túto stratu záujmu formálne nepretavili do odstúpenia od zmluvy. ³⁾ Fikcia odstúpenia od zmluvy podľa § 47 ods. 2 OZ je tak vlastne prejavom laického názoru, že s tým, čo po dlhú dobu nezmenene trvalo, sa nemá radšej hýbať (

quieta non movere

). Ide o názor, na ktorom je postavených viacero právnych inštitútov, ako napríklad premlčanie, vydržanie či zmlčanie, ktoré poskytujú efektívnu ochranu pred účinkami, na ktoré už strana nemusela pomýšľať z dôvodu dlhodobej nečinnosti druhej strany. Ak veriteľ dlhý čas neuplatňuje svoj nárok, právo dlžníkovi poskytne námietku premlčania (§ 100 OZ). Ak oprávnený držiteľ dlhodobo drží vec ako vlastnú, právo mu za pomoci vydržania poskytne postavenie vlastník

Máte predplatné? Prihláste sa