Otázka právnych následkov ohodnotenia nehnuteľnosti z hľadiska neplatnosti dobrovoľnej dražby (ZSP 44/2022)

Okresný súd (ďalej len "súd prvej inštancie") rozsudkom z 9. októbra 2017 žalobu zamietol.

Súd prvej inštancie mal výsledkami vykonaného dokazovania za preukázané, že žalobkyňa 16. marca 2011 uzavrela s bankou zmluvu o poskytnutí úveru ako aj zmluvu o zriadení záložného práva k (bližšie označeným) nehnuteľnostiam. Banka 19. marca 2012 pristúpila k vyhláseniu mimoriadnej splatnosti úveru poskytnutého žalobkyni a oznámila jej začatie výkonu záložného práva podľa § 151l Občianskeho zákonníka (ďalej aj "OZ"). V následnej dražbe boli nehnuteľnosti vydražené vydražiteľke, ktorá urobila podanie vo výške 18 075 eur. Dražba bola osvedčená notárskou zápisnicou doručenou žalobkyni do vlastných rúk 16. novembra 2016. Pri rozhodovaní vychádzal súd prvej inštancie z § 12 ods. 1 až 6 a § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona SNR č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej aj "zákon o dobrovoľných dražbách" alebo "ZDD"). Podľa názoru súdu prvej inštancie žalobkyňou namietané okolnosti nezakladajú neplatnosť dražby v zmysle týchto ustanovení. Žalobkyňa nevyužila možnosť vyplývajúcu z § 12 ods. 5 ZDD a voči znaleckému posudku nevzniesla u dražobníka námietky. Nepreukázala ani skutočnosť, že by neskôr uplatnila námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby alebo že by žiadala vyhotoviť nový znalecký posudok. Ďalšie tvrdenia žalobkyne (že jej neboli doručené zápisnice z vykonanej dražby, že oznámenie o uskutočnení dražby nebolo uverejnené na internete ani vyvesené na úradnej tabuli obce) boli vykonaným dokazovaním vyvrátené. Z uvedených dôvodov súd prvej inštancie žalobu zamietol ako neopodstatnenú.

V odôvodnení potvrdzujúceho rozsudku odvolací súd k námietke žalobkyne, že bolo porušené ustanovenie § 12 ods. 1 ZDD, lebo cena draženej nehnuteľnosti nebola v znaleckom posudku určená správne, uviedol, že žalobkyňa ako vlastníčka nehnuteľností mala podľa § 12 ods. 5 ZDD právo do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby, prípadne žiadať vyhotovenie znaleckého posudku iným znalcom. V takom prípade by bol dražobník povinný vysporiadať sa s jej námietkami a najneskôr päť dní pred konaním dražby jej zaslať písomnú odpoveď. Ak by žiadala nový znalecký posudok, dražobník by musel zabezpečiť bezodkladne do tridsiatich dní znalecký posudok od iného znalca. Žalobkyňa však takto nepostupovala, a tým sa sama vzdala svojho zákonného práva obrany v prebiehajúcej dražbe. Odvolací súd pripomenul, že podľa § 21 ods. 6 ZDD neplatnosť dražby nemožno vysloviť z dôvodu, že vlastník predmetu dražby (resp. osoba, ktorá má k predmetu dražby iné, ako vlastnícke právo) neumožnil vykonať riadnu obhliadku predmetu dražby. Žalobkyňa bola v danom prípade riadne vyzývaná na sprístupnenie nehnuteľnosti s cieľom vykonania jej ohodnotenia, výzvu však nerešpektovala. Obhliadka predmetu dražby nebola preto vykonaná a znalec ohodnotil nehnuteľnosti na podkla