Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Online časopis

Limitácia nákladov na vyčíslenie predčasnej splátky úveru na bývanie

Autor v článku analyzuje problematiku vyčísľovania nákladov bánk, spojených s vypočítaním predčasnej splátky úveru na bývanie v kontexte zákonnej limitácie uplatnenia týchto nákladov voči klientovi maximálne v rozsahu 1 % z predčasne splatenej sumy.

In the article, the author analyses the issue of calculation the costs associated with the early repayment of housing loan in the context of the legal limitation of these costs to a maximum of 1 % of early repaid amount.

ROHÁČEK, P.: Limitácia nákladov na vyčíslenie predčasnej splátky úveru na bývanie; Justičná revue, 74, 2022, č. 6-7, s. 770 – 781.

Kľúčové slová: úver na bývanie, limitácia, náklady, banka, dlžník, veriteľ.

Key words: housing loan, limitation, costs, bank, debtor, creditor.

Právne predpisy/legislation: Zákon č. 747/2004 Z. z. o dohľade nad finančným trhom a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, Smernica Európskeho parlamentu a Rady 2014/17/EÚ zo 4. februára 2014 o zmluvách o úvere pre spotrebiteľov týkajúcich sa nehnuteľností určených na bývanie a o zmene smerníc 2008/48/ES a 2013/36/EÚ a nariadenia (EÚ) č. 1093/2010 (Ú. v. EÚ L 60, 28. 2. 2014), Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru.

1 Legislatívne východiská
Smernica 2014/17/EÚ o zmluvách o úvere pre spotrebiteľov, týkajúcich sa nehnuteľností určených na bývanie,
1)
s transpozičnou lehotou do 21. marca 2016, zaviedla právo spotrebiteľa na predčasné splatenie úveru na bývanie. Citovaná smernica rovnako zaviedla aj pravidlá pre členské štáty s cieľom harmonizovať inštitút predčasného splatenia úveru na bývanie. Do tohto momentu existovali veľké rozdiely v úprave predčasného splatenia nielen v porovnaní jednotlivých členských štátov EÚ, ale aj medzi bankami na vnútroštátnych trhoch. Na účely tohto článku je relevantný čl. 25 ods. 3 smernice:
"Článok 25 Predčasné splatenie úveru
(3) Členské štáty môžu ustanoviť, že veriteľ má nárok na spravodlivú a objektívnu náhradu,
ak je takáto náhrada odôvodnená
, možných nákladov
priamo spojených s predčasným splatením úveru
, avšak nemôže spotrebiteľovi uložiť pokutu. Náhrada v tejto súvislosti neprekračuje finančnú stratu veriteľa. Členské štáty môžu za týchto podmienok ustanoviť, že
náhrada nesmie prekročiť určitú úroveň
alebo že sa umožňuje len za určité obdobie."
(Zvýraznenia P. R.)
V nadväznosti na transpozičnú povinnosť nadobudol dňa 21. marca 2016 účinnosť zákon č. 90/2016 Z.z.o úveroch na bývanie.
2)
Poslaneckým pozmeňujúcim a doplňujúcim návrhom
3)
bola do návrhu zákona inkorporovaná aj limitácia nákladov súvisiacich s predčasným splatením úveru alebo časti úveru. Podľa odôvodnenia predmetného poslaneckého návrhu sa navrhuje
"... legislatívne vyprecizovanie § 18 ods. 1tak, žesa stanovuje podmienka pre veriteľa vyžadovať od spotrebiteľa
skutočné náklady priamo súvisiace so žiadosťou o predčasné splatenie úveru na bývanie, najviac však do výšky 1 %
z predčasného splatenia časti celkovej výšky úveru na bývanie, čím sa dosiahne
zvýšenie ochrany spotrebiteľa
na finančnom trhu v súvislosti s poskytovanými úvermi na bývanie, a to tým, že veriteľ nebude môcť od spotrebiteľa vyžadovať neprimeranú kompenzáciu možných nákladov priamo spojených s predčasným splatením".
Nový zákon o úveroch na bývanie zároveň uložil bankám umožniť každý rok splatiť až 20 % z úveru bez poplatku formou mimoriadnej splátky.
Je potrebné uviesť, že pred prijatím obmedzenia výšky nákladov do výšky 1 % predstavovala maximálna výška poplatku za predčasné splatenie úveru mimo výročia fixácie, v prípade niektorých bánk aj 5 % z predčasne splatenej čiastky úveru, preto nemožno pochybovať o tom, že legislatívna iniciatíva je, z pohľadu finančného spotrebiteľa, výrazne výhodnejšia ako predchádzajúca úprava, ktorá otázku výšky poplatku ponechávala na zmluvnej voľnosti (ktorá je, navyše, pri spotrebiteľských zmluvách značne obmedzená).
Súčasne platná právna úprava, ktorá je relevantná na účely tohto článku, znie:
"§ 18 Splatenie úveru na bývanie pred lehotou splatnosti
(1)Spotrebiteľ má právo kedykoľvek počas doby trvania zmluvy o úvere na bývanie úver na bývanie pred dohodnutou lehotou splatnosti úplne alebo čiastočne splatiť. Spotrebiteľ je povinný uhradiť úrok len za časové obdobie od poskytnutia úveru na bývanie do jeho splatenia
a skutočné náklady priamo súvisiace so žiadosťou o predčasné splatenie
, ak odsek 6neustanovuje inak; tieto
skutočné náklady
priamo súvisiace so žiadosťou o predčasné splatenie
nesmú presiahnuť 1 % z predčasne splatenej sumy úveru na bývanie
okrem odsekov 2, 6 alebo odseku 9."
(Zvýraznenia P. R.)
2 Limitácia nákladov v súčasnej praxi slovenských bánk
Už od účinnosti platnej právnej úpravy
4)
sa v praxi stretávame s tým, že banky
de facto
vyčísľujú náklady v každom prípade vo výške 1 %, čím dochádza k
maximalizovaniu výšky nákladov
spojených s predčasným splatením úveru alebo jeho časti. Domnievame sa, že takýto postup nie je v súlade so zámerom predkladateľa pozmeňovacieho a doplňujúceho návrhu,
5)
no predovšetkým nie je v súlade so samotným znením § 18 ods. 1 pri použití gramatického výkladu.
Dikcia § 18 ods. 1 zákona o úveroch na bývanie, podľa nášho názoru, jednoznačne stanovuje tri samostatné kritériá, ktoré musí banka pri vyčísľovaní nákladov vziať do úvahy - ustanovenie umožňuje bankám žiadať len (1)
skutočné náklady
(2)
priamo súvisiace
so žiadosťou o predčasné splatenie, pričom tieto (3)
nesmú presiahnuť 1 % z predčasne splatenej sumy úveru na bývanie
(...).
Skutočné náklady banky môžu, podľa nášho názoru, predstavovať len také náklady, ktoré banke
preukázateľne vznikli
a ktoré banka vynaložila
od momentu podania žiadosti
o predčasnú splátku úveru na bývanie dlžníkom nanajvýš do momentu, kedy k predmetnej predčasnej splátke skutočne dôjde. Tieto náklady musia priamo súvisieť s realizáciou predčasnej splátky, t.j., podľa nášho názoru, nemožno za takéto náklady považovať náklady na software, údržbu a používanie informačných systémov, resp. personálne a mzdové náklady na zamestnanca banky v pracovnom pomere.
Uvedené možno považovať za
prvý stupeň zákonnej limitácie
nákladov na predčasné splatenie úveru alebo jeho časti. Iba v prípade, ak takto vypočítané skutočné a súvisiace náklady banky presiahnu 1 % z predčasne splatenej sumy, potom nastupuje
druhý stupeň zákonnej limitácie
nákladov v podobe ich
zastropovania na úrovni 1 %
z predčasne splatenej sumy.
V praxi však banky vo veľkej väčšine prípadov opomínajú prvé dve kritériá a neberú do úvahy fakt, že skutočná výška nákladov nemusí v každom prípade automaticky dosiahnuť výšku 1 %. Napokon, aj z dôvodovej správy
6)
k § 18 zákona o úveroch na bývaniesa dozvedáme, že
"... ak spotrebiteľ splatí úver na bývanie pred uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie, veriteľ môže požadovať odspotrebiteľa úhradu nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti so splatením úveru na bývanie alebo jeho časti na podnet spotrebiteľa,
ak je takáto náhrada odôvodnená
a nemôže prekračovať finančnú stratu veriteľa. Zároveň sa zakazuje veriteľovi požadovať od spotrebiteľa pokutu a iné sankcie alebo plnenia v súvislosti s predčasným splatením úveru na bývanie.
(Zvýraznenia P. R.)
Uvedený prístup nepovažujeme za správny ani z pohľadu argumentačnej logiky. V nasledujúcej časti uvedieme anonymizované príklady z praxe.
Skutkový prípad č. 1
V prvom skutkovom prípade figuruje bližšie nešpecifikovaná
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).