Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Online časopis

Speňažovanie nehnuteľností v konkurze

Súčasťou konkurzného konania je tzv. speňažovanie majetku, ktorého účelom je získanie peňažných prostriedkov na uspokojenie veriteľov. Tento proces je priamo upravený v zákone č. 7/2005 Z.z. o konkurze a reštrukturalizácii v znení neskorších predpisov a zahŕňa tak speňažovanie hnuteľných, ako aj nehnuteľných vecí. Zákon dáva správcovi možnosť výberu spôsobu ako majetok speňažiť. Takúto voľnosť však správca konkurznej podstaty nemá v prípade nehnuteľného majetku, kde všeobecne platí, že nehnuteľnosti podliehajúce konkurzu možno speňažiť len dražbou. Aj z tohto pravidla však existujú výnimky, ktorými sa práve v tomto článku chcem venovať.

Speňažovanie nehnuteľností v konkurze
JUDr. Ing.
Petra
Štofková
advokátka a partnerka v advokátskej kancelárii Advokátska spoločnosť s. r. o., správkyňa konkurznej podstaty
Speňažovanie všeobecne
Speňažovanie majetku v konkurze sa spravuje § 91 až 93 zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii v znení neskorších predpisov (ďalej aj "ZKR" alebo "zákon o konkurze a reštrukturalizácii"). Speňažovaním sa rozumie prevedenie všetkého majetku, ktorý podlieha konkurzu, na peňažné prostriedky v eurách. K speňažovaniu majetku zaradeného do konkurznej podstaty správca pristupuje po konaní prvej schôdze veriteľov a po tom, ako mu príslušný orgán1) udelí záväzný pokyn. Pred prvou schôdzou veriteľov a bez záväzného pokynu je správca oprávnený speňažovať len majetok, ktorý je bezprostredne ohrozený skazou, zničením alebo iným podstatným znehodnotením.
Zákon o konkurze a reštrukturalizácii (§ 92 ods. 1 ZKR) pozná niekoľko spôsobov speňažovania majetku, a to:
a) vyhlásenie verejnej obchodnej súťaže,
b) poverenie predajom majetku dražobníka,
c) poverenie predajom majetku obchodníka s cennými papiermi,
d) zorganizovanie dražby, ponukového konania alebo iného súťažného procesu smerujúceho k predaju majetku,
e) predaj majetku iným vhodným spôsobom.
V tomto článku sa budem venovať najmä tým spôsobom speňažovania, ktoré sa bezprostredne týkajú speňažovania nehnuteľností v konkurze.
Všeobecne pri speňažovaní majetku v konkurze platí zásada možnosti výberu spôsobu speňažovania majetku, tzn. že nie je obmedzené, akým spôsobom sa majetok má speňažovať. Správca je povinný navrhnúť v žiadosti o uloženie záväzného pokynu spôsob speňažovania a tento náležite odôvodniť, pričom je povinný riadiť sa ďalšími zásadami: 1. zásadou efektívnosti - dosiahnutia čo najvyššieho výťažku pre veriteľov za súčasnej minimalizácie sprievodných nákladov a 2. zásadou rýchlosti, t.j. výsledok dosiahnuť v čo najkratšom čase. Konečné rozhodnutie o tom, aký spôsob speňažovania bude použitý, však určí príslušný orgán s prihliadnutím na obmedzenia a zásady speňažovania, ktoré ustanovuje zákon o konkurze a reštrukturalizácii.
Práve v prípade speňažovania nehnuteľností v konkurze platí viacero výnimiek zo zásady výberu spôsobu speňažovania majetku. Režim speňažovania nehnuteľností je osobitý. Správca je pri speňažovaní nehnuteľností čo do spôsobu predaja značne obmedzený. Vo všeobecnosti platí zásada, že speňažovanie nehnuteľností v konkurze je možné realizovať len dražbou.2) Výnimku z tejto zásady predstavujú prípady, ktorým sa budem venovať v ďalšom texte tohto článku.
Dražba nehnuteľností
Dražbou sa rozumie verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie.3)
V konkurznom konaní dražba môže byť zorganizovaná správcom alebo je správca oprávnený poveriť predajom majetku dražobníka. Dražobníkom je osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov (ďalej len "ZoDD" alebo "zákon o dobrovoľných dražbách") a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti.4) Na dražbu organizovanú správcom sa primerane použijú ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách. Zákon o konkurze a reštrukturalizácii neustanovuje, od ktorých ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách by sa správca nemal odchýliť v prípade miery primeranosti či konkrétneho postupu. Jediná odchýlka, ktorú zákon o konkurze a reštrukturalizácii výslovne ustanovuje, vyplýva z poslednej vety § 92 ods. 6 ZKR, v zmysle ktorej oznámenia súvisiace s dražbou správca zverejňuje v Obchodnom vestníku.5) V prípade dražby organizovanej správcom sa toto oznámenie zverejňuje v časti "Konkurzy a reštrukturalizácie" v Obchodnom vestníku. Iný spôsob zverejnenia zákon správcovi neukladá. Správca je však oprávnený popri zverejnení v Obchodnom vestníku oznámenie o dražbe zverejniť aj iným spôsobom (v periodikách, na webovom portáli, úradnej tabuli príslušného mestského/obecného úradu, atď.). Ide o fakultatívne zverejnenie, no v záujme oslovenia väčšieho okruhu potenciálnych záujemcov a tým dosiahnutia vyššieho výťažku je takáto, hoci fakultatívna, aktivita správcu vhodná.
V rozhodovacej praxi súdov môžeme nájsť určitý "návod", ktorým sa riadiť pri stanovení miery, v ktorej je zákon o dobrovoľných dražbách pre správcu záväzný. Napríklad uznesenie Okresného súdu Žilina, sp. zn. 4K/22/2009, v ktorom súd ako príslušný orgán na udelenie záväzného pokynu uvádza:
"Pod primeraným použitím ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách treba rozumieť použitie základných zásad a princípov, ktoré ustanovuje zákon o dobrovoľných dražbách vrátane osvedčenia priebehu dražby notárskou zápisnicou. Zároveň dražbu je potrebné zorganizovať tak, aby bola vo vzťahu ku konkurznej podstate efektívna, t. j. aby náklady neboli vyššie ako výťažok dosiahnutý vydražením."
Základnými zásadami a princípmi dražby budeme rozumieť zrejme naplnenie základných znakov, ktoré vychádzajú z definície dražby tak, ako je uvedená v § 2 písm. a) ZoDD. Dražba musí byť:
- verejná (zásada verejnosti),
- konaná na základe návrhu navrhovateľa,
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).