Nadobudnutie nehnuteľnosti od nevlastníka

V predmetnom náleze Ústavný súd³⁾Slovenskej republiky, presnejšie jeden z jeho senátov, konštatoval, že Tento nález by mohol a mal byť odrazovým mostíkom k širšej odbornej diskusii na tému nadobudnutia nehnuteľnosti,⁴⁾ ktorá je predmetom evidovania v katastri,⁵⁾ od nevlastníka, zasadenú do kontextu problematiky materiálnej publicity katastra.⁶⁾

Jeden zo senátov Ústavného súdu Slovenskej republiky dospel k názoru, že za určitých okolností môže byť pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti evidovanej v katastri prelomená zásada "nemo plus iuris". Spôsob, akým senát Ústavného súdu Slovenskej republiky dospel k takémuto záveru, a najmä odôvodnenie odklonu od "doterajšej judikatúry ústavného súdu", považujeme za veľmi nešťastný. Skôr však, ako pristúpime k analýze uvedeného nálezu Ústavného súdu Slovenskej republiky zo 16. marca 2016, sp. zn. I. ÚS 549/2015, všimnime si aktuálnu rozhodovaciu prax našich všeobecných súdov vo veciach sporov o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá vo všeobecnsti dosiaľ vykazovala značnú mieru stability.

Slovenské všeobecné súdy v súčasnosti pri derivatívnom spôsobe nadobudnutia nehnuteľnosti preferujú skôr ochranu "skutočného vlastníka" pred osobou, ktorá konala v dobrej viere v správnosť údajov katastra. V súdnej praxi bolo totiž opakovane konštatované, že absolútne neplatný právny úkon nespôsobuje právne následky, a to ani vtedy nie, keď bolo na jeho základe vydané rozhodnutie o povolení vkladu.⁷⁾ Popri rozhodnutiach Najvyššieho súdu Slovenskej republiky možno v tomto smere spomenúť aj rozsudok Krajského súdu v Košiciach, v ktorom sa konštatuje, že na základe absolútne neplatného právneho úkonu nemohlo dôjsť k prevodu vlastníckeho práva a že na tejto skutočnosti nemôže nič zmeniť ani zápis do katastra nehnuteľností,⁸⁾ či rozsudok Okresného súdu Prievidza, v ktorom tento súd poznamenal, že vzhľadom na neplatnosť zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa kupujúci nestal a ani nemohol stať platným vlastníkom nehnuteľnosti.⁹⁾ Takýto právny názor v minulosti zaujal aj Ústavný súd Slovenskej republiky.¹⁰⁾ Zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra formou vkladu teda nemá podľa súdnej praxe bez ďalšieho sám osebe konštitutívne účinky. K nastúpeniu konštitutívnych účinkov vkladu má totiž byť podľa doterajšej súdnej praxe potrebný popri vklade aj platný právny úkon - dobrá viera v správnosť zápisu vlastníckeho práva v katastri zo strany osoby, ktorá mala v zmysle zmluvy o prevode nehnuteľnosti nadobudnúť nehnuteľnosť, je v tomto smere bez právneho významu. V prípade absencie platného právneho úkonu by mohol v zmysle doterajšej súdnej praxe dobromyseľný domnelý nadobúdateľ nadobudnúť nehnuteľnosť za určitých okolností "až" vydržaním. Tieto závery v zásade možno vzťahovať aj na nadobúdanie vecných práv k cudzej nehnuteľnosti, resp. obmedzených vecných práv k nehnuteľnosti s tým, že v prípade záložného práva k nehnuteľnosti je vydržanie, samozrejme, vylúčené.

Iná je situácia v prípade originárneho spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti. V prípade originárneho spôsobu nadobudnutia vecného práva k nehnuteľnosti, a teda aj vlastníckeho práva k nehnuteľnosti totiž priznáva slovenská súdna prax zvýšenú mieru ochrany nadobúdateľovi tohto práva. Ústavný súd Slovenskej republiky v náleze z 5. novembra 2008, sp. zn. II. ÚS 289/08, konštatoval, že " Pri originárnom spôsobe nadobudnutia nehnuteľnosti má teda mať v zmysle doterajšej súdnej praxe zásadný význam dobrá viera v správnosť údajov katastra o vlastníckom práve k nehnuteľnosti.

Doterajšia prax všeobecných súdov teda nasvedčuje tomu, že pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti je "okamžité" nadobudnutie nehnuteľnosti okamihom vydania rozhodnutia správneho orgánu o povolení vkladu¹¹⁾ od nevlastníka vylúčené. Naopak, pri originárnych spôsoboch nadobudnutia nehnuteľnosti je podľa všeobecných súdov bez právneho významu, či "právny predchodca nadobúdateľa" evidovaný v katastri ako vlastník bol vlastníkom nehnuteľnosti nielen podľa stavu zápisu v katastri nehnuteľností, ale aj podľa právneho stavu.

Senát Ústavného súdu Slovenskej republiky dospel v náleze zo 16. marca 2016, sp. zn. I. ÚS 549/2015, k záveru, že " "¹²⁾ Na podporu tohto stanoviska poukázal senát Ústavného súdu Slovenskej republiky na predvojnovú judikatúru a neskoršiu jurisprudenciu¹³⁾, ako aj zahraničné právne úpravy. Pri disponovaní s tak obsiahlym odborným materiálom senát Ústavného súdu Slovenskej republiky s prihliadnutím na závažnosť veci mohol a mal venovať viac priestoru (a pozornosti) formulovaniu svojich záverov a tieto podrobnejšie vysvetliť - máme tu na mysli najmä záver o tom, že nadobúdateľ nehnuteľnosti evidovanej v katastri konajúci v dobrej viere v konštitutívny akt štátu by mal "požívať ústavnú ochranu". Nie je totiž (ok