Vyhľadávanie v online časopise
Online časopis
Princíp akcesie a vlastnícke právo k stavbe a pozemku
V súvislosti s rekodifikáciou občianskeho práva sa na Slovensku intenzívne diskutuje o otázke, či je potrebné sa v našom právnom poriadku vrátiť k princípu superficies solo cedit, ktorý bol z neho odstránený v roku 1950 (pozri teraz § 120 ods. 2 OZ). V príspevku sme sa pokúsili priblížiť tento problém zo zorného uhľa princípu akcesie, ktorý je jedným zo základných princípov ovládajúcich vecné práva v európskom súkromnom práve. Z princípu akcesie vo vzťahu k vlastníckemu právu k pozemku vyplýva, že všetko, čo vzíde na pozemku prirodzeným (rastlinstvo) alebo umelým spôsobom (stavby) a je so zemou trvalo spojené, je súčasťou pozemku. Opustenie superficiálnej zásady práve vo vzťahu k pozemku a stavbe spôsobuje v súdnej praxi rozdielne názory, či výsledok stavebnej činnosti možno vôbec kvalifikovať ako stavbu v zmysle § 119 ods. 2 OZ, ktorá nie je súčasťou pozemku, ale môže byť príslušenstvom pozemku alebo inej stavby (§ 121 ods. 1 OZ), alebo či nejde o stavbu v zmysle § 119 ods. 2 OZ, ktorá podľa § 120 ods. 2 OZ už môže byť súčasťou pozemku. Rozporné názory súdnej praxe v týchto veciach a z toho vyplývajúcu právnu neistotu považujeme za významný argument, ktorý podporuje prinavrátenie superficiálnej zásady do nášho občianskeho práva tak, ako sa to stalo v novom českom občianskom zákonníku.
PRINCÍP AKCESIE A VLASTNÍCKE PRÁVO K STAVBE A POZEMKU
JUDr.
Imrich
Fekete
CSc.
Právnická fakulta Univerzity Komenského v Bratislave
Princíp akcesie a jeho význam v súkromnom práve
Princíp akcesie (
Akzessionsprinzip
) ako jeden zo základných princípov vecných práv spočíva v tom, že spojené (zložené) veci majú spravidla jednotné hospodárske určenie a musia podliehať spoločnému právnemu režimu. Tým sa zabezpečuje nielen právna istota, ale sa umožňuje plynulý hospodársky obeh týchto vecí.1)Rímske právo vychádzalo pri kategorizácii vecí (
res
) z aristotelovskej a stoickej filozofie a rozlišovalo medzi vecami jednoduchými, zloženými a hromadnými (corpus unitum, corpus composita a universitas rerum distantium
). Toto delenie vecí vychádzalo z povahy spojenia medzi jednotlivými vecami. Týmito rozdielmi sa zaoberal najmä rímsky právnik Pomponius (D. 41, 3, 30), ktorý rozlišoval medzi jednoduchými vecami (napr. doska), spojenými vecami (corpora ex contigentibus
), ktoré vznikli pevným spojením viacerých samostatných vecí (napr. loď, budova) a súborom vecí (corpora ex distantibus), ktoré nevznikli na základe telesného spojenia viacerých vecí (napr. stádo). Pomponius nepripúšťal samostatnú držbu ani vlastnícke právo k veciam, ktoré tvorili súčasť (pars
) zloženej veci, pokým toto spojenie trvalo. V tom spočíval rozdiel oproti hromadnej veci, pri ktorej nie je žiadne fyzické, ale iba hospodárske spojenie medzi vecami.Princíp akcesie ako jeden zo základných princípov vecných práv vyvodila až novodobá náuka civilného práva.2) Tá vychádza z toho, že niektoré veci môžu existovať samostatne a iné iba v spojení s inými vecami. V doktríne sa princíp akcesie vysvetľuje v tom zmysle, že vedľajšie veci vždy sledujú právny osud hlavnej veci. To znamená, že vecné práva k zloženej veci (veci skladajúcej sa z viacerých súčastí) alebo k hlavnej veci zahŕňajú každú časť zloženej veci a všetky jej súčasti. Ide o prejav známej parémie rímskeho práva: .
accessio
cedit principaliVeľký slovenský civilista Š. Luby v súvislosti s vymedzením súčasti veci uvádza, že súčasť veci nemôže byť predmetom vecných práv a vôbec nemá právnu individualitu, a preto nemôže byť samostatným predmetom vlastníctva ani držby, nemôže byť samostatným predmetom právnych úkonov ani exekúcie a po všetkých stránkach zdieľa osud zloženej veci, stáva sa súčasťou nehnuteľnosti a pod.
"Dosiaľ samostatná vec sa stane súčasťou inej veci spravidla akcesiou, t.j. prírastkom, a preto sa súčasť často nazýva aj akcesiou."
3)Uplatnenie princípu akcesie umožňuje zohľadniť úzke hospodárske a funkčné väzby medzi vecami, ktoré vykazujú vysoký stupeň spolunáležitosti. Praktický význam tohto princípu spočíva v tom, že:
a)
uľahčuje právny obeh vecí, pretože so zloženou vecou, resp. hlavnou vecou a jej súčasťami možno disponovať na základe jediného právne aktu,
b)
zabezpečuje právnu istotu tým, že vlastníkom súčasti veci je vlastník hlavnej veci, a ďalej tým, že právny akt vlastníka, ktorý sa týka hlavnej veci, sa priamo vzťahuje na súčasť veci,4)
c)
vecné práva k cudzej veci (záložné právo) sa priamo zo zákona vzťahuje aj na všetky súčasti hlavnej veci,
d)
ak dôjde k poškodeniu vedľajšej veci alebo súčasti hlavnej veci, má to priamy vplyv na hodnotu hlavnej veci.
Nás bude v tomto príspevku zaujímať uplatnenie tohto uvedeného princípu vo vzťahu k nehnuteľnostiam, za ktoré sa podľa § 119 ods. 2 OZ považujú pozemky a stavby. Našu pozornosť zameriame najmä na vzťah pozemku ako nehnuteľnej veci k veciam, ktoré predstavujú jej súčasť, prípadne jej príslušenstvo, najmä ak ide o výsledok stavebnej činnosti.
Zásada superficies solo cedit
Jednou z elementárnych zásad, ktorá má oporu v princípe akcesie, je zásada, že súčasťou pozemku je všetko to, čo je s pozemkom prirodzeným alebo umelým spôsobom spojené. Ide o superficiálnu zásadu, ktorá pod vplyvom dedičstva rímskeho práva5) platila od nepamäti aj v slovenskom súkromnom práve. Z princípu
accesorium sequit suum principale
uplatňovaného už v Tripartite (1514) ako v základnom prameni uhorského práva6) náuka postupne vyvodila všeobecnú platnosť zásady superficies solo cedit
.7) Od neho odvodená zásada, že stavba je súčasťou pozemku (aedificatio solo cedit
), platila pod vplyvom ustanovenia § 297 ABGB8) v slovenskom súkromnom práve až do roku 1950. Napríklad Š. Luby píše, že súčasťou nehnuteľnosti je všetko rastlinstvo vsadené do pôdy a "všetko, čo bolo na nehnuteľnosti vystavané alebo zriadené za tým účelom, aby bolo trvale spojené s pozemkom." 9)Po februárových udalostiach v roku 1948 došlo v dôsledku prijatia Občianskeho zákonníka z roku 1950 k podstatnému zúženiu superficiálnej zásady, keď boli spod jeho rozsahu vyňaté všetky stavby.10) Začala teda platiť zásada aedificatio non solo cedit.11) Občiansky zákonník z roku 1964 uvedenú zásadu síce neprevzal do svojej úpravy, ale v praxi platila ako nepísané pravidlo.12) Paradoxne sa uvedená zásada vrátila do nášho poriadku po nežnej revolúcii (1989), keď novela Občianskeho zákonníka č. 509/1991 Zb. v § 120 ods. 2 výslovne zakotvila, že stavby nie sú súčasťou pozemku.13) Pri uplatňovaním zásady superficies non solo cedit ešte ďalej zašla novela Občianskeho zákonníka č. 184/2002 Z.z., ktorá platnosť uvedenej zásady rozšírila na vodné toky a podzemné vody.14)
Komisia na rekodifikáciu občianskeho zákonníka, ktorá bola činná do roku 2015, plédovala v prospech prinavrátenia princípu superficies solo cedit do nášho občianskeho práva.15) Aktuálna rekodifikačná komisia zaujala k superficiálnej zásade negatívny postoj.16) Zásada superficies solo cedit, ktorá stelesňuje vo vzťahu k stavbe a pozemku realizáciu princípu akcesie (t.j. všetko, čo vzíde na pozemku vrátane stavieb a čo je s pozemkom pevne spojené, sleduje právny osud pozemku), platí v prevažnej väčšine európskych civilných kódexov. V nemecky hovoriacich štátoch platí ako kogentná právna norma (pozri napr. čl. 667 ods. 2 švajčiarskeho ZGB, § 94 ods. 1 nemeckého BGB) a v románskych civilných kódexoch ako dispozitívne ustanovenie zákona (pozri čl. 546 a čl. 553 francúzskeho Code Civil a čl. 934 talianskeho Codice civile). K princípu superficies solo cedit sa vrátili všetky štáty z tzv. socialistického bloku, s výnimkou Slovenska a Bulharska [pozri § 5:18 maďarského PTK a § 506 ods. 1 českého občianskeho zákonníka (ďalej aj "ČOZ")]. V roku 1992 sa k tomuto princípu prihlásila aj Ruská federácia (pozri čl. 263 ods. 2 občiansky zákonník Ruskej federácie). V ďalšom sa budeme zaoberať niektorými dôsledkami zrušenia uvedenej zásady v právnej praxi.
Stavba ako (ne)súčasť pozemku
Východiskom našich úvah týkajúcich sa u nás platného princípu, že stavba nie je súčasťou pozemku (aedificatio non solo cedit), je vymedzenie pojmu stavby. Stavba ako výsledok stavebnej činnosti je spravidla tiež stavbou podľa občianskeho práva a je samostatnou vecou.17) Stavbou je preto nielen dom alebo budova, ale napríklad aj bazén a oplotenie, ak spĺňajú definičné znaky stavby ako nehnuteľnej veci (pozri § 119 ods. 2 OZ). V niektorých prípadoch však nemožno stavbu fakticky ani hospodársky oddeliť od pozemku, na ktorom je zriadená; stavba potom s takýmto pozemkom splýva, je jeho súčasťou a tvorí s ním jednu vec (napr. lom, hrádza rybníka alebo potoka, premostenie kanála, melioračné zariadenie, pozemná komunikácia).18)
Pojem stavby z hľadiska súkromného práva definuje ustanovenie § 119 ods. 2 OZ. Podľa neho je stavba nehnuteľnosťou, ak je spojená so zemou pevným základom.19) Občiansky zákonník vymedzenie pojmu stavby v § 119 ods. 2 prispôsobil princípu aedificatio non solo cedit. Podľa právnej úpravy platnej pred rokom 1950 sa stavby delili na stavby trvalé a dočasné. Dočasné stavby sa označovali ako superedifikáty.20) Na ne sa superficiálna zásada nevzťahovala.21) Dočasné stavby z uvedenej zásady vyňal aj český občiansky zákonník (pozri § 506 ods. 1 ČOZ).
Iba na stavbu definovanú v § 119 ods. 2 OZ sa vzťahuje ustanovenie § 120 ods. 2 OZ, podľa ktorého stavba nie je súčasťou pozemku a ustanovenie § 133 ods. 2 OZ o spôsobe nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Ak teda nejde o výsledok stavebnej činnosti, ktorý by zodpovedal definičným znakom uvedeným v § 119 ods. 2 OZ, potom takáto nehnuteľnosť ("stavba") môže byť súčasťou pozemku a možno ju prevádzať mimo evidencie katastra nehnuteľností.22) Tu však treba pripomenúť, že samotný zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) - ďalej aj "katastrálny zákon", z pragmatických dôvodov vymedzuje pojem "stavby spojenej so zemou pevným základom" širšie ako Občiansky zákonník [pozri § 6 ods. 1 písm. c) katastrálneho zákona].
Súkromnoprávny pojem stavby nie je totožný s pojmom
stavby podľa administratívnych predpisov
. Konkrétne zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) - ďalej aj "stavebný zákon, pozná také pojmy ako "jednoduchá stavba", "drobná stavba", "líniová stavba", "podzemná stavba", "budova" atď. Katastrálny zákon pozná ďalej pojmy ako "rozostavaná stavba", "podzemná stavba" a "nadzemná stavba". Katastrálny zákon uvedené "stavby" označuje ako stavby spojené so zemou pevným základom [§ 6 ods. 1 písm. c) katastrálneho zákona], čo nemusí zodpovedať skutočnému stavu veci. Z hľadiska nášho príspevku je však dôležitý poznatok, že pojem "stavba" podľa občianskeho práva sa nekryje s vymedzením tohto pojmu v administratívnych právnych predpisoch. V súvislosti so zásadou aedificatio non solo cedit zakotvenou v § 120 ods. 2 OZ to vyvoláva v mnohých prípadoch neistotu, či výsledok stavebnej činnosti je in concreto
stavbou v zmysle § 119 ods. 2 OZ, kde teda uvedená zásada platí, alebo či nejde v skutočnosti o stavbu v zmysle § 120 ods. 2 OZ a výsledok stavebnej činnosti je súčasťou pozemku a či sa teda vlastnícke právo vlastníka pozemku vzťahuje aj na takúto stavbu.Súkromné právo za stavbu považuje výsledok takej stavebnej činnosti, ktorou vznikne vec v právnom zmysle. Stavbou je teda výsledok stavebnej činnosti tak, ako ho chápe stavebný zákon a jeho vykonávacie predpisy, ktorý je spôsobilým predmetom občianskoprávnych vzťahov vrátane vlastníckeho práva (nie teda súčasť inej veci). Ak by výsledkom stavebnej činnosti nebola vec v právnom zmysle, t.j. ak by sa tento výsledok stal súčasťou inej veci (pozemku, stavby) tak, že by k nej podľa jej povahy patril a nemohol by byť oddelený, bez toho, aby sa tým vec znehodnotila (§ 120 ods. 1 OZ), nešlo by z hľadiska občianskoprávnych predpisov o stavbu.23)
Stavba ako vec v právnom zmysle môže byť nehnuteľnou alebo hnuteľnou vecou. Za nehnuteľnú vec podľa § 119 OZ sa stavba považuje iba v prípade, ak je spojená so zemou pevným základom, a to bez ohľadu na to, ako je výsledok stavebnej činnosti označený v administratívnych právnych predpisoch. Ak teda stavbu nemožno považovať za nehnuteľnosť, považuje sa za hnuteľnú vec, na ktorú sa nevzťahuje režim ustanovenia § 120 ods. 2 OZ. Je tu však aj iná možná interpretácia, ak ide o stavbu v zmysle administratívnych právnych predpisov, ktorá podľa osobitného predpisu podlieha evidencii v katastri nehnuteľností (napr. podzemná stavba), možno takúto "stavbu" považovať za nehnuteľnosť sui generis. Ak by išlo výsledok stavebnej činnosti, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, nejde vôbec o stavbu v zmysle súkromnoprávnych predpisov, pričom takáto "stavba" je vždy súčasťou, prípadne príslušenstvom pozemku a prevádza sa samotnou prevodnou zmluvou.
Z uvedeného vyplýva, že za stavbu ako vec v právnom zmysle možno považovať iba takú stavbu, ktorú možno jasne oddeliť od pozemku.24) V takom prípade platí zásada, že stavba je samostatnou vecou v právnom zmysle odčlenenou od pozemku. Ak stavba stavebne aj funkčne splýva s pozemkom, resp. ju nemožno stavebne ani funkčne oddeliť od pozemku, považuje sa za súčasť pozemku. Pravda, jednoznačné hľadisko pre určenie, kedy pôjde o samostatnú stavbu a kedy o súčasť pozemku, nie je možné stanoviť. V niektorých prípadoch bude potrebné starostlivo zvažovať, či stavba môže byť samostatným predmetom práv a povinností, a to s prihliadnutím na všetky okolnosti veci, najmä na zvyklosti zachovávané v právnom styku a na všeobecnú účelnosť rozličných právnych vzťahov k pozemku a objektu, ktorý sa na ňom nachádza.
Stavba v určitom štádiu rozpracovanosti sa označuje ako
rozostavaná stavba
(§ 3 ods. 15 katastrálneho zákona). Ide o stavbu, ktorá je "aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia."25) Ak rozostavaná stavba podľa znaleckého posudku do takéhoto štádia nedospela, nemožno vôbec uvažovať o stavbe ako samostatnej veci v právnom zmysle. Ak je rozostavaná stavba (ešte) súčasťou pozemku, nie je vecou v právnom zmysle, t.j. nehnuteľnou stavbou spojenou so zemou pevným základom v zmysle § 119 ods. 2 OZ. Takáto stavba nemôže byť predmetom občianskoprávneho vzťahu, teda ani vlastníckeho práva. Preto ani súd v prípade sporu nemôže určiť, kto je vlastníkom takejto stavby. Určenie vlastníckeho práva je možné len pri veci, ktorá sa považuje za (samostatnú) vec v právnom zmysle.26)V prípade niektorých vecí, ktoré sú výsledkom stavebnej činnosti, je sporné, či tieto predstavujú
príslušenstvo alebo súčasť nehnuteľnosti
(napr. v prípade vonkajšieho bazénu). Tieto pojmy sú definované v ustanoveniach § 120 a § 121 OZ. Z nich vyplýva, že príslušenstvom hlavne
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.
Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.
Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).
Vydanie Súkromné právo 5/2017
