Vyhľadávanie v online časopise
Online časopis
O výpovedi nájmu nebytových priestorov pri zmene vlastníctva
Situácia, v akej sa ocitá nový vlastník nebytového priestoru, ktorý je predmetom nájmu dohodnutého na určitý čas, môže viesť k niekoľkým komplikáciám. Nový vlastník môže mať napríklad s nebytovým priestorom vlastné plány, do ktorých existujúci nájom nemusí zapadať. Alebo sa mu nemusí pozdávať výška nájomného či iné zmluvné podmienky. Jeho záujmom preto bude nájom predčasne ukončiť. No môže chcieť aj presný opak: existujúce podmienky sú tak výhodné, že bude mať záujem na tom, aby nájomca pokračoval v nájme až do uplynutia dohodnutej doby. Odpoveď, ktorú bude chcieť počuť od svojho právnika, bude v prvom prípade taká, že nájom ukončiť môže; v druhom zasa naopak, že nájomca nájom ukončiť nemôže. To, čo môže spôsobiť jeho právnikovi vrásky na čele, je fakt, že výslovné odpovede - či už také, alebo onaké - v zákone o nájme a podnájme nebytových priestorov nenájde.1) Určite ale nájde úpravu § 680 ods. 2 a 3 zákona č. 40/1964 Z.z. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj "Občiansky zákonník" alebo "OZ"). Podľa nej nový vlastník vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa (odsek 2), pričom nájom môže vypovedať len pri hnuteľnej veci; pri nehnuteľnosti tak môže urobiť len nájomca (odsek 3). Je síce pravda, že všeobecne sa právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktoré sa týkajú nehnuteľností,2) no je otázne, či zákon o nájme aplikáciu § 680 ods. 3 OZ na nebytové priestory nevylučuje. A odpoveď na túto otázku nie je jednoduchá. Aby sme ju našli, v prvom rade musíme pochopiť vzťah medzi zákonom o nájme a Občianskym zákonníkom.
O výpovedi nájmu nebytových priestorov pri zmene vlastníctva
Milan
Hlušák
Advokátsky koncipient, vyučujúci telekomunikačného práva na Slovenskej technickej univerzite v Bratislave
I.
Klasický výrok, že medzi uvedenými predpismi ide o vzťah všeobecného právneho predpisu, ktorým je Občiansky zákonník, a predpisu osobitného, ktorým je zákon o nájme, nás sprevádza od vysokoškolských čias.3)Jeho pravdivosť potvrdzuje tak § 720 OZ:
"Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.",
ako aj judikatúra:
"Ustanovenia zákona o nájme sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. OZ špeciálne."
4) Niet preto dôvodu o ňom pochybovať.Tento vzťah v sebe obsahuje pravidlo, že
"na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (špeciálny) zákon"
5)
. A contrario
, ak osobitný zákon niečo upravuje, všeobecná úprava sa nepoužije. Otázkou teda je, či zákon o nájme ako zákon osobitný otázku výpovede nájmu na dobu určitú pri zmene vlastníctva rieši, alebo nie. A tu sa odpoveď môže zdať jasná. Zákon o nájme
"nerieši otázku právnych dôsledkov zmeny v osobe prenajímateľa v dôsledku zmeny v osobe vlastníka veci, ktorá je predmetom nájmu. Preto aj na takýto prípad je potrebné aplikovať § 680 ods. 3 OZ".
6)Právna náuka tento záver aprobuje. Tak napríklad Križan k tomu uvádza, že
"vzhľadom na postavenie Občianskeho zákonníka ako lex generalis, všeobecné pravidlá o výpovedi z nájmu sú primerane aplikovateľné aj na právne vzťahy, vznikajúce podľa zákona o nájme. Z toho dôvodu preto platí, že ak dôjde k zmene vlastníctva k nebytovému priestoru, je nájomca oprávnený vypovedať nájom, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú."
7) Rovnaký názor s odkazom na subsidiaritu Občianskeho zákonníka k zákonu o nájme zastáva aj Turčan8). V podobnom duchu sa vyjadruje Fekete9), redakcia časopisu Zo súdnej praxe10), ako aj česká náuka11). Tento záver zároveň podporuje aj vývoj právnej úpravy v Českej republike, kde bolo v roku 2005 do zákona o nájme doplnené výslovné pravidlo, že ak nebolo dohodnuté inak, nájomca ani prenajímateľ nemôže pri zmene vlastníctva nájom vypovedať (§ 11). Dôvodová správa túto zmenu odôvodňovala snahou odstrániť zvýhodnenie, ktoré nájomcovi poskytoval § 680 ods. 3 OZ12). Z tohto odôvodnenia teda vyplýva, a to je pre nás dôležité, že český zákonodarca použiteľnosť § 680 ods. 3 OZ na nájom nebytových priestorov pripúšťal; inak by táto zmena bola zbytočná.II.
Predtým, ako odsúhlasíme judikatúrou aj právnou náukou dogmaticky vnímanú použiteľnosť § 680 ods. 3 OZ aj na nájom nebytových priestorov, skúsme sa nad otázkou zamyslieť ešte raz. Videli sme, že Najvyšší súd Slovenskej republiky nám odkázal, že na nájom nebytových priestorov sa uplatní Občiansky zákonník len vtedy, ak danú otázku neupravuje zákon o nájme.13) Ešte raz: ak danú otázku neupravuje zákon o nájme. Je ale naozaj pravda, že zákon o nájme otázku prípustnosti výpovede pri zmene vlastníctva neupravuje?Všimnime si v prvom rade jeho § 9 ods. 2 písm. h) a i), ktoré prenajímateľovi umožňujú vypovedať nájom takého nebytového priestoru, ktorý mu bol vrátený v rámci reštitúcií.14) Ak teda došlo k zmene vlastníctva z takýchto dôvodov, výpoveď bola možná, no len zo strany prenajímateľa; nájomca takúto možnosť nemal.15) Výpočet výpovedných dôvodov v § 9 zákona o nájme je pritom výpočtom taxatívnym, čo vyplýva z dôvodovej správy16) a čo potvrdzuje tak judikatúra,17) ako aj právna náuka.18) Bez potreby odkazovania na erudované zdroje je nepochybné, že taxatívny výpočet pri dovoľujúcej právnej norme upravuje všetky prípady, keď je normou upravené správanie dovolené.19) Alebo inak - ak niečo nie je v taxatívnom výpočte zahrnuté, dovolené to nie je.20) Z toho potom vyplýva, že ak § 9 zákona o nájme obsahuje možnosť výpovede pri zmene vlastníctva len v dvoch prípadoch súvisiacich s reštitúciami, tak výpoveď z iných dôvodov nie je dovolená. A ak je tento záver správny, potom neobstojí premisa, na ktorej stojí uvedená judikatúra aj právna náuka, a síce že zákon o nájme otázku výpovede pri zmene vlastníctva neupravuje. On ju totiž, ako bolo uvedené, upravuje tak, že do taxatívneho výpočtu dôvodov zahrnul zmenu vlastníctva len v prípadoch reštitúcií; výpoveď pri iných zmenách vlastníctva - či už zo strany nájomcu, alebo nového vlastníka - implicitne zakázal. Extenzívny výklad § 680 ods. 3 OZ by túto jeho vôľu nemal popierať. A práve k tomuto záveru sa priklonil Najvyšší súd Slovenskej republiky v inom svojom rozhodnutí, čím vniesol do nášho právneho prostredia trochu neistoty.21)
Máme teda dve alternatívy riešenia. Buď budeme § 9 ods. 3 zákona o nájme vnímať tak, že napriek taxatívnemu výpočtu pripúšťa aplikáciu všeobecnej úpravy Občianskeho zákonníka, alebo tak, že ju vylučuje, a to práve z dôvodu tejto taxatívnosti. A aby sme si vedeli vybrať správnu alternatívu, musíme zistiť, aký bol skutočný úmysel zákonodarcu.
III.
Začnime zákonom o nájme. Vieme, že zákonodarca zmenu vlastníctva mimo reštitúcií medzi taxatívne dôvody výpovede nájmu nezahrnul. Prečo tak ale neurobil? Tu sa domnievam, že pri hľadaní odpovede treba zohľadniť jednu zásadnú vec: účinnosť zákona o nájme časovo predchádza účinnosti § 680 OZ o viac ako jeden a pol roka22). To znamená, že v čase vzniku zákona o nájme neplatil nielen posudzovaný § 680 ods. 3 OZ, ale ani jeho odsek 2, ktorý hovorí o tom, že pri zmene vlastníctva nadobúdateľ vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa. Ak teda pri prijatí zákona o nájme neexistovala úprava, na základe ktorej by bol zabezpečený prechod nájmu na nadobúdateľa, nemôže to potom znamenať, že zákonodarca chcel, aby nájom pri zmene vlastníctva zanikol? Alebo aby sa nejako transformoval, napríklad na dobu neurčitú? Ak áno, potom nebolo treba do § 9 zákona o nájme zmenu vlastníctva vôbec zahrnúť, pretože ten pokrýva len existujúci nájom na dobu určitú. Alebo predsa len vychádzal zákonodarca zo záveru, že nadobúdateľ vstupuje do postavenia prenajímateľa? Ak by zas bola pravdivá táto verzia, tak potom by malo platiť, že zákonodarca nechcel zahrnúť zmenu vlastníctva (mimo reštitúcií) medzi dôvody výpovede, keďže ju v taxatívnom výpočte v § 9 zákona o nájme nenájdeme.Zistenie, ktorá z troch uvedených alternatív je správna, je pre našu analýzu smerodajné. Ak by totiž boli správne prvé dve alternatívy založené na tom, že nájom zmenou vlastníctva neprechádza na nadobúdateľa v pôvodnej podobe, potom možno dospieť k záveru, že § 680 ods. 3 OZ sa vzťahuje aj na nebytové priestory. Ak totiž zákonodarca prijatím § 680 ods. 2 OZ zmenil svoj pohľad na prechod nájmu na základe princípu subsidiarity, treba predpokladať, že súčasne zakotvil aj možnosť výpovede v prípade takéhoto prechodu, a to práve prostredníctvom § 680 ods. 3 OZ. Ak by však bola správna tretia alternatíva, určité výkladové pravidlá, ako si vysvetlíme ďalej, nás privádzajú k záveru, že § 680 ods. 3 OZ sa na nebytové priestory neaplikuje. Rozoberme si preto uvedené alternatívy jednu po druhej.
Prvej alternatíve (nájom zaniká) by nasvedčoval predovšetkým fakt, že nájomné právo nie je vecným, ale záväzkovým právom. Dalo by sa preto kantovsky tvrdiť, že nájomné právo voči nadobúdateľovi nepôsobí.23) Takto sa na vec nahliadalo na našom území aj pred prijatím zákona o nájme. Občiansky zákonník v znení účinnom do 31. marca 1990 totiž obsahoval inštitút prenechania nehnuteľnosti na dočasné užívanie24) (ako jeden z niekoľkých samostatných inš
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.
Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.
Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).
Vydanie Súkromné právo 9/2015
