Legalis

Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Rozšírené vyhľadávanie

Online časopis

Najvyšší súd SR aktuálne k otázke nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti od nevlastníka len na základe dobrej viery kupujúceho

ZSP 51/2021
§ 39 Občianskeho zákonníka
§ 421 ods. 1 písm. c) Civilného sporového poriadku
Na základe absolútne neplatnej kúpnej zmluvy sa kupujúci nestal vlastníkom predávanej nehnuteľnosti, preto sa jej vlastníkom nestal ani ten, kto - aj keď v dobrej viere v správnosť údajov katastra nehnuteľností - odvodzuje od tohto kupujúceho (nevlastníka) svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
Uznesenie
Najvyššieho súdu SR
sp. zn.
8 Cdo/278/2019
Skutkový stav:

Žalobkyňa sa v konaní domáhala, aby súd určil, že je výlučnou vlastníčkou nehnuteľnosti označenej v žalobe.

Žalobkyňa na odôvodnenie žaloby uvádzala, že v zmysle kúpnej zmluvy, ktorú uzavrela 4. februára 2002 (ďalej len "kúpna zmluva") s pôvodným žalovaným (ďalej len "kupujúci") predala kupujúcemu za kúpnu cenu 254 225 Sk byt spolu s prislúchajúcim podielom na spoločných častiach a zariadeniach domu ako aj s podielom na zastavanom pozemku (predmet požadovaného určenia špecifikovala v žalobe - ďalej súhrnne len "byt"). Pri uzavretí kúpnej zmluvy konala ale v omyle vyvolanom kupujúcim, preto je kúpna zmluva neplatná. Ako druhý dôvod jej neplatnosti uvádzala rozpor s dobrými mravmi.

Okresný súd (ďalej len "súd prvej inštancie") rozsudkom zo 16. augusta 2017 určil, že žalobkyňa je výlučnou vlastníčkou bytu.

Súd prvej inštancie po vykonaní dokazovania dospel k záveru, že žalobkyňa pri uzatváraní kúpnej zmluvy konala v omyle, ktorý vyvolal kupujúci. Podľa názoru súdu cieľom kupujúceho nebolo zabezpečiť svoju pohľadávku voči predávajúcej (ako tvrdil), ale získať byt do vlastníctva čo najjednoduchším spôsobom, aj za cenu uvedenia žalobkyne do omylu. Pri skúmaní, či sa konanie kupujúceho nepriečilo dobrým mravom, vzal súd na zreteľ hrubý nepomer medzi "dohodnutou kúpnou cenou" a tým, čo kupujúci skutočne získal. Z jeho strany išlo o konanie, ktoré hrubým spôsobom porušuje obvyklé, spoločnosťou tolerované spôsoby správania sa a preto nemôže požívať právnu ochranu. Podľa názoru súdu konanie kupujúceho pred a pri uzatváraní kúpnej zmluvy (aj s ohľadom na to, že byt následne predal za štvornásobok kúpnej ceny) bolo v rozpore s dobrými mravmi, čoho následkom je absolútna neplatnosť kúpnej zmluvy. K otázke vplyvu neplatnosti tohto právneho úkonu na práva dobromyseľných nadobúdateľov súd prvej inštancie poukázal na rozhodnutie Ústavného súdu SR (ďalej aj "ústavný súd") sp. zn. I. ÚS 50/2010, v zmysle ktorého ak je prvotná kúpna zmluva neplatná, nestal sa prvý kupujúci vlastníkom predmetu predaja a v prípade jeho ďalšieho prevodu nesvedčí v prospech ďalších nadobúdateľov vlastnícke právo, ktoré by malo byť odvodené od vlastníckeho práva prvého kupujúceho. Súd prvej inštancie zdôraznil, že na základe absolútne neplatného právneho úkonu nemôže dôjsť k platnému prevodu vlastníckeho práva a len samou skutočnosťou, že žalovaná konala v dobrej viere v správnosť zápisu vlastníctva v katastri nehnuteľností, sa nemohla stať vlastníčkou sporného bytu. Z týchto dôvodov súd prvej inštancie uzavrel, že kúpna zmluva je neplatná v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka(ďalej aj "OZ"), v dôsledku čoho neprešlo vlastnícke právo na kupujúceho a ďalších nadobúdateľov, a teda ani na žalovanú.

Krajský súd (ďalej len "odvolací súd") na odvolanie žalovanej rozsudkom z 13. marca 2019 napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobu zamietol.

Odvolací súd po zopakovaní a doplnení dokazovania dospel k záveru, že kúpna zmluva je absolútne neplatný právny úkon (§ 39 OZ), pretože svojim obsahom a účelom obchádza zákon, pretože bola uzavretá, aby splatná pohľadávka záložného veriteľa voči dlžníkom bola uspokojená priamo tým, že na záložného veriteľa bez ďalšieho prejde vlastníctvo k predmetu kúpy. Uviedol, že kúpna zmluva, ktorej skutočným účelom bolo uspokojenie pohľadávky záložného veriteľa tým, že založená vec prechádza do jeho vlastníctva, je v rozpore s účelom záložného práva upraveného zákonom. Obchádzanie zákona v danom prípade spočívalo vo vylúčení záväzného pravidla zámerným použitím prostriedkov nedohodnutým v zmluve, ktoré svojimi dôsledkami odporujú zákonu. Konštatujúc, že absolútna neplatnosť zmluvy nastáva zo zákona od počiatku a súd je na ňu povinný prihliadať ex offo, už ďalej neposudzoval či je zmluva v rozpore s dobrými mravmi.

Následne pristúpil odvolací súd k posúdeniu dobromyseľnosti žalovanej pri nadobudnutí vlastníckeho práva k bytu. Konštatoval, že v prípade žalobkyne nešlo o opatrného a starostlivého vlastníka nehnuteľnosti, pretože žalobkyňa (napriek jej zastúpeniu advokátom) zanedbala včasné vykonanie úkonov smerujúcich k ochrane jej práv. Podľa názoru odvolacieho súdu by nebolo spravodlivé, aby na daný stav doplatila žalovaná ako nadobúdateľka bytu, ktorá opodstatnene konala s dôverou v údaje katastra nehnuteľností. S ohľadom na uvedené dospel odvolací súd k záveru, že vyššie riziko má niesť nedbalý vlastník (žalobkyňa) než nadobúdateľ v dobrej viere (žalovaná), ktorý ani pri vynaložení potrebnej opatrnosti nebol schopný sa nijako dozvedieť o tom, ako vec opustila vlastníkovu sféru a bola zapísaná na list vlastníctva prevodcu po zákonom určenom katastrálnom konaní. Konštatoval, že po zohľadnení individuálnych okolností tohto prípadu spravodlivé vyriešenie veci vyžadovalo, aby princíp ochrany žalobkyne (pôvodnej vlastníčky bytu) zaručovaný zásadou "nikto nemôže previesť viac práv, než má sám", bol prelomený princípom ochrany dobrej viery žalovanej (nadobúdateľky bytu).

Žalobkyňa podala proti tomuto rozsudku odvolacieho súdu dovolanie.

Prípustnosť dovolania vyvodzovala z ustanovení § 421 ods. 1 písm. c) Civilného sporového poriadku (ďalej aj "CSP"). Uviedla, že rozhodujúcou právnou otázkou, od ktorej vyriešenia záviselo rozhodnutie odvolacieho súdu, bola otázka, či je možné platne nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti od jej nevlastníka iba na základe dobromyseľnosti nadobúdateľa, teda otázka, či jedna zo základných zásad súkromného práva "nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet" (ďalej len "nemo plus iuris"), chrániaca vlastnícke právo skutočného (pravého) vlastníka, môže byť prelomená dobrou vierou nadobúdateľa. V tejto súvislosti poukázala na ustálenú rozhodovaciu prax dovolacieho súdu (1 Cdo 96/1995, 3 Cdo 446/2013, 3 Cdo 48/2013, 8 Cdo 306/2014, 3 Cdo 115/2016, 2 MCdo 20/2011, 6 Cdo 107/2001, 3 Cdo 144/2010, 3 Cdo 223/2016) a konštatovala, že odvolací súd uvedenú otázku posúdil nesprávne, keď založil svoje rozhodnutie na dvoch nálezoch Ústavného súdu SR sp. zn. I. ÚS 549/2015 a I. ÚS 151/2016, ktoré predstavujú skôr výnimku z dosiaľ ustálenej rozhodovacej praxe. Podľa dovolateľky mala byť uvedená otázka posúdená tak, že iba dobromyseľnosť nadobúdateľa nehnuteľnosti sama nemôže mať za následok nadobudnutie vlastníckeho práva od jej nevlastníka. V nadväznosti na to poukázala najmä na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR (­ďalej aj "najvyšší súd") sp. zn. 3 Cdo 115/2016. Vo vzťahu k rozhodnutiu sp. zn. 6 Cdo 71/2011uviedla, že v ňom uvedené názory sú názory ojedinelé, nevyplývajúce z ustálenej judikatúry dovolacieho súdu. Zároveň vyslovila presvedčenie, že ani ústavnému súdu neprináleží oprávnenie meniť platný zákon rozširovaním zákonných možností nadobudnúť vlas

Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).

Registrácia Prihlásenie

Vydanie Zo súdnej praxe 6/2021

6/2021
Zobraziť aktuálne vydanie

Archív Zo súdnej praxe

Staršie ročníky

Rubriky

Zobraziť všetky rubriky

Seriály

Najpoužívanejšie kľúčové slová

Zoznam kľúčových slov