Predstavte si, že ste jedným z piatich spoluvlastníkov nehnuteľnosti a iný spoluvlastník previedol svoj podiel na inú ako blízku osobu bez toho, aby predmetný podiel najprv ponúkol ostatným spoluvlastníkom. Keďže o daný podiel máte záujem, domáhate sa u nadobúdateľa, aby daný podiel ponúkol za rovnakých podmienok na predaj vám. Iný spoluvlastník sa však rozhodne, že sa z dôvodu porušenia predkupného práva dovolá neplatnosti celého prevodu. Podľa súdnej praxe nemôžete v takom prípade už nadobudnúť nič, hoci ste záujem prejavili. Je to tak správne? Predkladané zamyslenie je druhým z dvoch príspevkov uverejnených v Justičnej revue, v ktorých sa zaoberáme zákonným predkupným právom podielového spoluvlastníka a následkami jeho porušenia.
Just imagine you are one of the five co-owners of a property, and another co-owner transferred their share to a party other than a close relative. As you are interested in acquiring this share, you ask this transferor to offer the sale of this share to you on the same terms. However, another co-owner decides to seek the nullity of the transfer, invoking a breach of the right of first refusal. In the established practice of the courts, you cannot acquire anything, even if you have already registered your interest. Is this right? This is the second of the two papers in which we discuss the co-owner's statutory right of first refusal and the consequences of its breach.
TOTH-VAŇO, P.: Súbeh dovolania sa relatívnej neplatnosti a práva na prevod podielu pri porušení zákonného predkupného práva podielového spoluvlastníka; Justičná revue, 77, 2025, č. 8 - 9, s. 834 - 845.
Kľúčové slová:
podielové spoluvlastníctvo, zákonné predkupné právo, porušenie predkupného práva, relatívna neplatnosť, odstúpenie od zmluvy.
Key words:
co-ownership, statutory right of first refusal, breach of right of first refusal, relative nullity, withdrawal from agreement.
Právne predpisy/legislation:
1 Čo sme si už povedali a čo si ešte povieme
Aktuálnymi príspevkami uverejňovanými na stránkach tohto časopisu máme snahu prispieť k debate o inštitúte predkupného práva. Motiváciou je pre nás najmä aktuálna rozhodovacia činnosť Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej aj "NS SR"), ktorá, podľa nášho názoru, nezohľadňuje účel predkupného práva v dostatočnej miere, a to ani z hľadiska odôvodnenia príslušných rozhodnutí.
Predmetom príspevku uverejneného v predchádzajúcom čísle tohto časopisu
1)
(ďalej aj "predchádzajúci príspevok") bol rozsah zákonného predkupného práva podielového spoluvlastníka. Prezentovali sme záver, že zo strany NS SR preferovaná možnosť spoluvlastníka uplatniť si predkupné právo len vo vzťahu k tej časti prevádzaného podielu, ktorá pomerne pripadá na veľkosť jeho spoluvlastníckeho podielu k pomerom ostatných spoluvlastníkov, ktorí sú oprávnení nároky z predkupného práva uplatniť (ibaže by došlo k dohode všetkých týchto spoluvlastníkov), dostáva do úzadia podstatný zmysel inštitútu predkupného práva ako takého. Tým je, aby jednotliví spoluvlastníci mali možnosť predísť vstupu tretej osoby do spoluvlastníckej štruktúry tak, že sa (celý) prevádzaný podiel rozhodnú nadobudnúť sami.
Jednou zo skutočností, ktorou sme v predchádzajúcom príspevku argumentovali, bolo aj to, že osoba, ktorej predkupné právo bolo porušené, sa môže domáhať, aby súd v zmysle § 40a v spojení s § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj "Občiansky zákonník") vyslovil neplatnosť celého prevodu, čo nekorešponduje s tým, že sa má možnosť domáhať nadobudnutia len tej časti prevádzaného podielu, ktorá na neho pomerne pripadá.
2)
Tam však zaostrenie našej pozornosti na možnosť dovolania sa relatívnej neplatnosti prevodu spoluvlastníckeho podielu (v prípade porušenia zákonného predkupného práva podielového spoluvlastníka) skončilo. Ani v praktických situáciách, nad ktorými sme sa v predchádzajúcom príspevku zamýšľali, sme s alternatívou dovolania sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu zo strany niektorého zo spoluvlastníkov neuvažovali.
Tento postup sme zvolili zámerne. Problematika súbežného uplatnenia si nároku na prevod podielu (resp. jeho časti; berúc do úvahy aktuálnu súdnu prax) od nadobúdateľa jedným spoluvlastníkom a dovolania sa relatívnej neplatnosti prevodu podielu na nadobúdateľa iným spoluvlastníkom je, totiž, natoľko kľúčová pre celý inštitút predkupného práva ako taký, že si, podľa nášho názoru, zaslúži nasledovné samostatné zamyslenie.