Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Online časopis

Některé otázky právní úpravy společných částí nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice

DVOŘÁK, T.: Některé otázky právní úpravy společných částí nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice. Právny obzor, 105, 2022, č. 5, s. 420 – 436.

https://doi.org/10.31577/pravnyobzor.2022.5.04

Some issues of legal regulation of common parts of real estate in housing co-ownership according to the Civil Code in the Czech Republic. This article deals with some issues of legal regulation of common parts of divided real estate. Due to the extensiveness and complexity of this matter, attention is focused only on some issues of their regulation, namely on the concept of common parts, co-ownership of common parts, the definition of individual common parts (including the division into mandatory and optional common parts) and the right of joint and exclusive use some common parts.

Key words: common parts, co-ownership of common parts, the definition of individual common parts, right of joint and exclusive use some common parts

Úvod
Právní úprava bytového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice
1)
je dosti složitá a značně rozsáhlá. Vzhledem k tomu se tento článek zabývá pouze některými otázkami právní úpravy společných částí dělené nemovitosti (dále jen "společné části"). Konkrétně se pozornost věnuje pojmu společných částí, spoluvlastnictví společných částí, vymezení jednotlivých společných částí (včetně rozdělení na obligatorní a fakultativní společné části) a problematice práva společného a výlučného užívání (některých) společných částí.
1. Pojem společných částí
Každá dělená nemovitost
2)
je (právně, nikoliv fakticky) rozdělena na části výlučné (jež náleží do výlučného vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek
3)
) a společné (jež náleží do spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek).
Výlučné části tvoří byty a nebytové prostory, jež jsou součástmi jednotlivých jednotek. Společné části pak tvoří vše, co není vymezeno jako výlučná část.
Právní úprava nemůže dobře vytvořit kritérium, podle něhož by se společné části mohly jednotně určit u všech domů, s tím, že by to zřejmě nebylo ani vhodné, neboť různé domy jsou objektivně značně různé s ohledem na jejich odlišné stavebně technické uspořádání a vybavení.
4)
To je jistě pravda zejména se zřetelem k funkčnímu pojetí, neboť má-li být právní úprava bytového spoluvlastnictví aplikovatelná na domy stavebnětechnicky velmi různorodé, pořízené v časových odstupech desetiletí, ba někdy dokonce i staletí, rozličnými stavebními technologiemi, při existenci různých technických norem, s diferenční hladinou vybavenosti a vyprojektovaných a postavených k různým účelům rozdílnými architekty a inženýry, pak jen stěží může zákon pro všechny případy předepsat jednotné měřítko.
Při vymezování výlučných a společných částí je třeba - kromě zákona - respektovat objektivní stav konkrétní dělené nemovitosti; subjektivní hlediska původního vlastníka, resp. vlastníků jednotek jsou zde bez významu.
Dojde-li v důsledku rozhodnutí stavebního úřadu ke změně užívání (části) stavby v tom směru, že se např. určitá společná část změní na "nebytový prostor de facto", nemá tato skutečnost žádný vliv ani na její zařazení do společných částí, ani na vymezení výlučných a společných částí; to neplatí, pokud zároveň došlo k příslušné změně prohlášení vlastníka (civ. R 61/2008).
Pokud původní vlastník některé části opomene v prohlášení vlastníka vymezit, pohlíží se na ně jako na společné části, pokud je nelze označit za součást jednotky ve smyslu dalších místností v domě, jako jsou sklepní místnosti, komory apod. Určující je tedy vymezení jednotky v souladu se zákonem a vše, co není předmětem vlastnictví jako jednotka nebo její součást, je společnou částí.
5)
Společné části nelze bez dalšího vymezit jako součást jednotky. Samotný zápis takto vymezené jednotky do katastru nemovitostí neznamená, že zapsané právo existuje. jestliže zápisy v katastru neodpovídají skutečnosti, má skutečnost převahu nad zápisem uvedeným v katastru nemovitostí.
6)
Společné části lze rozlišit na ty, které jsou před vznikem bytového spoluvlastnictví:
1. právně nesamostatnou součástí jiné věci, a
2. právně samostatnými věcmi. Okamžikem, kdy se doposud samostatná věc stane společnou částí, ztrácí svůj charakter právně samostatné věci.
Společnou částí nemůže být nic, co není:
a) ve vlastnictví původního vlastníka při vydání prohlášení vlastníka, nebo
b) ve spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech po dobu trvání bytového spoluvlastnictví konkrétní dělené nemovitosti.
Tento závěr plyne z logiky věci. jsou-li společné části ve spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek, pak společnou částí nemůže být nic, co předmětem tohoto spoluvlastnictví není. Skutečnost, že určitá věc je funkčně naprosto nezbytná pro zajištění správy domu a pozemku (dále jen "správa domu"), je zde bez významu.
Zjevně chybné je v daném kontextu stanovisko prezentované v důvodové zprávě k návrhu občanského zákoníku, podle něhož nemusí mít vlastníci jednotek k některé společné části vlastnický titul, neboť např. určitá zařízení určená k užívání společně s domem mohou být ve vlastnictví jiné osoby, ať již v důsledku smluvního ujednání (určité věci mohou být do domu pořizovány na leasing, koupeny s výhradou vlastnického práva apod.), nebo v důsledku úprav ve zvláštních zákonech upravujících např. rozvod energií, plynu nebo vody.
7)
Tato zařízení apod. ve vlastnictví třetích osob mohou být vlastníky jednotek (výlučně nebo společně) užívána, nemohou však být společnými částmi; věcně to však žádný problém není, neboť zajištění společného užívání těchto zařízení, jakož i všech ostatních otázek s tím spojených je věcí správy domu realizované společenstvím vlastníků jednotek nebo správcem.
8)
Vydáním prohlášení vlastníka nelze měnit vlastnické právo k jakékoliv věci; něco takového by bylo nutně v rozporu s čl. 11 LPS
9)
o ochraně vlastnického práva. Není-li tudíž některá věc (např. pozemek, na němž je dům zřízen) ve vlastnictví původního vlastníka ke dni vzniku bytového spoluvlastnictví, nebo ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek ke dni změny prohlášení vlastníka, nelze ji vymezit jako společnou část v prohlášení vlastníka, protože společné části jsou bezvýjimečně vždy ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, což by v takovém případě nemohlo být dodrženo. Klauzule prohlášení vlastníka, která je v rozporu s výše uvedeným, je absolutně neplatná pro počáteční nemožnost plnění (§ 588 ObčZ).
Stejný závěr platí i ve vztahu k jiným věcněprávním vztahům k jednotlivým věcem, které se podle prohlášení vlastníka stávají společnými částmi. Bude-li proto např. doposud samostatná nemovitost - dům zatížena zástavním právem nebo předkupním právem s věcnými účinky ve prospěch třetí osoby, tato věcná práva
ex lege
trvají i nadále a nelze je vydáním prohlášení vlastníka změnit nebo zrušit.
Existence obligačněprávního vztahu k jakékoliv doposud samostatné věci (např. pacht funkčně souvisejícího pozemku) vymezení této věci v prohlášení vlastníka jakožto společné části nijak nebrání.
2. Spoluvlastnictví společných částí
2.1 Základní otázky
Společné části náleží do spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek vymezených v dělené nemovitosti.
Právní úprava bytového spoluvlastnictví výslovně nestanoví, zda existují pouze společné části, kterými jsou společné části společné vlastníkům všech jednotek bez výjimky (absolutně společné části), nebo zda je možná existence i společných částí, kterými jsou společné části společné jen vlastníkům některých, ne však všech jednotek (relativně společné části). Oblast věcněprávních vztahů je tradičně ovládána principem
numerus clausus
; argument, že jde o soukromoprávní předpis, je zde bez významu. Vzhledem k absenci výslovné pozitivní úpravy a s přihlédnutím k výše uvedenému principu lze konstatovat, že právní úprava bytového spoluvlastnictví institut relativně společných částí nezná, což je bezesporu pozitivní změna oproti minulosti.
10)
Opačný závěr příležitostně zaznívající v praxi nemá oporu v dikci zákona; ostatně vzhledem k možnosti výlučného užívání jen některé společné části by existence relativně společných částí postrádala i praktického významu. Veškeré společné části jsou proto bezvýjimečně vždy absolutně společné části.
11)
2.2 Spoluvlastnický podíl na společných částech
Zákon stanoví zvláštní pravidla pro určení velikosti jednotlivých spoluvlastnických podílů na společných částech.
Obecný zákonný princip je takový, že žádný spoluvlastník nemůže být vlastníkem dvou nebo více spoluvlastnických podílů na téže věci. Pokud by spoluvlastník nabyl ke svému dosavadnímu spoluvlastnickému podílu na téže věci další spoluvlastnický podíl, pak se oba tyto podíly spojují
ex lege
a vytvářejí dohromady jediný spoluvlastnický podíl. Pro oblast bytového spoluvlastnictví je tento princip modifikován pravidlem, že jelikož je součástí každé jednotky spoluvlastnický podíl na společných částech, pak bezvýjimečně platí pravidlo, že každý vlastník dvou nebo více jednotek vlastní tolik spoluvlastnických podílů na společných částech, kolik vlastní jednotek vymezených v téže dělené nemovitosti.
Součástí každé jednotky je vždy jen jediný spoluvlastnický podíl. je vyloučeno, aby součástí jedné jednotky byly dva nebo více spoluvlastnických podílů na různých společných částech. Takové řešení by bylo jednak v rozporu s § 1159 ObčZ, který výslovně hovoří o jediném spoluvlastnickém podílu, jednak s logikou věci. Součástí každé jednotky musí být právě a jen jediný spoluvlastnický podíl, a to proto, že každý vlastník jednotky je zároveň spoluvlastníkem společných částí. Pokud by teoreticky vzato měly být součástí téže jednotky dva nebo více spoluvlastnických podílů, pak by se tyto spoluvlastnické podíly opět logicky vzato spojovaly v jediný spoluvlastnický podíl. Odlišnou úpravu by mohl stanovit jedině zákon, taková úprava však v zákoně naštěstí absentuje, protože jejím vytvořením by vznikly další, dnes jen obtížně popsatelné a řešitelné problémy.
Zákon jednoznačně neurčuje, zda může být spoluvlastnický podíl, jenž je součástí jedné jednotky, jiný ve vztahu k jedné společné části než k jiné společné části. Z pouhé logiky věci je nicméně nepochybné, že něco podobného je vyloučeno, neboť akceptace tohoto řešení by znamenala, že součástí jednotky není jeden, nýbrž dva spoluvlastnické podíly na společných částech, což je pojmově vzato vyloučeno.
Spoluvlastnický podíl na společných částech se v prohlášení vlastníka vyjadřuje a v katastru nemovitostí eviduje ve formě zlomku. Velikost podílu přitom nelze nijak zaokrouhlovat nebo jinak upravovat (např. z 1/3 na 33%). Důsledkem takových matematických aj. chyb je vadné určení spoluvlastnických podílů v prohlášení vlastníka. To platí bez ohledu na to, jak velké a nepřehledné tyto zlomky
in concreto
jsou.
Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech je (§ 1161 ObčZ):
1. dána vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek vymezených v dělené nemovitosti,
12)
2. dána se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytů nebo nebytových prostorů, které jsou součástmi jednotlivých jednotek. Povahou se patrně míní jednak rozlišení, zda jde o byt nebo nebytový prostor
13)
a dále to, jakého druhu tento byt je (např. zda jde o byt bezbariérový, mezonetový apod.). Rozměry je třeba rozumět jak podlahovou plochu, tak i výšku stěn,
14)
zkosené stěny nebo stropy apod. Konečně umístěním je třeba rozumět jednak v jakém (nadzemním či podzemním) podlaží se byt nebo nebytový prostor nachází, a jaká je poloha ve vztahu ke světovým stranám,
15)
k (ne)frekventované silnici,
16)
k okolní
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).