Vyhľadávanie v online časopise
Online časopis
Spoluvlastník nehnuteľnosti a formálna publicita katastra nehnuteľností
Vyskúšajte našu 10-dňovú skúšobnú licenciu a získajte prístup k celému portálu zadarmo. Stačí sa bezplatne zaregistrovať.
Chcem prístup zdarma
Máte už predplatné?
Prihláste sa.
Spoluvlastníctvo predstavuje jeden z klasických inštitútov vecného práva, napriek tomu niektoré aspekty jeho normatívnej úpravy sú v odbornej spisbe reflektované len pomerne chabo. V príspevku analyzujeme normatívnu reguláciu práva spoluvlastníka na sprístupnenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, ktorej účastníkom sám nebol, zo zbierky listín katastra nehnuteľností. Našej pozornosti neuniká ani problematika podmienok a rozsahu práva spoluvlastníka na sprístupnenie údaja o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti zo zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, ktorej účastníkom nebol.
Co-ownership is one of the classical institutes of law in rem, yet some aspects of its normative regulation are only relatively weakly reflected in the literature. In the article in question, we analyse the normative regulation of the co-owner´s right to make available a contract on the transfer of a co-ownership share in real estate, which he was not a party to, from the set of documents of the cadastral documentation. The issue of the conditions and scope of the co-owner´s right to disclose information on the price of the co-ownership share in real estate from the contract on the transfer of the co-ownership share, which he was not a party to, does not escape the author´s attention.
ŠOLTYSOVÁ, Ľ.: Spoluvlastník nehnuteľnosti a formálna publicita katastra nehnuteľností; Justičná revue, 75, 2023, č. 10, s. 1108 – 1117.
Kľúčové slová: spoluvlastník, nehnuteľnosť, kataster nehnuteľností, zmluva, osobné údaje.
Key words: co-owner, real estate, land registry, contract, personal data.
Právne predpisy/legislation: zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.
Communio est mater rixarum.1)
1 Úvod
Spoluvlastníctvo ako vlastnícky vzťah viacerých osôb k jednému predmetu vlastníctva,
2)
resp. ako stav, kedy vlastníctvo k jednému predmetu vlastníctva svedčí spoločne viacerým osobám,
3)
predstavuje tradičný inštitút vecného práva
4)
de lega lata
normatívne upravený predovšetkým (ale nielen) v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj len "Občiansky zákonník"). Napriek dlhovekosti inštitútu spoluvlastníctva a v zásade frekventovanému výskytu v praktickom živote niektoré aspekty jeho normatívnej úpravy doposiaľ "úspešne" unikali pozornosti právnej vedy a v odbornej spisbe možno nájsť len ich pomerne nepatrnú reflexiu. Medzi takéto v odbornej spisbe "prehliadané" aspekty normatívnej úpravy inštitútu spoluvlastníctva patrí aj regulácia práva podielového spoluvlastníka nehnuteľnosti (ďalej len "spoluvlastník") na sprístupnenie údajov katastra nehnuteľností, resp. údajov, ktoré majú orgány štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností k dispozícii, a to konkrétne na sprístupnenie listín zo zbierky listín katastra nehnuteľností. Predmetom tohto príspevku budú práve tieto aspekty normatívnej úpravy inštitútu spoluvlastníctva (s osobitným dôrazom na právo spoluvlastníka na sprístupnenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, ktorej účastníkom sám nebol a na sprístupnenie údaja o tom, za akú cenu bol spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti predaný tretej osobe). Inými slovami, predmetom tohto príspevku bude normatívna úprava formálnej publicity katastra nehnuteľností (t. j. verejnosti katastra nehnuteľností a poskytovania údajov katastra nehnuteľností) v kontexte inštitútu podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti.2 Formálna publicita katastra nehnuteľností
Formálna publicita katastra nehnuteľností úzko súvisí so samotným zmyslom kreovania tohto štátnym orgánom spravovaného verejného registra, resp. verejného zoznamu,
5)
ktorého právni predchodcovia sa označovali ako "verejné knihy",
6)
a to s ochranou práv k nehnuteľnostiam.
7)
Formálna publicita katastra nehnuteľností tak má slúžiť predovšetkým ochrane práv k nehnuteľnostiam a nie zneužitiu katastra nehnuteľností - z tejto premisy je potrebné vychádzať pri interpretácii a aplikácii normatívnej úpravy formálnej publicity katastra nehnuteľností.Formálna publicita katastra nehnuteľností
de lege lata
je síce koncipovaná pomerne široko, avšak má svoje medze.
8)
Každý totiž má právo do katastrálneho operátu nahliadať a robiť si z neho pre svoju potrebu výpisy, odpisy a náčrty alebo kópie, ale iba pokiaľ zákon neustanovuje inak.
9)
Inými slovami, formálna publicita katastra nehnuteľností má svoje medze, a to osobitne (ale nielen) vo vzťahu k zbierke listín - katastrálny zákon ostatne dnes už ani neobsahuje ustanovenie, že katastrálny operát je verejný.
10)
Verejnosť zbierky listín je obmedzená v tom zmysle, že prístup k listinám uloženým v zbierke listín sa umožňuje len taxatívne vymedzeným subjektom, pričom niektorým z týchto taxatívne vymedzených subjektov iba na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov.
11)
Medzi subjekty, ktorým sa umožňuje prístup k listinám uloženým v zbierke listín, patria podľa explicitnej normatívnej úpravy - vlastník nehnuteľnosti, ako aj jeho právny predchodca alebo právny nástupca.
12)
Pri posúdení verejnosti zbierky listín vo vzťahu k spoluvlastníkovi je potrebné (okrem dôvodovej správy k zákonu č. 212/2018 Z. z., ktorým bol novelizovaný katastrálny zákon)
13)
vychádzať z normatívneho poňatia spoluvlastníctva ako inštitútu, v zmysle ktorého majú spoluvlastníci spoločné panstvo nad tou istou vecou bez jej rozdelenia, pričom všetci spoločne sa navonok i medzi sebou považujú za jediného vlastníka tejto veci. Spoluvlastník má teda postavenie vlastníka celej veci s osobitným obmedzením daným tým, že rovnaké postavenie má k veci minimálne jedna ďalšia osoba. Spoluvlastník nehnuteľnosti má preto z hľadiska verejnosti zbierky listín síce obdobné, avšak nie rovnaké postavenie ako jediný vlastník celej nehnuteľnosti. Inými slovami, podmienky a rozsah práva spoluvlastníka na prístup k listinám uloženým v zbierke listín sú síce obdobné, avšak nie identické s podmienkami a rozsahom práva jediného vlastníka nehnuteľnosti na prístup k listinám uloženým v zbierke listín. Špecifické je postavenie spoluvlastníka aj ohľadom práva na získanie údaja o cene, za akú bol spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti predaný tretej osobe.3 Spoluvlastník a právo na sprístupnenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti
Spoluvlastník, ako to už bolo uvedené, má postavenie vlastníka a v kontexte nehnuteľností má postavenie vlastníka nehnuteľnosti. Umožňuje sa mu preto prístup k listinám uloženým v zbierke listín, ktoré sa týkajú predmetu jeho spoluvlastníctva a v rozsahu, v akom sa týkajú predmetu jeho spoluvlastníctva. To znamená, že spoluvlastník má právo (nárok) na sprístupnenie zmluvy, ktorú má orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností k dispozícii, a ktorou sa nakladalo so spoluvlastníckym podielom na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom jeho spoluvlastníctva (ďalej aj len "zmluva"), a to aj vtedy, ak sám nebol účastníkom tejto zmluvy, pokiaľ touto zmluvou mohlo byť porušené jeho predkupné právo
14)
, a nejde o darovaciu zmluvu.
15)
Na podporu tohto stanoviska možno uviesť, že spoluvlastník môže riadne realizovať svoje oprávnenie domáhať sa od tretej osoby (nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu), aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkla na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za ktorých sama kúpila spoluvlastnícky podiel od povinnej osoby,
16)
len v nadväznosti na oboznámenie sa s podmienkami prevodu spoluvlastníckeho podielu v zmluve, ktorou bolo porušené jeho predkupné právo. Taktiež na účely posúdenia toho, či zmluva nie je relatívne neplatným právnym úkonom z dôvodu porušenia predkupného práva spoluvlastníka,
17)
je nevyhnutné, aby sa spoluvlastník mohol oboznámiť s príslušnou zmluvou, a to v rozsahu, v akom sa táto zmluva týka predmetu jeho spoluvlastníctva.Spoluvlastník má právo na sprístupnenie aj takej zmluvy, ktorá bola uzatvorená predtým, ako sa sám stal podielovým spoluvlastníkom dotknutej nehnuteľnosti, pokiaľ touto zmluvou mohlo byť porušené predkupné právo jeho právneho predchodcu a nejde o darovaciu zmluvu. V zmysle stanoviska prezentovaného v súdnej praxi totiž platí, že "ak po právnom úkone porušujúcom predkupné právo podielového spoluvlastníka ten spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, stáva sa nadobúdateľ prevedeného podielu
ex lege
nielen podielovým spoluvlastníkom spoločnej veci, ale zároveň aj osobou oprávnenou z predkupného práva viazaného na spoluvlastnícky podiel. V dôsledku toho prechádzajú na neho aj oprávnenia pôvodného spoluvlastníka vyplývajúce z nerešpektovania jeho predkupného práva. Pri tom nie je právne významné, či prevodca v čase, keď bol ešte podielovým spoluvlastníkom, svoje oprávnenia vyplývajúce z porušenia predkupného práva uplatnil alebo neuplatnil."
18)
Inými slovami, v zmysle stanoviska prezentovaného v súdnej praxi spoluvlastník môže realizovať nároky aj z porušenia predkupného práva svojho právneho predchodcu. Ak by chcel spoluvlastník realizovať nároky z porušenie predkupného práva svojho právneho predchodcu, pochopiteľne, bude spravidla potrebovať súčinnosť svojho právneho predchodcu, avšak táto skutočnosť je z hľadiska posúdenia jeho nároku na sprístupnenie príslušnej zmluvy bez právneho významu.Eventuálny poznatok orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností, že premlčacia lehota, v ktorej by si mohol spoluvlastník uplatniť svoje nároky z titulu porušenia svojho predkupného práva, je taktiež z hľadiska posúdenia jeho nároku na sprístupnenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na tretiu osobu bez právneho významu. Uplynutie premlčacej lehoty na uplatnenie nárokov z titulu porušenia predkupného práva nemusí totiž nevyhnutne znamenať, že oprávnená osoba by sa týchto nárokov zjavne nemohla na súde domôcť. Na premlčanie nároku pritom súd neprihliada z úradnej povinnosti, ale len vtedy, ak sa jej dotknutá osoba dovolá. Možnosť spoluvlastníka domáhať sa nárokov z titulu porušenia jeho predkupného práva teda uplynutím premlčacej lehoty automaticky nezaniká. Vo výnimočných prípadoch totiž nie je vylúčené, aby vznesenie námietky premlčania mohlo byť považované za konanie, ktoré je v rozpore s dobrými mravmi.
19)
Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nie je v postavení obmedziť opomenutého spoluvlastníka v jeho práve domáhať sa svojich nárokov z titulu porušenia jeho predkupného práva nesprístupnením zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na tretiu osobu. Nárok na sprístupnenie takejto zmluvy teda nemožno spoluvlastníkovi odoprieť s poukazom na uplynutie premlčacej lehoty na uplatnenie jeho nárokov z titulu porušenia jeho predkupného práva jej uzatvorením.Ak by predmetom zmluvy boli aj nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom vlastníctva, resp. spoluvlastníctva spoluvlastníka, ktorý žiada o sprístupnenie zmluvy, spoluvlastníkovi žiadajúcemu sprístupnenie zmluvy možno predmetnú zmluvu sprístupniť (pri splnení už uvedených podmienok) iba v takom rozsahu, v akom sa týka nakladania s nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom jeho spoluvlastníctva. Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností je teda povinný takúto zmluvu žiadateľovi sprístupniť tak, aby sa ten nemohol oboznámiť s takými údajmi zmluvy, ktoré sa týkajú vlastníctva, resp. spoluvlastníctva nehnuteľnosti, ku ktorej nemá vlastnícky vzťah.
Pri sprístupňovaní údajov, ktoré majú orgány štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností k dispozícii, t. j. aj pri sprístupňovaní zmluvy, je potrebné vždy dbať na dôslednú ochranu osobných údajov, a preto sa rozsah osobných údajov, ktoré možno sprístupniť spoluvlastníkovi pri sprístupnení zmluvy, riadi režimom § 68 a § 69 katastrálneho zákona. To znamená, že spoluvlastníkovi nemožno sprístupniť osobné údaje účastníkov sprístupňovanej zmluvy, ako je rodné číslo fyzickej osoby, resp. iný identifikátor, pokiaľ ide o cudzinca, ďalej údaje nad rámec údajov uvedených v § 68 ods. 4 katastrálneho zákona, prípadne tiež číslo občianskeho preukazu, číslo bankového účtu alebo sumu zabezpečenej pohľadávky.
V tých prípadoch, kedy spoluvlastník ako žiadateľ má právo na sprístupnenie požadovanej zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, štátny orgán na úseku katastra nehnuteľností by mal požadovanú zmluvu prekontrolovať a pred jej sprístupnením anonymizovať tie časti zmluvy, ktoré požívajú ochranu či už na základe predpisov upravujúcich ochranu osobných údajov, alebo tiež bankové, daňové alebo obchodné tajomstvo, či povinnosť mlčanlivosti, a na ktoré tak žiadateľ nemá právny nárok.
4 Spoluvlastník a právo na sprístupnenie údaja o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti
S účinnosťou od 1. 10. 2018, kedy nadobudol účinnosť zákon č. 212/2018 Z. z., ktorým bol novelizovaný katastrálny zákon, sa (okrem iného) do obsahu katastra nehnuteľností zaviedla evidencia cien nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa tak stal údajom katastra nehnuteľností. Údaje o cenách nehnuteľností sa získavajú zo zmlúv, verejných či iných listín, ktoré sa predkladajú na zápis do katastra nehnuteľností, a to v režime podľa § 13a vyhlášky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon, v znení neskorších predpisov.
Spoluvlastník, majúci postavenie vlastníka a v kontexte nehnuteľností vlastníka nehnuteľnosti, má právo na sprístupnenie údaja o cene, za ktorú sa spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom jeho spoluvlastníctva, prevádza, resp. previedol a to aj vtedy, ak sám nebol účastníkom zmluvy, ktorou sa predmetný spoluvlastnícky podiel prevádza, resp. previedol.
20)
Tomuto záveru nasvedčuje právna úprava predkupného práva spoluvlastníka v zmysle Občianskeho zákonníka.
21)
Spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu, má zo zákona povinnosť ostatným spoluvlastníkom urobiť tzv. "ponuku na výkup", ibaže by chcel previesť svoj spoluvlastnícky podiel na blízku osobu (pri čom v danom prípade takúto povinnosť nemá).
22)
Táto "ponuka na výkup" je jednostranný právny úkon, ktorý okrem požiadaviek kladených všeobecne na právne úkony
23)
a náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy
24)
musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých jeden spoluvlastník ponúka svoj spoluvlastnícky podiel na kúpu, t. j. predmet kúpy (v danom prípade spoluvlastnícky podiel), ako aj kúpnu cenu, ktorých splnením môže iný spoluvlastník svoje predkupné právo vykonať. Porušenie povinnosti spoluvlastníka urobiť ostatným spoluvlastníkom "ponuku na výkup", t. j. porušenie predkupného práva spoluvlastníka, je sankcionované relatívnou neplatnosťou právneho úkonu, ako aj nárokom oprávneného spoluvlastníka domáhať sa od nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu, aby mu tento podiel ponúkol na predaj, resp. tým, že oprávnenému spoluvlastníkovi zostáva zachované predkupné právo.
25)
Porušenie predkupného práva iného spoluvlastníka môže mať rôzne podoby, pričom za porušenie predkupné práva iného spoluvlastníka sa považuje aj to, ak spoluvlastník predá spoluvlastnícky podiel nadobúdateľovi za inú cenu, než aká bolo ponúkaná vopred oprávnenému spoluvlastníkovi.
26)
Spoluvlastník, ktorého predkupného právo bolo porušené, má právo domáhať sa voči nadobúdateľovi, aby mu nadobudnutý spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých podiel kúpil od pôvodného spoluvlastníka. Pre posúdenie "rovnakých podmienok" je preto potrebné, aby oprávnenému spoluvlastníkovi boli tieto podmienky známe. Pokiaľ teda oprávnený z predkupného práva žiada o sprístupnenie údaja o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti z kúpnej zmluvy, a to z titulu spoluvlastníckeho práva k nehnuteľnosti, je vo všeobecnosti možné sprístupniť mu údaj o tejto kúpnej cene.Ak by však z kúpnej zmluvy nebolo možné získať (zistiť) údaj o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, na ktorej je spoluvlastníkom aj žiadateľ o sprístupnenie tohto údaja, keďže je v kúpnej zmluve uvedená kúpna cena určená jednou sumou a predmetom prevodu sú aj ďalšie nehnuteľnosti,
27)
na ktorých žiadateľ o sprístupnenie predmetného údaja nevlastní spoluvlastnícky podiel, potom nemožno sprístupniť kúpnu cenu určenú v kúpnej zmluve jednou spoločnou sumou za celý predmet prevodu. Uvedené konštatovanie reflektuje právnu úpravu Občianskeho zákonníka, ktorá neukladá zmluvným stranám povinnosť rozpisovať v zmluvách ceny za každú nehnuteľnosť alebo za každý spoluvlastnícky podiel zvlášť. Teda, ak je napríklad predmetom prevodu viacero pozemkov alebo viacero rôznych spoluvlastníckych podielov, cena nemusí byť rozpísaná za každý prevádzaný pozemok alebo za každý prevádzaný spoluvlastnícky podiel samostatne, ale stačí, ak je cena uvedená kumulatívne. V prípade, že je predmetom prevodu viacero vecí, nie je podľa Občianskeho zákonníka vylúčené dojednanie súhrnnej kúpnej ceny i bez stanovenia ceny jednotlivých vecí a takúto dohodu o cene nemožno považovať za neurčitú.Na podporu uvedeného stanoviska možno zároveň uviesť, že v súlade s definíciou pojmu "osobný údaj", aj údaj o cene nehnuteľnosti možno jednoznačne zaradiť pod tento pojem, keďže jeho ďalším spracúvaním môže v spojení s ďalšími údajmi dôjsť k identifikovaniu ekonomickej identity konkrétnej osoby. Z tohto pohľadu je potom potrebné tomuto údaju venovať zvýšenú právnu ochranu, a to nielen z pohľadu katastrálneho zákona, ale najmä z pohľadu právnych predpisov upravujúcich ochranu osobných údajov. Pokiaľ je predmetom zmluvy viac podielov, pričom podielový spoluvlastník je podielovým spoluvlastníkom len jedného (alebo len niektorých) z týchto spoluvlastníckych podielov a kúpna cena je v zmluve uvedená ako celok, štátny orgán na úseku katastra nehnuteľností nemá k dispozícii informáciu o tom, za akú cenu sa spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, ktorej spoluvlastníkom je žiadateľ o sprístupnenie údaja o cene, prevádza, a preto takýto údaj nevie žiadateľovi poskytnúť. Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemá možnosť iným spôsobom kúpnu cenu upraviť tak, aby žiadateľ získal údaj, na ktorého získanie existuje z jeho strany právny nárok. Poskytnutím celkovej kúpnej ceny, teda kúpnej ceny za celý predmet prevodu, ktorý v celosti nie je predmetom spoluvlastníctva žiadateľa o tento údaj, by mohlo dôjsť k získaniu neoprávnenej výhody pre žiadateľa, keďže by mu boli poskytnuté údaje nad rámec platnej a účinnej právnej úpravy. Spoluvlastník by sa získaním takéhoto údaja mohol dostať do postavenia, kedy disponuje informáciami o ekonomickom postavení druhej osoby, a to bez adekvátnej podpory zakotvenej v právnej úprave. Pokiaľ teda ide o výšku kúpnej ceny, tá je vo všeobecnosti stanovená predovšetkým spoločnou dohodou účastníkov kúpnej zmluvy, ktorí v zásade nie sú obmedzovaní v dojednaní jej výšky, keď napríklad ani neprimerane nízka kúpna cena sama osebe nemôže viesť k neplatnosti právneho úkonu z dôvodu jeho rozporu s dobrými mravmi podľa § 39 Občianskeho zákonníka.
28)
Výšku dohodnutej kúpnej ceny pritom nemusí ovplyvňovať len veľkosť (výmera) prevádzaného pozemku, ale môže tiež zohľadňovať napríklad umiestnenie pozemku (intravilán, extravilán), či jeho bonitu (kvalitu).Každú žiadosť o sprístupnenie údaja o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti je teda v konečnom dôsledku potrebné posudzovať individuálne a pri vybavovaní žiadosti je potrebné venovať osobitnú pozornosť účelu, na ktorý niektorý zo spoluvlastníkov ako žiadateľ žiada údaj o cene spoluvlastníckeho podielu sprístupniť.
V aplikačnej praxi sa vyskytujú prípady, kedy je údaj o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti v príslušnej zmluve o prevode daného spoluvlastníckeho podielu označený ako obchodné tajomstvo. Vyvstáva preto otázka, či a ak áno, za akých podmienok môže orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností v takomto prípade sprístupniť údaj o cene predávaného spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti.
V nadväznosti na takto vymedzenú otázku je potrebné v prvom rade uviesť, že zmluvné strany môžu ako predmet obchodného tajomstva označiť v zásade akúkoľvek informáciu. Na to, aby určitá informácia mohla byť považovaná za obchodné tajomstvo, však nestačí, aby bola takto v obchodných dokumentoch označená. Je potrebné, aby takáto informácia spĺňala kritériá ustanovené priamo zákonom.
29)
Aj súdna prax sa prikláňa k názoru, že dojednanie zmluvných strán o tom, že určité náležitosti zmluvy tvoria predmet obchodného tajomstva, nepostačuje na to, aby sa tieto skutočnosti stali obchodným tajomstvom, pokiaľ nenapĺňajú pojmové znaky vymedzené v Obchodnom zákonníku.
30)
Na to, aby určité informácie tvorili predmet obchodného tajomstva, teda musia byť splnené podmienky vyžadované zákonom a to, že ide o skutočnosti obchodnej, výrobnej či technickej povahy súvisiace s podnikom, tieto skutočnosti majú skutočnú alebo aspoň potenciálnu materiálnu či nemateriálnu hodnotu, v príslušných obchodných kruhoch nie sú bežne dostupné, podnikateľ prejavuje vôľu tieto skutočnosti utajovať a podnikateľ zodpovedajúcim spôsobom zabezpečuje ich utajenie.
31)
Inými slovami, nie každá informácia označená zmluvnými stranami ako predmet obchodného tajomstva skutočne aj tvorí predmet obchodného tajomstva. Posúdenie toho, či určitá informácia spĺňa podmienky byť spôsobilým predmetom obchodného tajomstva, nepatrí do kompetencie orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností, keďže tento orgán ani nemá k dispozícii všetky náležitosti, aby vedel vyhodnotiť, či určitá informácia spadá pod ochranu obchodného tajomstva alebo nie. V prípade pochybnosti alebo sporu o tom, či určitá informácia spĺňa podmienky byť spôsobilým predmetom obchodného tajomstva, môže ostatne záväzne rozhodnúť iba súd.Preto, ak je určitá informácia označená ako obchodné tajomstvo, orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemá inú možnosť, ako takýto údaj z listiny neposkytnúť. Uvedený postup orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností je potrebný z dôvodu, aby nemohlo dôjsť ani len k pochybnostiam o možnom porušení obchodného tajomstva zo strany tohto správneho orgánu, ktorého dôsledkom môže byť vznik mimoriadne vážnej škody. Tu je pritom potrebné zdôrazniť, že protiprávnym úkonom je nielen samotné porušenie obchodného tajomstva, ale už aj jeho ohrozenie. Za porušenie obchodného tajomstva zákon považuje aj neoprávnené sprístupnenie informácie tvoriacej obchodné tajomstvo. Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností z titulu svojho postavenia, ako evidenčného orgánu, nemôže byť zodpovedný za prípadné ohrozenie, či vyzradenie obchodného tajomstva, čím by v podstate mohol čeliť zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone verejnej moci. Aj neoprávnené vyzradenie obchodného tajomstva má totiž za následok, že právo k obchodnému tajomstvu zanikne. Do popredia sa tak dostáva otázka, či pochybnosť orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností o tom, či určitá informácia zo zmluvy spĺňa znaky obchodného tajomstva, automaticky znamená, že jej vyzradenie nemôže mať za následok neoprávnené konanie zo strany tohto správneho orgánu. Vzhľadom na okolnosti zániku obchodného tajomstva je nepochybné, že orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemôže niesť zodpovednosť za ohrozenie obchodného tajomstva alebo za jeho vyzradenie. V opačnom prípade by mohla nastať situácia, že orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností by účastníci predkladali na zápis do katastra nehnuteľností zmluvy, verejné či iné listiny s anonymizovaným obsahom, a to z dôvodu obavy z vyzradenia "chúlostivých" údajov, čo iste nie je želateľný stav.
Napokon, na podporu stanoviska o nesprístupnení údaj a o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti v prípade, keď je tento údaj zmluvnými stranami označený ako obchodné tajomstvo, možno uviesť, že jednotlivé zmluvy, verejné a iné listiny sa orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností predkladajú spravidla na účel zápisu vzniku, zmeny alebo zániku práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, resp. tiež na účel zápisu poznámky do katastra nehnuteľností. Skutočnosť, že sa určitá listina dostane do dispozície orgánu štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností, nemôže bez ďalšieho znamenať, že predložené listiny majú byť predmetom bezpodmienečného sprístupňovania ich celého obsahu, neraz aj údajov, ktoré s nehnuteľnosťou ako takou nesúvisia. Obdobne to platí, aj pokiaľ ide o sprístupňovanie informácií označených ako obchodné tajomstvo. Je ťažko predstaviteľné, akým spôsobom dotknutí účastníci kúpnej zmluvy zabezpečia utajenie a ochranu informácií označených ako obchodné tajomstvo, ak na druhej strane je ich povinnosťou predložiť na zápis do katastra nehnuteľností zmluvu ako celok, obsahujúcu napríklad aj informácie označené ako obchodné tajomstvo, a orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností by mal tieto informácie sprístupňovať ďalej.
5 Záver
Zákonodarca v katastrálnom zákone ani inom právnom predpise explicitne neupravuje podmienky a rozsah formálnej publicity katastra nehnuteľností vo vzťahu k spoluvlastníkovi. Vychádzajúc z normatívneho poňatia spoluvlastníctva možno konštatovať, že čo do podmienok a rozsahu formálnej publicity katastra nehnuteľností má spoluvlastník obdobné (nie rovnaké) postavenie ako vlastník nehnuteľnosti. Niektoré osobitosti formálnej publicity katastra nehnuteľností vo vzťahu k spoluvlastníkovi vyplývajú z povahy spoluvlastníctva, najmä z normatívnej úpravy predkupného práva spoluvlastníka.
De lege ferenda
by bolo vhodné explicitne upraviť podmienky a rozsah formálnej publicity katastra nehnuteľností vo vzťahu k spoluvlastníkovi a to reštriktívne a reflektujúc osobitosti inštitútu spoluvlastníctva, ako aj právo na ochranu súkromia a právo na ochranu osobných údajov, ktoré sú, napokon, garantované Ústavou Slovenskej republiky.Pri posudzovaní oprávnenia na získanie údajov a listín zo zbierky listín sa má klásť dôraz na podmienku, ktorou je deklarovanie potreby týchto údajov a listín ako zdroj informácií na ochranu právneho postavenia žiadateľa o tieto údaje a listiny. Keďže obsahom zbierky listín katastra nehnuteľností sú okrem zmlúv o prevode, aj ďalšie zmluvy, verejné a iné listiny, ktoré boli podkladom pre vykonanie zápisu do katastra nehnuteľností, je potrebné vo vzťahu k spoluvlastníkovi vysporiadať sa aj s otázkou jeho oprávnenia na prístup k týmto ďalším listinám. Oprávnenie spoluvlastníka na sprístupnenie listín zo zbierky listín katastra nehnuteľností nemožno v jeho absolútnom ponímaní považovať za právo bezvýhradné a ničím neohraničené. Aj toto oprávnenie musí totiž rešpektovať práva a právom chránené záujmy iných osôb.
Prílišná rigidita práva a striktné dodržiavanie pôvodných interpretácií jednotlivých zásad (vrátane zásady formálnej publicity) spravovania katastra nehnuteľností a neschopnosť reagovať na zmeny v spoločnosti, by postupne mohli viesť až k nespravodlivosti. Aj právny poriadok by sa mal prispôsobovať spoločenským zmenám a novým možnostiam, a teda sa meniť a vyvíjať. V kontexte formálnej publicity katastra nehnuteľností ide predovšetkým o potrebu reagovať na nové pravidlá pri ochrane práv a slobôd iných, najmä z pohľadu ochrany súkromia a osobných údajov, a na nové technologické možnosti ich ďalšieho šírenia (často nekontrolovateľného) či využívania, najmä ak by k nim dochádzalo v neprospech tých, ktorých sa tieto osobné údaje týkajú, a to na účel získania neoprávnenej výhody. Oprávnenie disponovať údajmi nesmie prekračovať hranice toho, čo je primerané a potrebné na uskutočnenie legitímnych cieľov.
1) Spoločenstvo je matkou sporov. Pozri Rebro, K.: Latinské právnické výrazy a výroky. Bratislava: Obzor, 1986, s. 65.
2) Porovnaj NOVOTNÝ, P., KEDROŇOVÁ, K., ŠTROSOVÁ, I., ŠTÝSOVÁ, M.: Nový občanský zákoník. Vlastnictví a věcná práva. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2014, s. 75.
3) Porovnaj HURDÍK, J. a kol.: Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetkové práva. Plzeň: Vydavatelství a nakldatelství Aleš Čeněk, 2013, s. 220. Pozri aj LAZAR, J. a kol.: Občianske právo hmotné. 1. zväzok. Bratislava: IURA EDITION, spol. s r.o., 2006, s. 442; GAISBACHER, J., PECEŇ, P. a kol.: Základy pozemkového práva. Šamorín: Heuréka, 1998, s. 35; KIRSTOVÁ, K., VOJČÍK, P.: Občianske právo hmotné. Prvý diel. Košice: Echo servis, 1993, s. 192.
4) Inštitút spoluvlastníctva upravovali tak zákon č. 141/1950 Zb. Občiansky zákonník (a to v § 133 až § 141), ktorý nadobudol účinnosť 1.1.1951, ako aj rakúsky Všeobecný občiansky zákonník (a to najmä v § 361), ktorého pôsobnosť do Uhorska bola rozšírená cisárskym patentom z 29.11.1852, s účinnosťou od 1.5.1853. Inštitút spoluvlastníctva poznalo aj rímske právo - pozri napr. BLAHO, P., HARAMIA, I., ŽIDLICKÁ, M.: Základy rímskeho práva. Bratislava: Vydavateľstvo MANZ a Vydavateľské oddelenie Právnickej fakulty UK, 1997, s. 188 - 189; KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M.: Římské právo. Praha: C. H. Beck, 1995, s. 156 - 157; HEYROVSKÝ, L.: Dějiny a system soukromého práva římskeho. Praha, 1910, s. 316 a nasl.
5) Pozri napr. RANDA. A.: Přehled vzniku a vývinu desk čili knih veřejných, hlavně v Čechách a na Moravě. Praha, 1870; KRČMÁŘ, J.: Právo občanské. Práva věcná. Praha, 1928, s. 8; JAKUBÁČ, R.: O uhorských pozemkových knihách a ich spravovaní. Právně historické studie, 2022, č. 2, s. 154 až 156.
6) S pojmom "verejné knihy" sa ešte stále, i keď veľmi výnimočne, možno stretnúť aj v platnej a účinnej normatívnej úprave - pozri napr. § 7 zákona č. 97/1963 Zb. o medzinárodnom práve súkromnom a procesnom v znení neskorších predpisov.
7) Pozri § 2 katastrálneho zákona, v zmysle ktorého kataster nehnuteľností okrem iných slúži aj na ochranu práv k nehnuteľnostiam.
8) Formálnou publicitou katastra nehnuteľností vo všeobecnej rovine sme sa podrobnejšie zaoberali v príspevku ŠOLTYSOVÁ, Ľ.: Verejnosť údajov katastra nehnuteľností v kontexte práva na ochranu súkromia. Bratislavské právnické fórum 2022. Zborník príspevkov z medzinárodnej vedeckej konferencie. Bratislava, 2022. K normatívnej úprave formálnej publicity katastra nehnuteľností pozri napr. FEČÍK, M., JAKUBÁČ, R.: Katastrálny zákon. Komentár. Bratislava: C. H. Beck, 2021; DRÁČOVÁ, J., POLÁK, A.: Katastrálny zákon. Komentár. Žilina: Eurokódex, s. r. o., 2019.
9) Pozri § 68 ods. 1 katastrálneho zákona. Pod pojmom "zákon" pritom nemožno mať na mysli len katastrálny zákon, ale akýkoľvek právny predpis minimálne so silou zákona.
10) Ustanovenie katastrálneho zákona, podľa ktorého je katastrálny operát verejný, bolo vypustené z katastrálneho zákona jeho novelou vykonanou zákonom č. 212/2018 Z. z. Dôvodová správa k zákonu č. 212/2018 Z. z. k tomu uvádza, že "vypúšťa sa deklaratórne ustanovenie, podľa ktorého katastrálny operát je verejný. Uvedené ustanovenie spôsobovalo výkladové problémy vo vzťahu k otázke, čo rozumieť pod slovom "verejný" a "verejnosť údajov katastra". Takéto deklarovanie verejnosti katastrálneho operátu nie je potrebné vzhľadom na to, že jednotlivé navrhované ustanovenia presne upravujú, kto, za akým účelom, v akom rozsahu a za akých podmienok má právo na prístup k údajom katastra. Deklarovanie verejnosti katastrálneho operátu má svoj pôvod v právnej úprave pozemkovej knihy, ktorá sa však viedla len v papierovej podobe a údaje z nej bolo možné získať len nahliadnutím do pozemkovej knihy."
11) Pozri § 68 ods. 3 katastrálneho zákona.
12) Pozri § 68 ods. 3 katastrálneho zákona.
13) Podľa dôvodovej správy k zákonu č. 212/2018 Z. z." pod slovom "vlastník" je potrebné rozumieť aj spoluvlastníka určitej nehnuteľnosti, avšak s tým, že má nárok na prístup iba k tým listinám, ktoré sa týkajú predmetu jeho spoluvlastníctva a v takom rozsahu, v akom sa týkajú predmetu jeho spoluvlastníctva.".
14) K predkupnému právu spoluvlastníka pozri napr. KOBER, J.: Spoluvlastnické předkupní právo v rovině právní normy a v rovině právně dogmatické jako gordický uzel zdejší civilistiky? Právnik, 2014, č. 10.
15) Predkupné právo má síce spoluvlastník aj pre prípad darovania spoluvlastníckeho podielu, ibaže ide o darovanie blízkej osobe, ako to vyplýva z rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 25.10.2005, sp. zn. 1Cdo 102/2005, avšak spoluvlastník na realizovanie nárokov z porušenia svojho predkupného práva v zásade nepotrebuje oboznámiť sa s darovacou zmluvou, ktorou malo byť porušené jeho predkupné právo. K predkupnému právu spoluvlastníka pre prípad darovania spoluvlastníckeho podielu pozri aj uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky z 21.6.2012, sp. zn. II. ÚS 186/2012.
16) Pozri § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka. K interpretácii tohto ustanovenia v súdnej praxi pozri napr. rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28.9.2021, sp. zn. 8Cdo 208/2019.
17) Pozri § 40a Občianskeho zákonníka.
18) Pozri právnu vetu pri radenú k uzneseniu Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 13.8.2015, sp. zn. 3Cdo239/2012, v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky č. 1/2016.
19) Pozri napr. nález Ústavného súdu Slovenskej republiky z 3.10.2012, sp. zn. I. ÚS 33/2012 alebo nález Ústavného súdu Českej republiky z 25.10.2016, sp. zn. II. ÚS 2062/14.
20) Podľa explicitnej normatívnej úpravy ustanovenej v § 68 ods. 2 katastrálneho zákona údaj o cene nehnuteľnosti sa poskytuje na požiadanie vlastníkovi, ako aj niektorým ďalším subjektom na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov - spoluvlastník tu osobitne uvedený nie je.
21) Pozri § 140 Občianskeho zákonníka.
22) Pozri § 140 Občianskeho zákonníka.
23) Pozri § 37 a nasl. Občianskeho zákonníka.
24) Pozri § 43 a nasl. Občianskeho zákonníka.
25) Pozri § 40a a § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka. K nárokom z porušenia predkupného práva spoluvlastníka pozri napr. rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28. 9. 2021, sp. zn. 8Cdo 208/2019, ktorý obsahuje pomerne dôkladný výklad k viacerým aj ďalším aspektom normatívnej úpravy predkupného práva.
26) Pozri napr. FEKETE, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár. Bratislava: Eurokódex, 2011, s. 802.
27) Aj v podmienkach slovenskej právnej úpravy je jednoznačne akceptovateľné stanovisko prezentované v rozhodovacej praxi Najvyššieho súdu Českej republiky, podľa ktorého nie je vylúčené, aby účastníci kúpnej zmluvy ohľadne viacerých vecí dojednali cenu súhrnnú bez ocenenia jednotlivých vecí, pričom taká zmluva nie je bez ďalšieho neplatná pre neurčitosť - pozri napr. rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky z 21. 10. 2009, sp. zn. 22Cdo/3974/2007, alebo z 12. 9. 2002, sp. zn. 22Cdo/2127/2000.
28) Pozri napr. ŠTEVČEK, M., DULAK, A., BAJÁNKOVÁ, J., FEČÍK, M., SEDLAČKO, F., TOMAŠOVIČ, M. a kol.: Občiansky zákonník II. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2015, s. 2085.
29) Pozri § 17 ods. 1 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov.
30) Pozri napr. rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. Obo 98/99. K problematike obchodného tajomstva pozri napr. PINTÉROVÁ, D.: Ochrana dôverných informácií v obchodnoprávnych vzťahoch prostredníctvom koncepcie zmluvy o zachovaní mlčanlivosti o dôvernej informácii. Justičná revue, 2020, č. 5.
31) Pozri napr. PATAKYOVÁ, M. a kol. Obchodný zákonník. Komentár. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2022, s. 89 a nasl.
Vydanie Justičná revue 10/2023
