Legalis

Právny portál určený širokej odbornej verejnosti

Rozšírené vyhľadávanie

Online časopis

Zmluvy o prevode nehnuteľnosti a § 47 ods. 2 OZ

Autor sa v príspevku venuje otázke, či sa § 47 ods. 2 OZ, ktorým sa zakotvuje fikcia odstúpenia od zmluvy, ku ktorej zákon vyžaduje rozhodnutie príslušného orgánu, môže uplatniť aj na zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Dospieva pritom k záveru, že to možné je. Argumentuje tým, že časové obmedzenie viazanosti strán zmluvou je potrebné aj teleologicky opodstatnené a zároveň, že § 47 ods. 1 OZ umožňuje aj taký výklad, aby sa rozhodnutím o povolení vkladu nepodmieňovala účinnosť celej zmluvy. To znamená, že § 47 OZ nevylučuje, aby záväzkové účinky zmluvy nastali aj skôr, než nastanú účinky vecné.

1. Úvod
Hovorí sa, že skôr hľadáme dôvod, pre ktorý sa niečo nedá, než cestu, ako sa to dá. Namiesto toho, aby sme sa zamysleli nad tým, či by určité riešenie nemohlo byť pre nás prínosné a ako by sa dalo zrealizovať, si všímame skôr ťažkosti, ktoré by s ním mohli byť spojené, pričom namiesto ich eliminácie, riešenie ako celok radšej odmietneme. Zdá sa nám, že presne takýto je niekedy náš prístup k § 47 ods. 2 OZ, teda k fikcii odstúpenia od zmluvy, ak sa do troch rokov od jej uzavretia nepodal návrh na rozhodnutie príslušného orgánu, ktoré je podľa zákona k tejto zmluve potrebné. Často túto fikciu odmietame bez toho, aby sme preskúmali, či by predsa len nebola prínosom pre naše právne prostredie a či sa prípadné ťažkosti s ňou spojené nedajú predsa len prekonať. Na nasledujúcich riadkoch preto chceme práve z týchto hľadísk preskúmať, či je naozaj správne odmietať, aby sa fikcia odstúpenia od zmluvy uplatňovala aj pri zmluvách o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ako to niekedy tvrdí súčasná súdna prax
1)
i právnická spisba.
2)
Iste, nejde o otázku veľkého praktického významu, pretože vo väčšine prípadov sa návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podáva ihneď alebo v krátkej dobe po uzavretí zmluvy. No nie je to tak vždy. Predovšetkým v súvislosti s úmrtím strany zmluvy a následným dedičským konaním môže byť okamih podania návrhu na vklad značne posunutý. Relevanciu môže mať táto otázka aj v prípade, ak sa strany dohodnú, že vklad bude podaný až po splnení rôznych podmienok, ktorých splnenie môže byť zdĺhavé.
2. Prínos fikcie odstúpenia
Naše úvahy nad vzťahom medzi § 47 ods. 2 OZ a prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti začnime preskúmaním, či by v kontexte takéhoto prevodu mohla byť fikcia odstúpenia prínosná, resp. či by bolo jej uplatnenie aj pri zmluvách o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v súlade s hodnotovým zameraním nášho súkromného práva.
Účelom fikcie odstúpenia je nepochybne zabezpečiť, že žiadna zmluvná strana nebude vystavená účinkom zmluvy, ak ani ona, ani druhá strana neurobili po dlhú, trojročnú dobu nič, aby tieto účinky nastali. Výsledkom je, že po uplynutí určitej, dlhej doby nie je možné dosiahnuť účinky zmluvy jednostranne. Pretože ak sa žiadna strana v lehote troch rokov neusilovala o to, aby zmluva vyvolala zamýšľané účinky, potom sa dá predpokladať, že strany o tieto účinky stratili záujem, i keď túto stratu záujmu formálne nepretavili do odstúpenia od zmluvy.
3)
Fikcia odstúpenia od zmluvy podľa § 47 ods. 2 OZ je tak vlastne prejavom laického názoru, že s tým, čo po dlhú dobu nezmenene trvalo, sa nemá radšej hýbať (
quieta non movere
). Ide o názor, na ktorom je postavených viacero právnych inštitútov, ako napríklad premlčanie, vydržanie či zmlčanie, ktoré poskytujú efektívnu ochranu pred účinkami, na ktoré už strana nemusela pomýšľať z dôvodu dlhodobej nečinnosti druhej strany. Ak veriteľ dlhý čas neuplatňuje svoj nárok, právo dlžníkovi poskytne námietku premlčania (§ 100 OZ). Ak oprávnený držiteľ dlhodobo drží vec ako vlastnú, právo mu za pomoci vydržania poskytne postavenie vlastníka (§ 134 OZ). Ak sa vlastník nájdenej či skrytej veci neprihlási, vec ostane v rukách štátu (§ 135 OZ).
Uvedený zmysel fikcie odstúpenia od zmluvy, založený na myšlienke
quieta non movere
, má, podľa nášho názoru, svoje opodstatnenie aj pri zmluvách o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ak do troch rokov od uzavretia takejto zmluvy nepodala ani jedna strana návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, potom by sa už s dovtedajším stavom nemalo hýbať. Žiadna strana by preto už nemala mať možnosť svojím jednostranným konaním dosiahnuť účinky zmluvy bez súhlasu druhej strany práve tak, ako takúto možnosť nemá napríklad ani veriteľ, ktorý nechal svoju pohľadávku premlčať, a preto ju po premlčaní pohľadávky nemôže započítať (§ 581 ods. 2 OZ). Ako trefne uvádza Šorl,
4)
časová neobmedzená možnosť podať návrh na vklad nezodpovedá podmienkam trhového hospodárstva.
Koniec-koncov, ak ide o scudzenie hnuteľnej veci, inštitút premlčania zabezpečí, že po uplynutí všeobecnej premlčacej lehoty (§ 101 OZ) - ktorá, mimochodom, trvá presne rovnako ako doba podľa § 47 ods. 2 OZ - sa bude môcť scudziteľ námietkou premlčania účinne ubrániť nároku nadobúdateľa na odovzdanie veci, a tým aj prevodu vlastníckeho práva podľa § 132 ods. 1 OZ. Po uplynutí premlčacej lehoty a uplatnení námietky premlčania preto nadobúdateľ nedokáže jednostranne, bez súhlasu scudziteľa dosiahnuť uspokojenie svojho práva. Scudziteľ má tak istotu, že v dôsledku neuplatnenia práva na odovzdanie veci nadobúdateľom počas dlhej trojročnej doby sa už nebude musieť scudzovanej hnuteľnosti vzdať. Nevidíme pritom žiadny rozumný dôvod, prečo by nemal byť scudziteľ obdobne chránený aj v prípade scudzenia nehnuteľnosti. Ani v takomto prípade by, podľa nášho názoru, nemal byť vystavený účinkom zmluvy, ktoré by mohla druhá strana vyvolať svojou jednostrannou činnosťou (podaním návrhu na vklad) aj po dlhej dobe svojej nečinnosti. Iste, scudziteľa nehnuteľnosti nemožno chrániť prostredníctvom premlčania, keďže jeho význam sa prejavuje v súdnom, nie správnom konaní (§ 100 ods. 1 OZ). No možno ho ochrániť práve prostredníctvom fikcie odstúpenia v zmysle § 47 ods. 2 OZ.
Že fikcia odstúpenia má svoje opodstatnenie aj pri zmluvách o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, potvrdzuje nakoniec aj samotná legislatívna história. Predmetná fikcia bola totiž do § 47 OZ začlenená zákonom č. 131/1982 Zb. pôvodne ako odsek 3, ktorý sa od počiatku výslovne týkal tak zmlúv, pri ktorých zákon vyžadoval ro­zhodnutie príslušného orgánu (odsek 1), ako aj zmlúv, ktoré podliehali registrácii štátnym notárstvom (odsek 2), medzi ktoré v zmysle vtedajšieho znenia § 134 ods. 2 OZ patrili aj zmluvy o prevode vlastn
Pre zobrazenie článku nemáte dostatočné oprávnenia.

Odomknite si prístup k odbornému obsahu na portáli.
Prístup k obsahu portálu majú len registrovaní používatelia portálu. Pokiaľ ste už zaregistrovaný, stačí sa prihlásiť.

Ak ešte nemáte prístup k obsahu portálu, využite 10-dňovú demo licenciu zdarma (stačí sa zaregistrovať).

Registrácia Prihlásenie

Vydanie Súkromné právo 3/2023

3/2023
Zobraziť aktuálne vydanie

Archív Súkromné právo

Staršie ročníky

Najpoužívanejšie kľúčové slová

Zoznam kľúčových slov